Sadržaj
- Kombiniranje hipoteka
- Znajte s čime počinjete
- Kako konsolidirati
- Donja linija
Imati dvije hipoteke nije toliko rijetko kao što možda mislite. Ljudi koji u svojim domovima imaju dovoljno kapitala, često biraju drugu hipoteku. Taj novac mogu iskoristiti za otplatu duga, slanje djeteta na fakultet, financiranje pokretanja posla ili veliku kupovinu. Drugi će upotrijebiti drugu hipoteku kako bi povećali vrijednost svog doma ili imovine putem preuređenja ili izgradnje bazena, itd.
Dvije hipoteke, međutim, mogu biti zamršenije od posjedovanja samo jedne. Srećom, dostupni su mehanizmi pomoću kojih dvije hipoteke možete kombinirati ili konsolidirati u jedan kredit. Ali, postupak konsolidacije sam po sebi može biti težak i matematika može na kraju učiniti da ga na kraju ne isplati.
Ključni odvodi
- Držanje dvije hipoteke uobičajena je situacija, što se može pojednostaviti kombiniranjem u jedan zajam. Za objedinjavanje dva zajma u jedan može biti potrebna pomoć stručnog posrednika s iskustvom. Ako konsolidacija može pojednostaviti vaše financije i uštedjeti novac vrijeme im dolazi s troškovima koji možda na kraju ne donose pametnu odluku.
Kombiniranje hipoteka
Pogledajmo jedan primjer: Uzeli ste kreditnu liniju kuće prije deset ili više godina, a tijekom razdoblja izvlačenja - vrijeme kada ste mogli "crtati" na svojoj kreditnoj liniji - plaćali ste upravljivi iznos: 275 USD mjesečno kreditna linija od 100.000 USD.
Prema uvjetima ovog zajma, nakon deset godina razdoblje izvlačenja postalo je otplatno razdoblje - sljedećih 15 godina kada morate otplatiti zajam kao hipoteku. Ali vjerojatno niste očekivali da će uplata od 275 dolara postati uplata od 700 dolara koja bi se mogla povećati još više ako se cijena premije poveća.
Konsolidacijom dva zajma potencijalno biste mogli uštedjeti više od 100 USD mjesečno i zaključati kamatnu stopu, a ne gledati kako eskalira ako premije poraste. S druge strane, možda želite brže otplaćivati zajmove i želite bolje uvjete koji će vam pomoći da to učinite. Kako funkcionira ova vrsta konsolidacije i je li dobra ideja?
Znajte s čime počinjete
Da biste razumjeli što se događa kad se konsolidirate, morate znati nekoliko stvari o trenutnim zajmovima koje imate. Ako idete k konsolidaciji zajma, shvatite da je vaša druga hipoteka korištena za izvlačenje gotovine iz vašeg doma iz nekog razloga - zvana zajam za isplatu gotovine - može povećati trošak novom zajmu i smanjiti iznos za koji ste kvalificirati. Zajmovi za otplatu gotovine cijene su više, kažu zajmodavci jer je dužnik statistički vjerovatnije da će se udaljiti od zajma ako upadnu u probleme.
Zatim tu je stopa / termin refinanciranja (refi). Ova vrsta zajma jednostavno je prilagođavanje kamatne stope i uvjeta vašeg trenutačnog zajma. Zajam se smatra sigurnijim zajmodavcem jer dužnik ne posjeduje novac ili smanjuje iznos kapitala koji posjeduje u imovini. Možda ste se refinancirali nedavno kada su stope hipoteke pale na povijesne najniže razine.
Zašto su ove razlike važne? Prema Caseyju Flemingu, savjetniku za hipoteku s tvrtkom C2 FINANCIAL CORPORATION i autoru knjige „Vodič za zajam: Kako dobiti najbolju moguću hipoteku“, one su važne jer bi se uvjeti i iznos koji ćete platiti za nove hipoteke mogli vrlo razlikovati.
„Recimo da vi i vaš susjed dobijate 75% zajmove za refinanciranje prema vrijednosti, pod odgovarajućim limitom od 417.000 USD. Tvoj je novčani, njegov nije. Vaš zajam bi koštao 0, 625 bodova više od vašeg susjeda iz travnja 2015. I jedan bod je 1% iznosa kredita, pa ako je iznos vašeg kredita 200 000 USD, ako sve bude jednako, platili biste 1, 250 USD (200, 000 x.00625) više za istu kamatnu stopu kao i vaš susjed.
Razmislite na ovaj način. Ako ste prvo kupili dva kredita kad ste kupili kuću, to nije zajam za otplatu gotovine, jer je druga hipoteka korištena za kupnju kuće - ne izvlačite novac iz nje. Ali kasnije, ako ste dobili novac kao rezultat uzimanja druge hipoteke, ta je bila gotovinska pozajmica, pa će se novi konsolidirani zajam smatrati istim.
Postoji još jedan razlog zbog kojeg ta razlika postaje važna. Budući da su zajmovi za isplatu gotovine rizičniji zajmodavcu, oni mogu u vašoj kući posuditi samo 75% do 80% vašeg kapitala u odnosu na 90% na stopu / termin refi. Fleming to iznosi na običnom engleskom jeziku ovako: "Ako će se vaš zajam smatrati novčanim zajmom, trebat će vam više kapitala u vašoj imovini da biste ispunili uvjete."
Kako konsolidirati
Zajmodavac će obaviti sve složene papire koji idu uz konsolidaciju zajmova. Vaš je posao biti informirani potrošač. Ne razgovarajte s jednim zajmodavcem - razgovarajte s nekoliko.
Budući da je konsolidacija dvaju zajmova složenija od stambene hipoteke, onda je najbolje razgovarati osobno s čak tri ili četiri zajmodavca. Možete razgovarati sa svojom bankom ili kreditnom unijom, hipotekarnim posrednikom ili preuzeti preporuke profesionalaca iz industrije u koje imate povjerenja.
Naravno, pitajte ih hoće li novi zajam postati gotovinski zajam ili stopa / pojam refi. Radi li se o fiksnoj ili promjenjivoj kamatnoj stopi? 15 ili 30 godina?
Jednom kad budete zadovoljni s određenim zajmodavcem, provest će vas kroz postupak. Ne potpisujte ništa bez da ga prvo pročitate i pobrinite se da razumijete raspored plaćanja.
Ako je vaš zajam gotovinski, Casey Fleming kaže da postoji način da ga godinu dana kasnije pretvorite u stopu / pojam refi.
„Konsolidirajte zajmove kao gotovinske, ali uzmite zajmodavni kredit koji plaća sve troškove povezane s transakcijom. Pričekajte godinu dana i ponovno refinancirajte. Budući da u tom trenutku refinancirate samo jedan zajam, to nije zajam za povrat novca. Sada možete potrošiti novac na bodove za kupnju kamatne stope, jer ćete zadržati zajam duže vrijeme. ”Fleming nastavlja savjetovati da to radite samo ako vjerujete da su kamatne stope stabilne ili mogu pasti.
Donja linija
"Nikada ne donosite odluku o refinanciranju ili konsolidaciji zajmova na temelju samo smanjenja mjesečne isplate. U većini slučajeva ćete potrošiti više vremena tijekom svog novog kredita nego što biste jednostavno otplatili postojeće zajmove, “kaže Fleming. "Milijuni potrošača zadržavaju hipoteku svoje budućnosti i završavaju desetinama, pa čak i stotinama tisuća dolara manje od odlaska u mirovinu."
Umjesto toga, odredite koliko dugo mislite da ćete ostati u kući i usporedite troškove trenutne hipoteke s novom hipotekom plus sve troškove povezane s novim zajmom kroz svo vrijeme u kojem ćete držati zajam. Ako bi troškovi bili niži, konsolidacija je vjerojatno dobra ideja.
