Sadržaj
- Što je prva hipoteka?
- Razumijevanje prve hipoteke
- Primjer prve hipoteke
Što je prva hipoteka?
Prva hipoteka je glavno založno pravo na nekretnini. Prva hipoteka je primarni zajam koji se plaća za nekretninu, a zajam ima prednost nad svim ostalim založnim pravima ili potraživanjima na nekretnini u slučaju neplaćanja. Prva hipoteka nije hipoteka na prvom domu dužnika; to je izvorna hipoteka uzeta na bilo kojoj nekretnini. Zove se i First laen. Ako se dom refinancira, refinancirana hipoteka zauzima prvu hipoteku.
Ključni odvodi
- Prva hipoteka je glavno založno pravo na nekretnini koja osigurava hipoteku. Druga hipoteka je novac posuđen protiv osnovnog kapitala za financiranje drugih projekata i izdataka. Ako je omjer zajam-vrijednost (LTV) prve hipoteke veći od 80 %, zajmodavci uglavnom zahtijevaju privatno hipotekarno osiguranje. Kamate na hipoteku plaćene prvom hipotekom oporezuju se porezom, primjenjivo samo na porezne obveznike koji troškove podređuju u svojim poreznim prijavama.
Razumijevanje prve hipoteke
Kad pojedinac želi kupiti nekretninu, možda će se odlučiti za financiranje kupnje zajmom kreditne institucije. Zajmodavac očekuje da će se zajam za stan ili hipoteka otplatiti u mjesečnim ratama, što uključuje dio glavnice i kamate. Zajmodavac će imati založno pravo na nekretnini budući da je zajam osiguran od kuće. Ova hipoteka koju je kupac uzeo za kupnju kuće poznata je kao prva hipoteka.
Prva hipoteka je izvorni zajam uzet na nekretnini. Kupac za kupce mogao bi imati više svojstava u svoje ime; međutim, prvotne hipoteke uzete su radi osiguranja svake imovine koja su prva hipoteka. Na primjer, ako vlasnik nekretnine uzme hipoteku za svaki od njihova tri doma, svaka od tri hipoteke prva je hipoteka.
Izraz "prva hipoteka" navodi nas na razumijevanje da mogu postojati i druge hipoteke na nekretnini. Vlasnik kuće mogao bi izvaditi drugu hipoteku, poput druge hipoteke, dok je izvorna i prva hipoteka još uvijek na snazi. Druga hipoteka je novac posuđen protiv osnovnog kapitala za financiranje drugih projekata i izdataka. Međutim, druga hipoteka i sve daljnje hipoteke koje su uzete na istoj nekretnini podređene su prvoj hipoteci. To znači da se prva hipoteka isplaćuje prije nego što se sekundarne hipoteke uplate u slučaju neizmirenja.
Prva usluga i zajam-vrijednost (LTV)
Ako je omjer zajam / vrijednost (LTV) prve hipoteke veći od 80%, zajmodavci uglavnom zahtijevaju privatno hipotekarno osiguranje (PMI). U takvom slučaju zajmoprimac ponekad može biti korisno ograničiti veličinu prve hipoteke na 80% LTV-a i koristiti sekundarno financiranje kako bi posuđivao preostali potrebni iznos. Ekonomika plaćanja PMI-a nasuprot korištenju drugog zajma uvelike ovisi o stopi kojom dužnik očekuje da će vrijednost njihove kuće porasti. PMI se može eliminirati kada LTV prve hipoteke dosegne 78%. Međutim, drugo založno pravo, koje obično ima višu kamatnu stopu od prve hipoteke, mora se isplatiti. To se najvjerojatnije postiže refinanciranjem prve hipoteke za iznos jednak preostalom saldu prve i druge hipoteke.
Porezi na prvu hipoteku
Hipoteka na prvu hipoteku oporeziva se oporezivanjem. To znači da vlasnici kuća mogu smanjiti svoj oporezivi dohodak za iznos kamata koje su plaćene na kredit za poreznu godinu. Međutim, odbitak poreza na hipoteku primjenjiv je samo za porezne obveznike koji izdvajaju troškove na svoje porezne prijave.
Primjer prve hipoteke
Na primjer, ako kupac osigura hipoteku u iznosu od 250 000 američkih dolara na imovini kuće i nakon nekoliko godina dobije drugu hipoteku na istoj imovini u iznosu od 30 000 dolara, prva hipoteka prelazi u drugu hipoteku. Zajmoprimac neplaćuje svoje isplate nakon što je već otplatio 50 000 američkih dolara prvobitnog iznosa zajma, a njegova imovina se isključuje i prodaje za pokriće zajma. Ako prihod od prodaje nekretnine iznosi 210.000 USD, prvi hipotekarni zajmodavac primit će preostali dug, a to je 200.000 USD. Drugi hipotekarni zajmodavac dobit će sve što ostane, a to je u ovom slučaju 10 000 USD. Budući da je prva hipoteka primarni zahtjev koji ima prednost nad sekundarnim potraživanjima, druga hipoteka obično ima veće kamatne stope od prve hipoteke.
