Komercijalna nekretnina (CRE) je imovina koja stvara dohodak i koristi se isključivo u poslovne (a ne stambene) svrhe. Primjeri uključuju trgovačke centre, trgovačke centre, poslovne zgrade i komplekse, te hotele. Financiranje - uključujući kupovinu, razvoj i izgradnju ovih nekretnina - obično se provodi kroz zajmove za komercijalne nekretnine: hipoteke osigurane založnim pravima na komercijalnoj imovini.
Kao i kod hipoteka na kuće, banke i neovisni zajmodavci aktivno sudjeluju u davanju kredita za komercijalne nekretnine. Osiguravajuća društva, mirovinski fondovi, privatni investitori i drugi izvori, uključujući program zajma 504 američke administracije za male kredite, osiguravaju kapital za komercijalne nekretnine.
Ovdje ćemo pogledati kredite za komercijalne nekretnine, u čemu se razlikuju od stambenih kredita, njihovim karakteristikama i što zajmodavci traže.
Objašnjenje zajmova za komercijalne nekretnine
Pojedinci protiv entiteta
Iako se hipotekarne stambene hipoteke obično daju pojedinim zajmoprimcima, zajmovi za komercijalne nekretnine često se daju poslovnim subjektima (npr. Korporacijama, programerima, ograničenim partnerstvima, fondovima i fondovima). Ti se subjekti često formiraju radi specifične svrhe posjedovanja komercijalnih nekretnina.
Subjekt možda nema financijsku evidenciju ili bilo koji kreditni rejting, u kojem slučaju zajmodavac može zahtijevati od ravnatelja ili vlasnika subjekta da jamče zajam. To zajmodavcu omogućuje pojedincu (ili grupi pojedinaca) kreditnu povijest - i od koga se može povratiti u slučaju nepodmirenja zajma. Ako zajmodavac ne zahtijeva ovu vrstu garancije, a imovina je jedino sredstvo povrata u slučaju nepodmirenja zajma, dug se naziva nenaplatni zajam, što znači da se zajmodavac ne može obratiti nikome niti bilo čemu drugom nego imanje.
Rasporedi otplate zajma
Stambena hipoteka je vrsta amortiziranog zajma u kojem se dug otplaćuje u redovnim ratama kroz određeno vrijeme. Najpopularniji proizvod hipoteke na stambeno tržište je hipoteka s fiksnom stopom od 30 godina, ali stambeni kupci imaju i druge mogućnosti, uključujući hipoteke na 25 i 15 godina. Duža razdoblja amortizacije obično uključuju manja mjesečna plaćanja i veće ukupne troškove kamata tijekom trajanja zajma, dok kraća razdoblja amortizacije obično uključuju veće mjesečne isplate i niže ukupne troškove kamata.
Rezidencijalni zajmovi amortiziraju se tijekom trajanja zajma, tako da se na kraju roka zajma u potpunosti otplaćuje. Primjerice, dužnik s hipotekom s fiksnom stopom od 200.000 USD od 5%, na primjer, izvršio bi 360 mjesečnih plaćanja u iznosu od 1.073, 64 USD, nakon čega bi zajam bio u potpunosti vraćen.
Za razliku od rezidencijalnih zajmova, uvjeti komercijalnih kredita obično se kreću od pet godina (ili manje) do 20 godina, a razdoblje amortizacije često je duže od roka trajanja zajma. Zajmodavac, na primjer, može dati komercijalni zajam na razdoblje od sedam godina s amortizacijskim razdobljem od 30 godina. U ovoj situaciji, ulagač bi za sedam godina izvršio uplatu iznosa koji se temelji na zajmu koji se otplaćuje u roku od 30 godina, nakon čega slijedi jedno konačno balonsko plaćanje cjelokupnog preostalog stanja zajma.
Primjerice, ulagač s komercijalnim zajmom od milijun dolara u visini od 7% mjesečno bi obavljao mjesečne isplate od 6 653, 02 USD, nakon čega slijedi konačna uplata balonom u iznosu od 918.127, 64 USD koja bi zajam u cijelosti otplatila.
Duljina trajanja zajma i razdoblje amortizacije utječu na kamatnu stopu zajmodavca. Ovisno o kreditnoj snazi investitora, ovi se uvjeti mogu pregovarati. Općenito, što je duže otplate zajma, viša je i kamatna stopa.
Omjer zajma i vrijednosti
Drugi način na koji se poslovni i stambeni zajmovi razlikuju je omjer zajam-vrijednost (LTV), cifra koja mjeri vrijednost zajma u odnosu na vrijednost imovine. Zajmodavac izračunava LTV tako što će iznos zajma podijeliti s manjom procjenom vrijednosti nekretnine ili njegovom otkupnom cijenom. Na primjer, LTV za zajam od 90 000 USD na nekretnini od 100 000 USD iznosio bi 90% (90 000 ÷ 100 000 USD = 0, 9, ili 90%).
I za komercijalne i stambene kredite, zajmoprimci s nižim LTV-om će se kvalificirati za povoljnije stope financiranja od onih s višim LTV-om. Razlog: Oni imaju više vlasništva (ili udjela) u nekretnini, što je manje rizika u očima zajmodavca.
Visoki LTV-ovi dopušteni su za određene stambene hipoteke: Do 100% LTV dopušteno je za zajmove VA i USDA; do 96, 5% za FHA zajmove (kredite koje osigurava Federalna stambena uprava); i do 95% za konvencionalne zajmove (one zajamčene Fannie Mae ili Freddie Mac).
LTV-ovi za komercijalne zajmove općenito spadaju u raspon od 65% do 80%. Iako se neki krediti mogu dati na višim LTV-ima, oni su rjeđi. Specifični LTV često ovisi o kategoriji kredita. Na primjer, za sirovo zemljište može biti dopušteno maksimalno LTV od 65%, dok će LTV do 80% biti prihvatljiv za višeobiteljsku izgradnju.
Nema komercijalnog zajma ili VA ili FHA programa, niti postoji privatno hipotekarno osiguranje. Dakle, zajmodavci nemaju osiguranje za pokriće neizmirivanja dužnika i moraju se osloniti na nekretninu koja je založena kao osiguranje.
Omjer pokrića duga-servisa
Komercijalni zajmodavci također gledaju omjer pokrića duga prema otplati duga (DSCR), koji uspoređuje godišnji neto operativni prihod imovine (NOI) s godišnjim servisom hipotekarnog duga (uključujući glavnicu i kamate), mjeri sposobnost sposobnosti imovine da servisira svoj dug. Izračunava se tako što se NOI dijeli s godišnjim servisom duga.
Na primjer, imovina sa 140.000 USD NOI i 100.000 USD godišnje usluge hipotekarnog duga imala bi DSCR od 1.4 (140.000 ÷ $ 100.000 = 1, 4). Omjer pomaže zajmodavcima u određivanju maksimalne veličine zajma na temelju novčanog toka koji generira nekretnina.
DSCR manji od 1 ukazuje na negativan novčani tok. Na primjer, DSCR od.92 znači da postoji dovoljno NOI da pokrije 92% godišnje otplate duga. Općenito, komercijalni zajmodavci traže DSCR-ove od najmanje 1, 25 kako bi se osigurao odgovarajući novčani tok.
Niži DSCR može biti prihvatljiv za kredite s kraćim amortizacijskim razdobljima i / ili nekretnine sa stabilnim novčanim tokovima. Veći omjeri mogu biti potrebni za nekretnine s nestabilnim novčanim tokovima - na primjer, hoteli kojima nedostaje dugoročni (i, stoga, predvidljiviji) najmoprimac najmova, uobičajen za ostale vrste poslovnih nekretnina.
Kamatne stope i naknade
Kamatne stope na komercijalne zajmove uglavnom su veće nego na stambene kredite. Također, zajmovi za komercijalnu nekretninu obično uključuju naknade koje povećavaju ukupni trošak zajma, uključujući procjene, pravne, prijave za kredit, porijeklo zajma i / ili ankete.
Neki se troškovi moraju platiti unaprijed prije nego što se zajam odobri (ili odbije), dok se drugi primjenjuju godišnje. Na primjer, zajam može imati jednokratnu naknadu za pokretanje zajma od 1%, koja dospijeva u trenutku zatvaranja, i godišnju naknadu od jedne četvrtine od jednog posto (0, 25%) do potpunog plaćanja. Zajam od milijun dolara, na primjer, može zahtijevati naknadu za izdavanje zajma od 1% koja iznosi 10 000 američkih dolara unaprijed, uz naknadu od 0, 25% od 2.500 dolara godišnje koja se plaća (osim kamata).
plaćanje unaprijed
Zajam komercijalne nekretnine može imati ograničenja plaćanja unaprijed, osmišljena da sačuvaju zajmodavčev očekivani prinos na zajam. Ako ulagači izmire dug prije roka dospijeća zajma, vjerojatno će morati platiti penale. Postoje četiri glavne vrste "izlaska" kazne za rano otplatu zajma:
- Kazna prijevremenog plaćanja To je najosnovnija kazna plaćanja unaprijed, izračunava se množenjem trenutačnog neizmirenog stanja s određenom novčanom kaznom. Jamstvo kamate. Zajmodavac ima pravo na određeni iznos kamate, čak i ako se zajam otplaćuje prijevremeno. Na primjer, zajam može imati zajamčenu 10% kamatnu stopu na 60 mjeseci, s 5% izlazne naknade nakon toga. Lockout. Zajmoprimac ne može otplatiti zajam prije određenog razdoblja, primjerice 5-godišnjeg zaključavanja. Poništenje. Zamjena zaloga. Umjesto plaćanja gotovini zajmodavcu, zajmoprimac razmjenjuje nova osiguranja (obično vrijednosne papire američke državne riznice) za izvorne zaloge kredita. To može smanjiti naknade, ali uz ovaj način otplate kredita mogu se priložiti visoke kazne.
Uvjeti plaćanja unaprijed navedeni su u dokumentima o zajmu i mogu se pregovarati zajedno s drugim uvjetima zajma u kreditima za komercijalne nekretnine.
Donja linija
S komercijalnom nekretninom, investitor (često poslovni subjekt) kupuje nekretninu, daje u zakup prostor i skuplja najam od tvrtki koje posluju unutar imovine. Investicija je namijenjena za ostvarivanje prihoda.
Kada ocjenjuju zajmove s komercijalnim nekretninama, zajmodavci uzimaju u obzir zajam, kreditnu sposobnost subjekta (ili principala / vlasnika), uključujući tri do pet godina financijskih izvještaja i prijave poreza na dohodak, te financijske omjere, poput kredita za vrijednost omjer i omjer pokrića duga-usluga.
