Tijekom većeg dijela povijesti SAD-a - ili barem onoliko koliko pouzdane informacije idu - cijene stanova porasle su tek nešto više od razine inflacije u gospodarstvu. Tek se u razdoblju između 1990. i 2006., poznato pod nazivom Velika umjerenost, stambeni povratak suprotstavio onima na burzi. Burza je kontinuirano stvarala više procvata i udara u odnosu na tržište stanova, ali je imala i bolji opći prinos.
Svi rezultati dobiveni usporedbom relativnih učinaka cijena dionica i cijena nekretnina ovise o ispitivanom vremenskom razdoblju. Ispitivanje povrata iz samo 21. stoljeća izgleda vrlo drugačije od povrata koji uključuje većinu ili čitavo 20. stoljeće.
Povijesni dokazi
Pouzdani podaci o vrijednosti nekretnina u SAD-u relativno su mutni prije 1920-ih. Prema Case-Shiller Housing Index, prosječna godišnja stopa povrata za stanovanje porasla je za 3, 7% u razdoblju od 1928. do 2013. godine. Dionice su vraćale 9, 5% godišnje u istom razdoblju.
Inflacija prilagođena aprecijaciji na Dow Jones Industrial Average (DJIA) u istom 84-godišnjem razdoblju iznosila je 1, 6% godišnje. Sastavljena s vremenom, ta je razlika rezultirala petostruko većim učinkom za tržište dionica.
Ipak, nema puno investitora s 84-godišnjim horizontom ulaganja. Uzmi drugačije vremensko razdoblje: 38 godina između 1975. i 2013. Investicija od 100 dolara u prosječnu kuću (kako to prati Federalni indeks stambenih financija (FHFA)) iz 1975., porasla bi na oko 500 dolara do 2013. godine. Slično ulaganje od 100 USD u S&P 500 u tom vremenskom okviru poraslo bi na približno 1600 USD.
Jabuke i naranče
Iako cijene dionica i cijene stanova odražavaju tržišnu vrijednost imovine, ne treba uspoređivati kuće i zalihe samo za povrat na tržište.
Dionice predstavljaju vlasnički udio u javnom trgovačkom društvu. Oni nisu materijalna, fizička imovina i ne poslužuju više osim skladištu vrijednosti i tekućem instrumentu osiguranja. Iako postoji neki razlog za vjerovanje da će ukupna burza vremenom dobiti stvarnu (za razliku od nominalne) vrijednosti, malo je razloga za vjerovanje da bi jedna dionica trebala neprestano rasti.
Nekretnine nisu poput dionica. Neki ljudi špekuliraju s cijenama nekretnina, ali komercijalne i stambene nekretnine služe opipljivim funkcijama. Ljudi žive u kućama i stambenim objektima. Poduzeća posluju izvan komercijalne imovine. Fizičko svojstvo ima vrijednost samo po sebi.
Ovo uvodi dvije sukobljene pojave. S jedne strane, postojeće strukture nekretnina prirodno bi trebale gubiti vrijeme s vremenom trošenjem, habanjem i amortizacijom. Neodređeni dom nema razloga za porast vrijednosti s vremenom; svi podovi, stropovi, uređaji i izolacija dobivaju manje vrijednosti.
S druge strane, prosječni domovi sagrađeni 2015. godine mogu se nadmašiti u odnosu na prosječne domove izgrađene 1915. godine. Dok postojeće strukture ne bi trebale steći vrijednost, nove bi građevine trebale biti vrjednije na temelju njihovih strukturnih i funkcionalnih poboljšanja.
Savjetnik Uvid
Doug Kinsey, CFP®, AIFA®, CIMA®
Artifex Financial Group, Dayton, OH
Od 1968. do 2009. prosječna stopa poštovanja za postojeće domove povećavala se oko 5, 4% godišnje. U međuvremenu, S&P 500 imao je prosjek od 8, 2%; male zalihe kapaka u prosjeku su bile 11, 5% godišnje. Stopa inflacije bila je oko 4, 5%. Ne očekujemo da će ulaganja u nekretnine rasti mnogo više od inflacije.
Ali brojke ne govore cijelu priču o izvedbi. Također morate pogledati utjecaj poreznih pogodnosti, prinosa dohotka i činjenice da ulaganja u nekretnine često omogućuju značajne utjecaje (možete financirati kupnju kuće, na primjer ne smejući smanjiti više od 20% vlastitog novca), Naravno, ako kupujete nekretnine izravno, također morate uzeti u obzir vrijeme upravljanja imovinom i troškove održavanja i popravka. Usporedba stope prinosa mora uključivati sve ove elemente.
