Sadržaj
- Osnove zajmova o vlasničkom kapitalu
- Ispunjavanje prava na zajam
- Zajmovi s vlasničkim kapitalom
- HELOCs
- Faze HELOC-a
- Razlozi za to
- Porezni odbitci
- Za i protiv
- Alternativa za refinanciranje
- Dobivanje zajma
- Pregovaračke naknade
- Isplata zajma
- Kad ne možete platiti
- Pazite na prevaru
- Donja linija
Jedan od najvećih prednosti vlasništva nad kućom je sposobnost stvaranja kapitalnih vrijednosti tijekom vremena. Možete koristiti taj kapital za osiguranje jeftinih sredstava u obliku "druge hipoteke" - bilo jednokratnog zajma ili hipotekarne kreditne linije (HELOC).
Postoje svi prednosti i nedostaci svakog od ovih oblika kredita, stoga je važno razumjeti prednosti i nedostatke svakog prije nego što nastavite.
Osnove zajmova o vlasničkom kapitalu
Zajmovi za vlasnički kapital i HELOC-ovi koriste kapital u vašem domu - to jest razlika između vrijednosti vašeg doma i vašeg hipotekarnog stanja - kao garancije.
Budući da su zajmovi osigurani prema vrijednosti vaše kuće, zajmovi s vlasničkim kapitalom nude izuzetno konkurentne kamatne stope - obično bliske onima iz prve hipoteke. U usporedbi s nesigurnim izvorima zaduživanja, poput kreditnih kartica, platit ćete znatno manje naknada za financiranje istog iznosa kredita.
Ali postoji i nedostatak korištenja vašeg doma kao osiguranja. Zajmodavci glavnice kapitala postavljaju drugo založno pravo na vaš dom, što im daje pravo da na kraju preuzmu vaš dom ako ne izvršite plaćanja. Što više posudite kuću ili stan, više se riskirate.
Ključni odvodi
- Vlasnički kapital može biti sjajan izvor vrijednosti za vlasnike kuća kako bi dobili novac za obnove ili druge velike kupovine. Budući da su osigurani od vrijednosti vašeg doma, zajmodavci su spremni ponuditi stope niže nego za većinu drugih vrsta osobnih kredita.Kredit za domaći kapital dostupan je kao paušalni iznos novca, često s fiksnom kamatnom stopom. Domaće kreditne linije (HELOC) su revolving izvor potencijalnih sredstava, poput kreditne kartice koju koristite onako kako smatrate prikladnim promjenjiva kamatna stopa.
Ispunjavanje prava na zajam
Banke preuzimaju drugu hipoteku slično kao i drugi zajmovi kod kuće. Svaka od njih ima smjernice koje diktiraju koliko mogu pozajmljivati na temelju vrijednosti vaše imovine i vaše kreditne sposobnosti. To je izraženo u kombiniranom omjeru zajam-vrijednost ili CLTV.
Pretpostavimo da radite s bankom koja nudi maksimalni CLTV od 80%, a vaš dom vrijedi 300.000 dolara. Ako trenutno dugujete 150 000 USD na prvoj hipoteci, možete ispuniti uvjete za posudbu dodatnih 90 000 američkih dolara u obliku zajma kućnog kapitala ili HELOC-a (300 000 dolara x 0, 80 = 240 000 dolara).
Kao i druge hipoteke, vaša podobnost za zajam i kamatnu stopu ovise o vašoj radnoj povijesti, prihodima i kreditnom rezultatu. Što je rezultat viši, to je manji rizik koji neplatite zajam i niža je stopa.
Zajmovi s vlasničkim kapitalom
Zajam za vlasnički kapital dolazi kao paušalni iznos gotovine. To je opcija ako vam treba novac za jednokratne troškove, poput vjenčanja ili obnove kuhinje. Ti krediti obično nude fiksne kamatne stope, tako da točno znate kakve će biti vaše mjesečne isplate kada ih podignete.
Zajmovi za pomoć kod kuće nisu odgovor ako vam treba samo mala infuzija gotovine. Dok će neki zajmodavci dati kredite za 10.000 USD, mnogi vam ne daju jedan za manje od 25.000 dolara. Nadalje, morate platiti mnoge iste troškove zatvaranja povezane s prvom hipotekom, poput naknada za obradu zajma, naknada za nastanak, naknada za procjenu i naknada za snimanje.
Zajmodavci mogu zahtijevati da plaćate "bodove" - to su unaprijed plaćene kamate - u zaključno vrijeme. Svaka bodova jednaka je 1% vrijednosti zajma. Dakle, na 100 000 dolara zajma jedan bod bi vas koštao 1000 dolara.
Bodovi snižavaju kamatnu stopu, što bi vam dugoročno moglo pomoći. Ali ako razmišljate o otplati zajma prijevremeno, ta kamata unaprijed ne funkcionira u vašu korist. Ako mislite da je to slučaj, sa svojim zajmodavcem često možete pregovarati o manje ili čak i više bodova.
HELOCs
Kreditne linije domaćeg vlasničkog kapitala su malo drugačije. Oni su revolving izvor sredstava, poput kreditne kartice koju koristite kako smatrate prikladnim. Većina banaka nudi brojne različite načine pristupa tim sredstvima, bilo da se radi o internetskom transferu, pisanjem čeka ili pomoću kreditne kartice povezane s vašim računom. Za razliku od zajmova za vlasnički kapital, oni imaju manje, ako postoje, troškove zatvaranja i imaju promjenjive kamatne stope - premda neki zajmodavci nude fiksne stope za određeni broj godina.
Postoje prednosti i nedostaci fleksibilnosti koje nude kreditne linije. Kasnije se možete posuditi protiv svoje kreditne linije bez potrebe za podnošenjem novog zajma. Na taj je način dobar izvor sredstava za slučaj nužde, sve dok banka ne zahtijeva minimalno izvlačenje kad zatvorite kredit.
Ali HELOC-ovi mogu uvući neke posuđivače u probleme. Bez obzira na vaše namjere kada otvorite kreditnu liniju, lako ćete potrošiti raspoloživa sredstva na stvari koje vam nisu potrebne. I što god da koristite, naravno, kamate morate vratiti.
Faze HELOC-a
Većina linija vlasničkog kapitala ima dvije faze: Tijekom razdoblja izvlačenja, koji je obično 10 godina, možete pristupiti svom dostupnom kreditu onako kako smatrate prikladnim. Mnogi ugovori HELOC-a zahtijevaju male kamate samo tijekom ovog razdoblja, iako možda imate mogućnost dodatnih troškova i to protiv glavnice.
Nakon isteka razdoblja izvlačenja, možete ponekad zatražiti produženje. U suprotnom, zajam ulazi u fazu otplate. Od ovog trenutka nadalje ne možete više pristupati dodatnim sredstvima i vršite redovne isplate glavnice i kamata dok saldo ne nestane. Tijekom 20-godišnjeg razdoblja otplate morate vratiti sav novac koji ste posudili, plus kamate s promjenjivom stopom. Neki zajmodavci pružaju zajmoprimcima mogućnost pretvorbe stanja HELOC-a u kredit s fiksnom kamatnom stopom u ovom trenutku.
Unatoč tome, mjesečna uplata može se gotovo udvostručiti. Prema studiji koju je proveo TransUnion, plaćanje 80.000 USD HELOC-a po 7% godišnje stope koštat će 467 USD mjesečno tijekom prvih 10 godina kada su potrebna samo plaćanja kamate. To skoči na 719 dolara mjesečno kada otplaćuje razdoblje otplate.
Taj skok plaćanja na početku novog razdoblja rezultirao je šokom plaćanja za mnoge nespremne dužnike HELOC-a. Ako su zbrojevi dovoljno veliki, to čak može prouzrokovati nepodmirenost onih u financijskom stanju. A ako ne izvrše plaćanje, mogli bi izgubiti svoje domove.
|
|
Zajam za domaći kapital |
heloc |
|
Isplata |
Paušalni iznos |
Revolving kreditna linija za unaprijed odobreni iznos; ugovor može zahtijevati minimalno izvlačenje pri zatvaranju |
|
otplata |
Fiksna mjesečna plaćanja |
Uobičajeno isplate samo za kamate tijekom razdoblja "izvlačenja", a slijede pune mjesečne isplate |
|
Kamatne stope |
Obično fiksno |
Općenito podesivi, iako banke mogu ograničiti vaše cijene ili ponuditi fiksnu stopu za određeno vremensko razdoblje |
|
točke |
Zajmodavci mogu unaprijed naplatiti "bodove" koji snižavaju vašu kamatnu stopu |
Ne koristi bodove |
|
Zatvaranje troškova |
Slično kao kod prve hipoteke; obično 2% -5% iznosa kredita |
Ako je primjenjivo, troškovi zatvaranja obično su manji od troškova jednokratnih zajmova |
|
prozodija |
Predvidljivi troškovi otplate |
Fleksibilnost povlačenja na kreditnoj liniji kad god vam treba; ne plaćajte kamate na novac koji vam nije potreban |
|
kontra |
Obično je veći interes od HELOC-a zbog značajke fiksne stope; nedostatak fleksibilnosti |
Neki će zajmoprimci biti u iskušenju da koriste zajmove za nebitne kupnje |
|
Najbolje za |
Jednokratne potrebe tamo gdje tačno znate koliko vam treba |
Situacije u kojima vam je potreban pristup fondovima u različito vrijeme |
Zašto skinuti drugu hipoteku?
Vlasnici domova mogu koristiti zajam putem kapitala ili HELOC-a za širok raspon svrha. S gledišta financijskog planiranja, jedna od najboljih stvari koje možete učiniti s sredstvima je korištenje istih za obnove i preuređenje projekata koji povećavaju vrijednost vašeg doma. Na taj način obnavljate kapital u vašem domu, istovremeno ga čineći privlačnijim.
Novac možete koristiti i za konsolidaciju duga s visokim kamatama, uključujući stanja na kreditnim karticama. Efektivno zamjenjujete visoki trošak zajma osiguranim, jeftinim oblikom kredita.
Naravno, možete posuditi za financiranje odmora u inozemstvu ili onaj novi sportski automobil kojeg ste gledali. Bez obzira vrijedi li umanjiti svoj kapital kako biste izvršili diskrecijsku kupnju nešto je na što ćete htjeti ozbiljno razmisliti.
Odbitci poreza na vlasničke zajmove
Postoji još jedna prednost u iskorištavanju vlastitog kapitala ako je riječ o projektima obnove kuće: IRS vam omogućava otpis dijela kamata na te kredite, sve dok nabrajate odbitke.
Od 2018. godine parovi mogu odbiti kamate na najviše 750 000 dolara prihvatljivog “duga za kupnju” (ili do 375 000 dolara, ako predate datoteke zasebno). To su hipoteke i hipotekarni zajmovi koji se koriste za "kupnju, izgradnju ili značajno poboljšanje" kuće za koju je osigurana.
Porezni obveznici imali su mogućnost odbitka kamata do 100.000 USD zajmova na glavnici koji su korišteni iz drugih razloga, poput plaćanja kreditnih kartica. No od 2018. godine to više nije opcija do kraja 2025., promjena zbog poreznog zakonodavstva donesenog u prosincu 2017. godine.
Kućni kapital i HELOC prednosti i nedostaci
Čak i ako vrijednosti nekretnina ostanu ravne ili porastu, svaki novi zajam rasteže vaš proračun. Ako, primjerice, izgubite posao, teže će biti u toku s plaćanjima. Budući da zajmodavac ima založno pravo na vašem domu, postoji šansa da se suočite s ovrhom ako zaostajete dovoljno dugo.
prozodija
-
Niži trošak od mnogih drugih vrsta kredita
-
Mogućnost posudbe relativno velike količine novca
-
Fleksibilnost za korištenje novca za gotovo bilo koju svrhu
-
Potencijalne porezne olakšice ako sredstva koristite za projekte obnove koji povećavaju vrijednost vašeg doma
-
Sigurnost fiksnih kamatnih stopa na hipotekarne kredite
kontra
-
Kad koristite svoj dom kao osiguranje, smanjujete iznos kapitala u vašem domu
-
Ako tržište nekretnina padne, oni s većim omjerima CLTV-a riskiraju „otići pod vodu“ na njihov kredit
Zajmovi za vlasnički kapital u odnosu na refinanciranje
Druga hipoteka nije jedini način da iskoristite kapital u vašem domu i dobijete dodatni novac. Možete također učiniti ono što je poznato kao isplata novčanih sredstava, gdje uzimate novi zajam za zamjenu izvorne hipoteke.
Kad je vaš novi zajam veći od salda na vašem prethodnom, dodajte vam dodatni novac. Kao i kod zajma hipotekarnog kapitala ili HELOC-a, vlasnici kuća mogu koristiti ta sredstva da bi poboljšali imovinu ili konsolidirali dug na kreditnoj kartici.
Refinanciranje ima određene prednosti u odnosu na drugu hipoteku. Kamata je općenito nešto niža od one za zajmove koji nude kapital za kuće. A ako su stope opadale, morat ćete to odražavati na primarnoj hipoteci.
Ali i refis ima nedostatke. Uzete novu hipoteku, tako da su troškovi zatvaranja obično puno veći od HELOC-a, koji obično nemaju strme naplate. A ako refinanciranje znači da u vašem domu imate manje od 20% udjela, možda ćete također morati platiti primarno hipotekarno osiguranje ili PMI. To je nešto o čemu ne biste trebali brinuti ako jednostavno imate drugu hipoteku na vašu prvobitnu zajam.
Ne boli vam službenik zajma da vodi brojeve za svaku opciju, tako da možete bolje razumjeti koji je najbolji za vašu situaciju.
Dobivanje zajma
Opcije i naknade zajma znatno se razlikuju od jednog zajmodavca do drugog, pa se plaća oko kupovine. Osim tradicionalnih banaka, možete doprijeti i do štednje i zajmova, kreditnih sindikata i hipotekarnih tvrtki. Također možete koristiti hipotekarne posrednike, koji u biti obavljaju kupovinu za vas i primaju ih zajmodavci.
Nikada ne razgovarajte samo s jednim zajmodavcem; trebaju vam najmanje tri mogućnosti, a možda će vam trebati i pomoć hipotekarnog profesionalca koji će vam pomoći da uporedite ponude. Ako u banci već imate više računa, raspitajte se o boljim cijenama ili posebnim promocijama za postojeće klijente.
Kupovina za zajam od tradicionalnog zajmodavca - banke ili hipotekarne tvrtke - ovisi o iznosu koji tražite. Općenito, za kredite ispod 100.000 USD mala banka u zajednici ili kreditna unija ponudit će najbolju ponudu. Za veće kredite (150.000 ili više USD) razgovarajte s lokalnim i nacionalnim bankama zajedno s hipotekarnim posrednicima. Kao i kod tradicionalnih hipoteka, hipotekarni posrednici često mogu ponuditi najpovoljnije ponude za zajmove s vlasničkim kapitalom zbog svojih odnosa s više zajmodavaca i investicijskih bazena. Za "između" zajmove od 100.000 do 150.000 $, jednostavno morate kupovati ", kaže Casey Fleming, hipotekarni posrednik i autor knjige" Vodič za zajmove: Kako dobiti najbolju moguću hipoteku ".
Nemojte se zavaravati zbog niske stope zadirkivanja. Neka zajmodavac pošalje dokumentaciju koja pokazuje kamatnu stopu i troškove zatvaranja za vaš određeni zajam. Kod zajmova za domaće vlasničke udjele, avansne naknade mogu biti visoke, obično od 2% do 5% iznosa vašeg kredita.
Pregovaračke naknade
Mnoge naknade koje zajmodavac pokušava naplatiti nisu postavljene u kamenu. Neki zajmodavci, na primjer, spremni su se osloniti na naknade za izdavanje zajma, koje pokrivaju proviziju koja je plaćena kreditnom službeniku ili posredniku. Ako od vas zahtijevaju da platite bodove na svom zajmu, možda će se i oni rado baviti time. Ali morate pitati.
Zajmodavci mogu ponuditi nekoliko opcija kada je u pitanju zaključavanje fiksne kamatne stope na vašem HELOC-u. Što je duže razdoblje u kojem ostvarite fiksnu stopu, veća će im kamatna stopa. Ali tu je i manji rizik ako se stope povećaju. Stoga dobro razmislite koji vam termini najbolje odgovaraju.
Općenito, dobit ćete najbolje uvjete ako imate stalnu povijest zaposlenja i odličan kreditni rezultat. Kao i kod bilo koje aplikacije za hipoteku, i dobra je ideja provjeriti svoja kreditna izvješća prije vremena i provjeriti jesu li bez grešaka.
Isplata zajma
Da biste kasnije izbjegli ozbiljne nevolje, budite sigurni da pažljivo pregledate sve dokumente o zajmu prije nego što se potpišete isprekidanom linijom.
Ako shvatite da ste pogriješili, možete se obratiti ako brzo postupate. Postoji savetno pravilo trodnevnog otkazivanja koje ima savezni mandat, a odnosi se i na zajmove za vlasnički kapital i HELOC-ove.
Ali o zajmodavcu morate pismeno obavijestiti. Ta se obavijest mora poslati elektroničkom poštom ili podneti elektronički do ponoći trećeg dana (ne uključujući nedjelje) ili je nevaljana.
Kad ne možete otplatiti zajam
Ponekad, čak i ako vam je odobren zajam, kasnije možete naići na financijske probleme koji otežavaju njegovo vraćanje. Zanimljivo je da gubitak kuće predstavlja rizik ako ne možete vratiti zajam od kuće ili kreditnu liniju, to nije unaprijed zaključeno. Međutim, čak i ako možete izbjeći gubitak svog doma, suočit ćete se s ozbiljnim financijskim posljedicama.
Prema Springbordu, savjetniku koji je odobrio američko Ministarstvo za stambeni i urbanistički razvoj (HUD), zajmodavci obično vode standardnu tužbu kako bi dobili novac, a ne ide ravno prema ovrhama. To je zato što, kako bi preuzeo pravo na teret, zajmodavac mora otplatiti prvu hipoteku prije prodaje imovine. Iako se tužba može činiti manje zastrašujućom od postupka ovrhe, ipak može naštetiti vašoj kreditnoj sposobnosti. Da ne spominjemo, zajmodavci mogu skupiti plaće, pokušati ponovo zaposliti drugu imovinu ili naplatiti svoje bankovne račune kako bi dobili ono što se duguje.
Ako tržište nekretnina padne, oni s većim omjerima CLTV-a riskiraju „otići pod vodu“ na njihov kredit.
Većina hipotekarnih zajmodavaca i banaka ne žele da ne ispunjavate zadaće na vašem glavnom zajmu ili kreditnoj liniji, tako da će raditi one koji se bore za plaćanje. Važno je kontaktirati svog zajmodavca što je prije moguće. Posljednje što biste trebali učiniti je izbjeći problem. Zajmodavci možda nisu toliko voljni raditi s vama ako ste mjesecima ignorirali njihove pozive i pisma koja nude pomoć.
Kada je u pitanju što zajmodavac zapravo može učiniti, postoji nekoliko opcija. Neki zajmodavci će određenim zajmoprimcima ponuditi modifikaciju svog zajma u glavnici ili kreditne linije: uvjeti, kamatna stopa, mjesečna plaćanja ili kombinacija triju kako bi otplata zajma bila pristupačnija. (Imajte na umu da produženje roka zajma na kraju može značiti da ćete platiti više, ali mjesečna plaćanja će pasti.)
Federalna vlada ima programe koji pomažu u borbi protiv zajmoprimaca s njihovom prvom hipotekom i dugom njihovog vlasničkog kapitala. Kako biste iskoristili državni vladin program izmjene založnog prava, morali ste izmijeniti svoju prvu hipoteku u okviru programa hipotekarne hipoteke na povoljnim tržištima ili HAMP. Drugi program izmjene založnog prava, u suradnji s HAMP-om, omogućava zajmoprimcima da smanje plaćanja na osnovnoj kreditnoj liniji domaćeg kapitala. HUD objavljuje korisne informacije o ovim i drugim programima.
Pazite na prevaru
Budući da su dokumenti provjereni za dobivanje HELOC-a manje nego za običnu hipoteku - i zato što postoji dugo razdoblje u kojem možete posuditi sredstva - kriminalci, nažalost, mogu upotrijebiti HELOC-ove da bi vas opljačkali. Od kasnog porasta broja lopova koji su lažno nabavljali te račune i otimali tisuće dolara krađu identiteta i zavaravanjem zajmodavaca.
Evo kako se to događa. Zločinci dobivaju vaše osobne podatke putem javnih zapisa. Zatim uspostavljaju HELOC internetski račun i manipuliraju postupkom provjere korisničkog računa kako bi dobili sredstva, koja naravno nikada ne vraćaju. Stručnjaci za krađu identiteta otkrili su da žrtve saznaju za zločin tek kad ih financijska institucija nazove zbog zakašnjelog plaćanja, dobiju pismenu obavijest o kašnjenju plaćanja ili se maršal pojavi u njihovom domu kako bi ih deložirali.
Iako često plijene ljude koji su već izveli HELOC-ove, svatko tko ima kapital u njihovom domu može postati žrtva, posebno vlasnici kuća s dobrim građanima i stariji građani koji su otplatili svoje hipoteke (jer zajmodavci često s lakoćom odobravaju njihove zahtjeve). Da biste umanjili rizik, redovito provjeravajte svoje izvještaje o HELOC-u i pregledajte svoje kreditne izvještaje radi utvrđivanja netočnosti.
Donja linija
U vašem životu može doći trenutak kada vam pristup malo dodatnog novca postane neophodan. Ako je to slučaj, druga hipoteka je uvjerljiva opcija. Budući da su osigurani od vrijednosti vaše kuće, zajmodavci su spremni ponuditi stope niže nego za većinu drugih vrsta kredita.
Ali samo zato što svoj dom možete koristiti kao bankomat, ne znači da biste trebali. Dodatni zajam znači dodatni zajam svakog mjeseca. A ako vam se ne da postići pogodak, stavljate svoj dom u opasnost. Zato mudro iskoristite dug od vlasničkog kapitala, ako zaključite da je to najbolja opcija za vas.
povezani članci
Domaći kapital
Zajam za domaći kapital prema HELOC-u: u čemu je razlika?
Domaći kapital
Pronađena je pukotina za kamate na zajmove na glavnici
Domaći kapital
Kako djeluje opcija HELOC s fiksnom stopom
Loš kredit
Dobivanje zajma za vlasnički kapital s lošom kreditnom dobiti
Domaći kapital
Opcije za refinanciranje HELOC-a
Vlasništvo kuće
Svi prednosti i nedostaci ulaganja u dom
Veze partneraPovezani uvjeti
Druga hipoteka Druga hipoteka je vrsta podređene hipoteke napravljena dok je originalna hipoteka još uvijek na snazi. više Kako djeluje omjer zajam / vrijednost (LTV) Omjer zajma i vrijednosti definiran je kao omjer procjene kreditnog rizika koji financijske institucije i drugi zajmodavci ispituju prije odobrenja hipoteke. više Definicija kolaterala Osiguranje je sredstvo koje zajmodavac prihvaća kao osiguranje za produljenje zajma. Ako zajmoprimac neplaćuje, zajmodavac može oduzeti zalog. više Kućni kapital Domaći kapital predstavlja izračun trenutne tržišne vrijednosti kuće umanjene za založno pravo vezano za taj dom. više Razumijevanje kreditnih linija (LOC) Kreditna linija (LOC) je ugovor između financijske institucije, obično banke, i klijenta koji uspostavlja maksimalni iznos koji mušterija može posuditi. više Prednje hipotekarno osiguranje (UFMI) Osiguranje unaprijed hipoteke je premija osiguranja naplaćena na zajmovima Federalne uprave za stambeno osiguranje (FHA), u vrijeme kada je zajam prvobitno napravljen. više