Na prvi pogled mogli biste pomisliti da je upravitelj portfelja nekretnina sličan bilo kojem upravitelju financijske imovine. No, portfelj ili upravljanje fondovima nekretnina radikalno se razlikuje od upravljanja vlasničkim udjelima, obveznicama ili uzajamnim fondovima.
Za razliku od upravitelja kapitala, koji istražuju tvrtke i upravljaju vjerojatnostima da mogu ispuniti svoje artikulirane strategije, menadžeri za nekretnine moraju pomoći u definiranju i iskorištavanju mogućnosti na nivou imovine. Upravitelji nekretnina nisu samo odgovorni za raspodjelu imovine, upravljanje rizikom i transakcije, već i za izravno bavljenje zemljom i strukturama na njemu.
Dakle, upravljanje imovinom, za razliku od tradicionalnog upravljanja novcem, zahtijeva iskusne pojedince koji mogu optimizirati vrijednost nekretnina. Zapravo, na mnogo načina, upravitelj nekretninama je vrlo sličan generalnom direktoru poduzeća, vođenju tvrtke ili ustanove. Suprotno tome, tradicionalni upravitelj novca može znati zalihe određenog polja ili sektora - ali se ne uključuje u poslovanje samih tvrtki.
Mislite da bi vam mogla biti zanimljiva karijera u upravljanju portfeljem nekretnina? Čitajte dalje kako biste saznali više.
Upravljanje portfeljem nekretnina
Osposobljavanje i iskustvo stečenih od upravitelja vlasničkih udjela slično je onome koji imaju drugi upravitelji fondova. Međutim, razlikuje se u načinu na koji te vještine koriste za osiguravanje uspješnosti portfelja. Portfeljski menadžeri često se ocjenjuju prema njihovoj sposobnosti da osiguraju odgovarajuće prinose prilagođene riziku i diverzifikaciju portfelja kroz superiornu raspodjelu i odabir imovine.
Osim toga, menadžeri portfelja nekretnina klijentima pružaju vrijednost osiguravajući najefikasniju upotrebu ulagačkog kapitala i informirajući klijente kroz vrhunsko mjerenje uspješnosti, pa čak i predviđanje novčanog toka. S izuzetkom povjerenja u ulaganja u nekretnine (REIT) i upravitelja fondova (čiji se učinak ocjenjuje sposobnošću da se procijeni sposobnost drugih menadžera za oblikovanje i izvršavanje strategije), upravitelj fonda za nekretnine u osnovi je izvršni direktor njegova ili njezino vlastito poduzeće, koje kreira i provodi strategije na razini imovine za imovinu koja mu se stavlja na teret.
Strategije odabira ulaganja
Menadžeri portfelja nekretnina provode raspodjelu i odabir imovine, ne razumijevanjem tržišne dinamike i kompanija u određenim branšama, već ekspertima za osnove nekretnina. Oni proučavaju u lokalnim regijama iu različitim komercijalnim namjenama zemljišta: uredsko, industrijsko, hotelsko, maloprodajno, te obiteljske i obiteljske. Da bi pobijedili tržište, osigurali diverzifikaciju i proizveli adekvatne prinose prilagođene riziku, menadžeri portfelja nekretnina moraju kladiti na regionalno ili lokalno tržište nekretnina i, u slučaju portfelja s više imovine, ispravan kombinaciju imovine.
Zbog toga se mnogi upravitelji fondova usredotočuju na određene regije ili vrste imovine; neki veći upravitelji nekretnina organiziraju svoje starije zaposlenike i pomoćno osoblje po regijama ili upotrebi zemljišta. Razlog organiziranja na ovaj način je osigurati da se tržišne prilike mogu identificirati i potom prevesti u ispravan odabir imovine i stvaranje imovine.
Način na koji se stječu nekretnine jedan je od najznačajnijih načina na koji se fondovi za nekretnine razlikuju od tradicionalnijih ulaganja. Poput trgovaca na dnu burze, fondovi za prodaju nekretnina koriste stručnjake za nabavu za otkrivanje i izvršavanje imovinskih transakcija. To osoblje za akviziciju obično radi za određeni fond ili je organizirano regionalno ili prema vrsti imovine.
Kako većina fondova vlasništva nad nekretninama posjeduje sve (ili značajan dio) svake imovine, menadžeri portfelja često su izravno uključeni u postupak akvizicije. Budući da su odgovorni za postavljanje i provođenje strategije vlasništva, upravitelji portfelja moraju biti izravno uključeni u sve investicijske procese, uključujući akvizicije, financiranje, raspolaganje i odlučivanje o objektima. Da bi se olakšala širina i dubina procesa upravljanja investicijama u nekretnine, menadžeri portfelja moraju se pouzdati u veliku količinu infrastrukture u odnosu na uloženi kapital. Da bi to postigli što učinkovitije, upravitelji fondova za upravljanje nekretninama i upravitelji imovine razvili su specijaliziranu funkciju upravljanja imovinom.
Kako funkcionira upravljanje imovinom nekretnina
Funkciju upravljanja imovinom čine stručnjaci na razini imovine koji dodaju vrijednost upraviteljima fondova izvršavanjem strategije na razini imovine. Stručnjaci su stručnjaci ili za tržište regionalnog tržišta ili za određene vrste imovine i odgovorni su za optimizaciju vrijednosti imovine u kojoj se nalaze. Uz pružanje informacija o upravljanju portfeljem o lokalnim izgledima i olakšavanje transakcija, upravitelj imovine odgovoran je za učinak na razini imovine.
Osim odobravanja proračuna i izvršavanja upravljanja troškovima, upravitelji imovine povećavaju vrijednost upravljajući lizingom na jednoj ili više nekretnina. Iako se može činiti kao crno-bijela afera, lizing je složeno djelovanje koje neminovno odlučuje o vrijednosti imovine i portfelja. Uspjeh u leasingu ne postiže se samo pronalaženjem i izvršavanjem najvećih mogućih mogućnosti zakupa na svakoj nekretnini, već i provođenjem programa leasinga koji je usklađen sa strategijom portfelja uz održavanje najboljih odnosa sa postojećim stanarima.
Leasing je pregovarački postupak koji može uključivati donošenje odluka u suprotnosti sa stanarskim potrebama kako bi se optimizirala vrijednost imovine. Na primjer, za nekretnine koje su planirane na prodaju, zakup se može obustaviti tijekom razdoblja prodaje kako bi se novim vlasnicima omogućilo da uvaže više potencijalne stope zakupa. To može dovesti do povećanih predviđenih vrijednosti nekretnina, a samim tim i do većih prodajnih ponuda.
Tijekom razdoblja povećanja najamnih stopa, dugoročni najmovi mogu biti zaključani za nekretnine orijentirane na dohodak, dok se za strategije usredotočene na aprecijaciju kapitala, uvjeti zakupa mogu skratiti kako bi se iskoristile veće očekivane stope u budućnosti. Sposobnost upravitelja imovine da postigne odgovarajuću kombinaciju stanara, izvrši strategiju lizinga koja usklađuje novčane tokove s potrebama portfelja i upravlja kapitalnim i operativnim troškovima može značajno utjecati na ukupnu vrijednost portfelja.
Menadžeri portfelja nekretnina kao izvršni direktori
Ako neko razmišlja o nekretnini kao zasebnoj tvrtki ili podružnici, svaka s vlastitom strategijom i potencijalom uspješnosti, počinje razumijevati zašto menadžeri portfelja vlasničkog kapitala djeluju poput korporativnih izvršnih direktora. Poput izvršnih direktora, koji moraju rasporediti ograničenu opskrbu kapitala između različitih prilika za stvaranje najvećeg ukupnog prinosa od ulaganja, menadžeri portfelja nekretnina moraju učiniti isto u svim nekretninama kojima upravljaju. Ta potreba za raspodjelom ograničene količine resursa stvara situaciju različitu od mnogih klasičnih tvrtki za upravljanje imovinom.
U kapitalnim fondovima s nekretninama postoji inherentni sukob između upravitelja portfelja i njihovih upravitelja imovine, jer oni djeluju za pomalo različite ciljeve. Iako su menadžeri imovine stručnjaci koji dobivaju kompenzaciju za optimizaciju vrijednosti svojih nekretnina, a upravitelji portfelja nagrađeni su za optimizaciju povrata portfelja i zadovoljstva investitora, uspješan menadžer fonda za nekretnine je onaj koji može upravljati ovim sukobom i održavati učinkovit tim upravljanja i uspješnost portfelja. To zahtijeva artikuliranje dobro osmišljene strategije portfelja u dobro povezanom timu menadžera koji razumiju i internaliziraju cjelokupne ciljeve ulaganja. To može biti težak zadatak za svaki fond koji je značajno povećao broj i složenost nekretnina u upravljanju.
Također je od presudne važnosti da menadžeri portfelja nekretnina ne samo da utjelovljuju potrebnu raspodjelu kapitala, odabir imovine i druge potrebne ulagačke vještine, već i da imaju sposobnost stvaranja odgovarajućih investicijskih strategija i vještina rukovođenja za mobiliziranje organizacije u istu misiju portfelja,
Donja linija
Kada je riječ o fondovima za nekretnine, ključna je sposobnost rukovodstva da izvršava planove upravljanja imovinom, osim tradicionalnih praksi upravljanja fondovima. Za menadžera ulaganja u nekretnine to znači optimizirati vrijednost nekretnina u njegovom portfelju, i izborom i naknadnim upravljanjem imovinom portfelja. Menadžeri portfelja nekretnina moraju raspodijeliti svoje resurse preko imovine kojom upravljaju kako bi ostvarili najveći povrat i voditi svoj tim da prati isti posao. Za one s pravom mješavinom vještina, ova se karijera ističe kao jedinstvena prilika u upravljanju imovinom.