Što je multiplikator bruto prihoda?
Bruto multiplikator dohotka (GIM) je gruba mjera vrijednosti investicijske nekretnine koja se dobiva dijeljenjem prodajne cijene nekretnine s bruto godišnjim prihodom od najma. GIM se koristi u vrednovanju komercijalnih nekretnina, poput trgovačkih centara i stambenih kompleksa, ali je ograničen jer ne uzima u obzir troškove čimbenika kao što su komunalije, porezi, održavanje i slobodna radna mjesta. Ostale, detaljnije metode koje se obično koriste za vrednovanje komercijalnih svojstava uključuju stopu kapitalizacije (stopu ograničenja) i metodu diskontiranog novčanog toka.
Objašnjen multiplikator bruto prihoda
Multiplikator bruto prihoda može se koristiti za otprilike utvrđivanje je li tražena cijena nekretnine dobra ponuda. Pomnožavanjem GIM-a s bruto godišnjim dohotkom nekretnine dobiva se vrijednost imovine, odnosno onoga za što bi se trebala prodavati.
Primjer izračuna multiplikatora bruto prihoda
Na primjer, nekretnina koja se pregledava ima efektivni bruto prihod od 50 000 USD. Usporedna prodaja dostupna je s efektivnim prihodom od 56.000 USD i prodajnom vrijednošću od 392.000 USD (u stvarnosti bismo tražili broj uporedivih za poboljšanje analize).
Naš GIM bi bio 392.000 USD / 56.000 USD = 7.
Zaključno, ovaj uporedivi (ili "comp" kako se često u praksi naziva) 7 puta prodao (7x) svoju efektivnu bruto vrijednost. Pomoću ovog množitelja vidimo da ovaj entitet ima kapitalnu vrijednost od 350 000 USD. Koji nalazimo: V = GIM x EGI, 7 x 50.000 = 350.000 USD.
Metoda smanjenja bruto prihoda dohotka
Prirodni argument protiv metode množenja nastaje zato što je to prilično sirova tehnika vrednovanja. Budući da se promjene kamatnih stopa (koje utječu na diskontne stope na vremensku vrijednost izračuna novca), izvore ili prihode (kvalitetu) i troškove izričito ne razmatraju - multiplikator bruto prihoda jedva da je i praktičan model vrednovanja, ali nudi „ stražnja strana omotnice ”.
Ostali nedostaci uključuju:
- GIM metoda pretpostavlja ujednačenost svojstava u sličnim klasama. Stručnjaci znaju iz iskustva da se omjer troškova među sličnim svojstvima često razlikuje kao posljedica takvih čimbenika kao što su odgođeno održavanje, dob imovine i kvaliteta upravitelja imovine. GIM procjenjuje vrijednost na temelju bruto prihoda, a ne neto operativnog prihoda (NOI), a nekretnina se kupuje prvenstveno na temelju njene neto zarade. Sasvim je moguće da dva imanja mogu imati isti NOI, iako se njihovi bruto prihodi značajno razlikuju. Stoga, oni koji ne cijene njegove granice lako mogu zloupotrijebiti GIM metodu. GIM ne vodi računa o preostalom ekonomskom vijeku uporedivih svojstava. Ignorirajući preostali gospodarski život, praktičar može dodijeliti jednake vrijednosti novom vlasništvu i 50-godišnjem vlasništvu, pod pretpostavkom da stvaraju jednake prihode.
