Što je troškovni pristup?
Pristup troškova metoda je procjene vrijednosti nekretnina koja pretpostavlja da bi cijena koju kupac treba platiti za nekretninu trebala biti jednaka trošku za izgradnju jednake zgrade. U procjeni troškovnog pristupa, tržišna cijena nekretnine jednaka je trošku zemljišta plus troškovi izgradnje, umanjeni za amortizaciju. Ona daje najprecizniju tržišnu vrijednost kada je nekretnina nova.
Razumijevanje pristupa troškovima
Pristup troškova jedna je od tri metode procjene vrijednosti nekretnina; ostali su prihodi i uporedivi pristup.
Umjesto da se fokusira na cijene koje prodaju druge, slične kuće na tom području ili sposobnost nekretnine da ostvaruje prihod, ova metoda vrednuje nekretnine izračunavajući koliko bi danas zgrada koštala da je uništi i ako je treba zamijeniti. Također uzima u obzir koliko vrijedi zemljište i odbija odštete za bilo kakav gubitak vrijednosti, inače poznat kao amortizacija.
Logika koja stoji iza ovog pristupa je da kupcima nema smisla plaćati više za nekretninu nego ono što bi koštalo izgradnju ispočetka.
Postoje dvije glavne vrste procjene troškovnog pristupa:
- Metoda razmnožavanja: Ovaj pristup uzima u obzir da je izgrađena replika svojstva i obraća pažnju na umnožavanje izvornih materijala. Metoda zamjene. U ovom slučaju, pretpostavlja se da nova konstrukcija ima istu funkciju s novijim materijalima, koristeći trenutne metode gradnje i ažurirani dizajn.
Kada su prikupljene sve procjene, troškovni pristup izračunava se na sljedeći način: Trošak zamjene ili reprodukcije - amortizacija + vrijednost zemljišta = vrijednost imovine.
Ključni odvodi
- Metoda procjene troškovnog pristupa preporučuje cijenu koju kupac treba platiti za komad imovine koja bi trebala biti jednaka trošku za izgradnju ekvivalentne strukture. Tržišna cijena nekretnine jednaka je trošku zemljišta plus troškovi izgradnje, umanjeni za amortizaciju. Pristup troškova smatra se manje pouzdanim od ostalih metoda procjene vrijednosti nekretnina, ali može biti koristan u određenim slučajevima.
Prednosti i nedostaci troškovnog pristupa
Pristup troškova općenito se smatra manje pouzdanim od metodologije dohotka i uporedivih metodologija. To zahtijeva određene pretpostavke, uključujući i davanje zdravo za gotovo da postoji dovoljno raspoloživog zemljišta da kupac izgradi identičnu imovinu.
Štoviše, ako usporedivo prazno zemljište nije dostupno, vrijednost se mora procijeniti, što procjenu čini manje točnom. Nedostatak sličnih građevinskih materijala također smanjuje točnost ocjene i povećava prostor za subjektivnost. Izračunavanje amortizacije starije imovine nije ni jednostavno i lako je mjerljivo.
Unatoč tim ograničenjima, postoji nekoliko slučajeva u kojima troškovni pristup može biti koristan, pa čak i neophodan. Ocjenjivanje različitih komponenti nekretnine zasebno je posebno korisno kada se radi o novoj imovini ili se razlikuje od ostalih.
Primjeri troškovnog pristupa
Svojstva za posebnu uporabu
Pristup troškovima potreban je, a ponekad i jedini način da se utvrdi vrijednost zgrada koje koriste isključivo kao što su knjižnice, škole ili crkve. Ti resursi daju malo prihoda i ne prodaju se često, što nevaže prihode i slične pristupe.
Nova gradnja
Pristup troška često se koristi i za nove gradnje. Zajmodavci za izgradnju zahtijevaju procjenu pristupa troškovima, jer svaka tržišna vrijednost ili vrijednost prihoda ovisi o projektnim standardima i završetku. Projekti se iznova ocjenjuju u različitim fazama izgradnje kako bi se omogućilo oslobađanje sredstava za sljedeću fazu završetka.
Osiguranje
Procjene osiguranja uglavnom koriste troškovni pristup, jer samo je vrijednost poboljšanja osiguravajuća, a vrijednost zemljišta odvojena je od ukupne vrijednosti imovine. Izbor između amortizirane vrijednosti i pune vrijednosti zamjenske ili reproduktivne vrijednosti presudni je faktor za procjenu.
Poslovna imovina
Konačno, troškovni pristup se povremeno oslanja na vrijednost komercijalne imovine, kao što su poslovne zgrade, trgovine i hoteli. Prihodni pristup glavna je metoda koja se ovdje koristi, iako se troškovni pristup može primijeniti kada dizajn, konstrukcija, funkcionalna upotreba ili vrsta materijala zahtijevaju pojedinačna prilagođavanja.
Važno
Kad procjena troškovnog pristupa dođe ispod tržišne cijene, to može biti znak pregrijanog tržišta. Suprotno tome, redovne procjene iznad tržišnih cijena mogu signalizirati priliku za kupnju.
Posebna razmatranja
Većina procjena stanova ne koristi troškovni pristup. Umjesto toga, usporedbe prodaje obično pokreću tržišne procjene ovih vrsta nekretnina.
Izuzetak je ako se entitet premalo poboljšava ili prekomjerno poboljšava za susjedstvo. U ovom slučaju, precizna procjena vrijednosti poboljšanja dodaje preciznost određivanja vrijednosti, što nije moguće upotrebom samo usporedivog pristupa.
