Ako refinancirate hipoteku, možete uštedjeti ili dobiti novac. Prvo, ako jednostavno refinancirate postojeći zajam kako biste ostvarili nižu kamatnu stopu ili promijenili uvjete, to se zove kamatna i oročena refinanciranje. Ili, drugo, možda želite izdvojiti dio kapitala u svojoj kući - možda obnoviti, platiti dugove ili pomoći u plaćanju troškova fakulteta - uz pomoć zajma. Evo kako ove dvije mogućnosti refinanciranja mogu utjecati na vaš financijski položaj.
Osnove refinanciranja hipoteke
Zamislite refinanciranje kao zamjenu postojeće hipoteke drugom ili objedinjavanje para hipoteka u jedan zajam. Vani sa starim (hipoteka) i s novim, kako kažu. Nakon refinanciranja, stari zajam (ili zajmovi) se isplaćuju, a novi ga zamjenjuje.
Ključni odvodi
- Osnovne opcije prilikom refinanciranja hipoteke su otplata novca ili refinanciranje kamatnih stopa. Dio kapitalnog kapitala možete izvući iz kuće pomoću refiksa gotovine. U slučaju oročavanja kamatne stope i dugoročnog kredita, dužnik razmjenjuje trenutni Zajam za kredit s povoljnijim uvjetima. Isplatni zajmovi uglavnom dolaze s dodatnim naknadama, bodovima ili višom kamatnom stopom, jer predstavljaju veći rizik za zajmodavca. Možda će biti moguće izdvojiti nešto novca iz refinancije bez dodatnih troškova novčanog zajma iskorištavajući preklapanje sredstava na kraju jednog kredita i na početku drugog.
Postoji puno razloga za razmatranje refinanciranja. Ušteda novca je očigledna. Prosječna 30-godišnja fiksna hipoteka u kolovozu 2008. imala je kamatnu stopu od 6, 48%. Nakon financijske krize, stope za istu vrstu hipoteke neprestano su padale. Do prosinca 2012. godine, 30-godišnja fiksna stopa hipoteke smanjena je gotovo na pola s četiri godine ranije na 3, 35%. Prosječna godišnja stopa za 2017. godinu porasla je do 3, 99%. Do 2018. godine porastao je na 4, 54%, navodi Freddie Mac. Ali čak i ove veće stope mogu biti niže od onih na starijim hipotekama koje možda imate.
U ožujku 2019. stopa hipoteke pala je na 4, 27%, što je najniži nivo u 60 tjedana. U tjednu koji završava 29. ožujka 2019., aplikacije za hipoteku porasle su 18, 6%, prema Udruzi hipotekarnih bankara. Razina refinanciranja povećala se za 39% na 47, 4% ukupnih zahtjeva, što je najviša razina od studenog 2016. (Najveći nedavni val refinanciranja hipoteke pogodio je od 2011. do 2013. i 2015. do 2016., kada su kamate bile blizu rekordnih najnižih vrijednosti.) Iako indeks refinanciranja pao je na 44, 1% ukupnih zahtjeva sljedeći tjedan, a niski troškovi posudbe i snažno tržište rada nastavljaju pokretati aplikacije.
Povijesno gledano, stope su još uvijek relativno niske i to je važan razlog da vlasnici kuća sa starijim hipotekama s višim kamatama (ili oni kojima je kapital kapitala porastao ili koji imaju puno bolje kreditne ocjene nego kad su izvorno financirali svoj dom) gledaju u refinanciranje. sada.
Kad se stope povećavaju, refinanciranje može pružiti šansu za pretvaranje hipoteke s podesivom stopom u fiksnu stopu i zaključavanje plaćanja s nižim kamatama prije nego što se stope povise. Međutim, često je izazovno predvidjeti budući smjer kamatnih stopa, čak i za većinu iskusnih ekonomista.
Isplata gotovine u odnosu na rate i rokove Refi
Postoje dva osnovna zajma za refinanciranje. Najjednostavnije i najjednostavnije je refinanciranje kamatnih stopa i dugovanja. U ovom slučaju nijedan stvarni novac ne mijenja ruke, osim naknada povezanih sa kreditom. Veličina hipoteke ostaje ista; jednostavno trgujete svojim trenutnim hipotekarnim uvjetima za novije (vjerojatno bolje) uvjete.
Suprotno tome, kod novčanog refinanciranja nova je hipoteka veća od stare. Uz nove uvjete zajma, napredni ste i novac - efektivno uzimajući kapital iz svog doma u obliku gotovine.
Možete se kvalificirati za refinanciranje kamatne stope i oročavanja s većim omjerom zajam-vrijednost (iznos zajma podijeljen s procijenjenom vrijednošću nekretnine). Lakše je dobiti zajam, drugim riječima, čak i ako imate lošiji kreditni rizik jer posuđujete visoki postotak od vrijednosti kuće.
Dobro razmislite prije nego što dobijete zajam za povrat novca kako biste investirali, jer nema smisla stavljati sredstva na CD koji zaradi 2, 5% kada je kamata na hipoteku 5% ili 6%.
Gotovinski zajmovi dolaze s težim uvjetima. Ako želite vratiti dio kapitala koji ste sakupili u svom domu u obliku gotovine, to će vas vjerojatno koštati - koliko ovisi o tome koliko kapitala imate u kući i kreditni rezultat.
Ako je, na primjer, FICO-ova vrijednost zajmoprimca 700, omjer zajam-vrijednost je 76%, a zajam se smatra isplatom, zajmodavac može dodati 0, 750 bodova na prvobitni trošak zajma. Ako je, primjerice, iznos zajma bio 200 000 američkih dolara, zajmodavac bi dodao 1500 dolara trošku. (Svaki zajmodavac je različit.) Alternativno, zajmoprimac može platiti višu kamatnu stopu - 0, 125% do 0, 250% više, ovisno o tržišnim uvjetima.
Zašto stroži pojmovi? Kako gotovinski zajmovi imaju veći rizik za zajmodavca, prema Caseyu Flemingu, hipotekarnom savjetniku, financijskoj korporaciji C2 i autoru knjige Vodič za zajmove: Kako dobiti najbolju moguću hipoteku . Prema Flemingu,
„Statistički gledano, zajmoprimac je vjerojatnije da će se udaljiti od kuće ako uđe u nevolju, ako je već izvukao kapital iz njega. Posebno je točno ako je povukao više nego što je u početku uložio u predujam. Slijedom toga, svaki zajam koji se smatra isplaćenim naplaćuje se više da bi odražavao taj rizik, sve dok ne postoji toliko kapitala da zajmoprimac više neće vjerovatno otići. "
No, viši kreditni rezultat i niži omjer zajam-vrijednost mogu značajno pomaknuti brojeve u vašu korist. Primjerice, zajmoprimcu s kreditnom ocjenom 750 i omjerom zajam-vrijednost manjim od 60% neće se naplaćivati dodatni troškovi za zajam za povrat novca; zajmodavci vjeruju da više nema vjerojatnosti da će zajam ne izvršavati zajam nego ako radi refi i stopu.
Vaš zajam može biti zajam za povrat novca, čak i ako ne primate novac. Ako otplaćujete kreditne kartice, auto-kredite ili bilo što drugo što nije prvotno bilo dio vaše hipoteke, zajmodavac to vjerojatno smatra gotovinom. Ako objedinite dvije hipoteke u jednu - a jedna je u početku bila zajam za isplatu gotovine - novi konsolidirani zajam također će biti klasificiran kao isplata.
Još jedan razlog da dvaput razmislite o isplati novca: Izvođenje refinanciranja novca može negativno utjecati na vaš FICO rezultat.
83%
Broj hipotekarnih refinanciranja koji su bili novčani zajmovi u Q4 2018. godine.
Više Amerikanaca koji biraju povrat novca
Iako bi mnogi stručnjaci za osobne financije savjetovali da ne skidate kući njegov kapital u novčanom refinanciranju, nedavni podaci pokazuju da mnogi Amerikanci odabiru ovu vrstu zajma. Tromjesečna statistika refinanciranja Freddie Maca pokazala je da su, u četvrtom tromjesečju 2018. godine (objavljeni u ožujku 2019.), novčani zajmovi za isplatu gotovine predstavljali 83% svih zajmova za refinanciranje, najviše od trećeg tromjesečja 2007. godine.
Mnoga od tih refinanciranja nisu bila za smanjenje stope. Najčešća korištenja sredstava bila su poboljšanja kod kuće ili za plaćanje računa i dugova. Ostali razlozi koji se navode za unovčavanje uključuju plaćanje troškova fakulteta, kupovina automobila i poslovna ulaganja.
Zanimljiva rupa za refinanciranje hipoteke
Uz pomoć vašeg hipotekarnog posrednika, možda ćete moći generirati malo novca od vašeg refinanciranja, a da se to ne smatra zajmom za isplatu gotovine (i generiranjem dodatnih naknada koje dolaze s tim). U osnovi, to djeluje tako da iskoristi preklapanje sredstava na kraju jednog kredita i na početku drugog. To je složen proces koji će utjecati na sve escrow račune, stoga dobro obratite pažnju na to kako ga Fleming opisuje:
„Omogućeno vam je financiranje troškova zatvaranja u stopi / pojmu refi. Većina zajmodavaca omogućava da u te troškove zatvaranja uđu i unaprijed plaćeni troškovi, kao što su unaprijed plaćene kamate, neplaćene obračunate kamate na vašu postojeću hipoteku, novac potreban za unaprijed financiranje vašeg escrow računa, pa čak i porez na imovinu i osiguranje ako imate pravo.
"Kad refinancirate, uplaćujete obračunate kamate na vašu postojeću hipoteku do dana kad je otplatite. Kamate plaćate unaprijed od dana kad financirate do prvog u sljedećem mjesecu, a zatim sljedeći mjesec ne izvršite uplatu. Dakle, financirali ste jednomjesečne kamate na hipoteku u okviru novog zajma.
"Ako imate zaključni (ili escrow) račun za plaćanje osiguranja i poreza postojećom hipotekom, tada vaš postojeći zajmodavac drži dio vašeg novca - barem nekoliko mjeseci poreza i osiguranja svaki. Kad refinancirate, novom zajmodavcu trebat će vam nešto novca kad dođu računi za porez i osiguranje pa će unaprijed tražiti nešto novca. Obično to možete financirati.
"Zatim, nakon što se zajam zatvori, vaš stari zajmodavac - koji drži dio vašeg novca - šalje vam ček u iznosu na računu vašeg escrow računa nakon što ste ga otplatili. Unovčiti!
"Također, budući da se neke od naknada malo mijenjaju do financiranja, većina zajmodavaca dopušta malo jastuka - do 2000 dolara u gotovini u escrow-u bez da se zajam smatra isplatom.
"Sve to znači da možete financirati" troškove "koji zapravo nisu trošak nastanka zajma, već predstavljaju trošak posjedovanja zajma. Na zajmu za stopu / oročeni zajam od 200.000 dolara, bilo bi izvedivo generirati oko 4000 dolara u gotovini - pod pravim okolnostima, ako bi se pažljivo strukturirali - bez plaćanja novčane kazne. “
Donja linija
Vaša je dužnost dužnika imati dovoljno znanja kako biste raspravljali o mogućnostima sa svojim zajmodavcem. Za većinu je ljudi izbjegavanje dodatnog troška za novčani zajam najbolji financijski korak. Ako imate konkretan razlog za uzimanje gotovine iz kuće, zajam za povrat novca može biti vrijedan, ali imajte na umu da dodatni iznos novca koji ćete platiti s kamatama tijekom trajanja zajma može ga učiniti lošom idejom.
