Što je kabriolet ARM
Konvertibilna ARM je hipoteka podesiva stopa (ARM) koja dužniku daje mogućnost pretvorbe u hipoteku s fiksnom stopom. Konvertibilni ARM-ovi se prodaju kao način iskorištavanja pada kamatnih stopa i obično uključuju posebne uvjete. Financijska institucija općenito naplaćuje naknadu za prebacivanje ARM-a u hipoteku s fiksnom stopom.
POKRIVANJE DOLJE kabriolet
Zamjenjiva ARMS hibrid je dvije vrste hipoteke: konvencionalna hipoteka s fiksnom stopom od 30 godina i hipoteka s prilagodljivom stopom (ARM). Hipoteke s fiksnom stopom pružaju zajmoprimcu sigurnost da zna da se njegova mjesečna uplata nikada neće promijeniti, čak i ako se stope povećavaju; s vremenom se plaćanja učinkovito smanjuju u odnosu na inflaciju. Hipoteka s prilagodljivom stopom započinje s znatno nižom uvodnom stopom „najave“, ali nakon postavljenog razdoblja (obično pet godina), stopa se prilagođava prema indeksu, poput LIBOR-a, uvećan za maržu. Stopa se obično prilagođava svakih šest mjeseci i može ići gore ili dolje (u granicama navedenim u ugovoru).
S konvertibilnim ARM-om, hipoteka počinje poput 30-godišnje podesive stope - odnosno stopom klišeja ispod tržišne prosjeke. No unutar određenog razdoblja, često nakon prve godine, ali prije pete, dužnik ima mogućnost pretvoriti u fiksnu stopu. Nova kamatna stopa je obično najniža ponuđena stopa u roku od sedam dana prije zaključivanja. Dakle, ako kamatne stope opadaju, zajmoprimac može dobiti nižu fiksnu stopu nego što je mogao inicijalno dobiti.
Konvertibilni ARM-ovi mogu se smisliti kada su cijene visoke
Predstavljeni početkom 1980-ih, konvertibilni oružari stupili su na scenu tijekom razdoblja dvoznamenkaste hipoteke s fiksnom stopom. Teorija je bila da se, s obzirom da povijesno nije vjerojatno da će kamatne stope biti mnogo više (zabrane izvanredne inflacije), zajmoprimci konvertibilnih ARM-ova u osnovi mogli kladiti na veliku vjerojatnost nižih stopa u budućnosti. Rani kabrioletni ARM bili su skupi i sadržavali su ozbiljna ograničenja. No, 1987. godine, hipotekarna poduzeća koja su sponzorirala vlada, Fannie Mae i Freddie Mac, počeli su kupovati konvertibilne ARM-ove na sekundarnom tržištu; Budući da većina komercijalnih banaka prodaje hipotekarne kredite na sekundarnom tržištu, prihvaćanje konvertibilnih ARM-ova od strane dva hipotekarna giganta dovelo je do njihovog brzog širenja. Konkurencija je zauzvrat donijela niže naknade i manje restriktivne uvjete.
Pad dolje
Glavni nedostatak konvertibilnih ARMS-a je taj što prisiljavaju dužnika da nadgleda kamatne stope i predviđa buduće promjene - nešto što čak ni stručnjaci ne mogu pouzdano učiniti. Također, kamatne stope na konvertibilni ARMS - i uvodna i kasnija fiksna - obično su malo više od tržišnih. I dok zajmoprimci prilikom plaćanja hipoteke ne plaćaju troškove zatvaranja, zajmodavci naplaćuju naknade. U međuvremenu, ako kamatne stope porastu tijekom uvodnog razdoblja, gubi se korist konvertibilnog ARM-a. Konačno, mjesečna uplata nakon pretvorbe gotovo će sigurno biti veća od onoga što je vlasnik kuće plaćao prema rate teaser-a, iako uz jamstvo da će ostati fiksno.
