Federalno tijelo za stambeno osiguranje najveći je hipotekarni osiguravatelj u Sjedinjenim Državama, s više od 1, 3 bilijuna dolara u svom portfelju. Kao dio ureda za stambeni i urbanistički razvoj (HUD) SAD-a, on otprilike milion ljudi diljem zemlje svake godine postane vlasnici domova, a također podržava dostupnost 300.000 jedinica iznajmljivanja, čineći vlasništvo nad kućom pristupačnim. Niske uplate i niski zahtjevi za kreditnim rezultatima čine FHA kredite mnogo privlačnijima od klasičnih hipoteka.
Iako je ovo možda dobra vijest za neke vlasnike domova, ulagači u nekretnine koji žele iskoristiti prednosti FHA kredita možda će morati potražiti negdje drugdje. To je zato što uvjeti zajma ograničavaju tko ispunjava uvjete.
Pročitajte više kako biste saznali više o FHA kreditima, tko ispunjava uvjete i možete li ih koristiti za financiranje najma imovine.
Ključni odvodi
- Federalno tijelo za stambeno osiguranje osigurava hipoteke za koje je potrebna niska uplata i liberalni standardi osiguranja. Zbog pogodnosti koje dolaze sa FHA kreditima, one se ne mogu koristiti za druge kuće, zakup, odmor ili druge investicione nekretnine. FHA zajmoprimci se moraju useliti kući 60 dana nakon zatvaranja hipoteke i mora je zadržati kao primarno prebivalište najmanje jednu cijelu godinu. FHA također osigurava hipoteke na stanove do četiri jedinice, pod uvjetom da je jedna od njih u vlasništvu.
Što su FHA zajmovi?
Vlasnici kuća imali su poteškoća u kupovini i održavanju plaćanja na svojim nekretninama tijekom Velike depresije. Bili su ograničeni na zajmove u vrijednosti od 50% tržišne vrijednosti nekretnine, a hipotekarni uvjeti su obično bili vrlo kratki. Mnogi su zajmovi završili s vrlo velikim balonskim plaćanjima, što većina ljudi nije mogla priuštiti. To je dovelo do ogromne količine propusta, što je potaknulo stopu ovrhe. 1934. Kongres Sjedinjenih Država odlučio je osnovati Saveznu stambenu upravu u nastojanju da promiče pristupačno vlasništvo nad kućama. Tako je nastao zajamni program Federalne uprave za stambeno zbrinjavanje (FHA).
Zajmovi koje nudi FHA imaju niže zahtjeve za plaćanje nižeg obima i više liberalne standarde preuzimanja ugovora od većine klasičnih hipoteka. Na primjer, od 2019. godine, vlasnicima domova potreban je samo 580 ili više bodova kako bi se kvalificirali. Odobreni kandidati mogu financirati čak 96, 5%, što znači da im je potrebno odložiti samo 3, 5%. Oni s kreditnim rezultatima nižim od 579 još uvijek se kvalificiraju, ali treba ih položiti još malo - 10%.
FHA krediti uglavnom su ograničeni na kupce koji kuću namjeravaju kupiti kao primarno prebivalište. To znači da se FHA zajam ne može koristiti za financiranje drugog doma, kuće za iznajmljivanje, kuće za odmor ili investicione nekretnine. Međutim, postoji nekoliko izuzetaka i nekoliko načina kako se zaobići ovo opće pravilo.
Uvjeti zauzetosti FHA-e
Prema pravilima i smjernicama FHA-e, imovina koja se financira mora biti u vlasništvu vlasnika. To znači da se iznajmljivanje i sezonska svojstva ne primjenjuju. FHA koristi ovo pravilo kao način da spriječi investitore da imaju koristi od programa.
Hipotekarni krediti podržani od FHA moraju koristiti svoj dom kao primarno prebivalište najmanje jednu punu godinu.
Zajmoprimac mora preuzeti dom u roku od 60 dana nakon zatvaranja hipoteke i mora živjeti u domu većinu godine. Nekretnina mora biti korištena kao glavno prebivalište najmanje godinu dana. Ako na hipoteci ima više popisanih zajmoprimaca, FHA zahtijeva barem jednog da bi zadovoljio zahtjev za uporabom.
Refinanciranje postojećeg zajma FHA
Pretpostavimo da netko koristi zajam FHA-e za financiranje kupnje primarnog prebivališta. Vlasnik se može iz kuće izseliti niz cestu, ali nastavlja ga posjedovati, iznajmljujući za dohodak. Drugim riječima, kuća postaje investicijska imovina. Kamate padaju, a vlasnik se želi refinancirati za bolji posao.
Iako više ne živi u kući, pravila FHA-e omogućuju mu da se refinancira u drugi FHA zajam. FHA-do-FHA refinance je također poznato kao FHA racionaliziranje refinance.
Postoji nekoliko zahtjeva za ispunjavanje uvjeta za refinanciranje:
- Mora da je prošlo najmanje 210 dana otkako ste zatvorili izvorni zajam za stanovanje. Sigurno ste izvršili najmanje šest mjesečnih plaćanja na hipoteci izdanoj od FHA. Ako ste imali samo FHA kredit manje od godinu dana, ne možete imati nijedan plaćanja dospijevaju za više od 30 dana. Ako ste svoj FHA kredit držali više od godinu dana, dozvoljena vam je jedna zakašnjena 30-dnevna uplata u roku od 12 mjeseci, ali ta zakašnjela uplata ne može biti u posljednjih 90 dana. Refinanciranje mora sniziti mjesečno plaćanje glavnice i kamata, što se često opisuje kao neto opipljiva korist. Na primjer, ako je vaša prethodna mjesečna uplata iznosila 1.100 USD, nova mjesečna uplata nakon refinanciranja trebala bi biti 1.050 USD ili niža. Refinanciranje u hipoteku s kraćim rokom također kvalificira neto opipljivu korist.
Ako vlasnik kuće ispunjava gornje kriterije, FHA pojednostavljenje refinanciranja je vjerojatno najlakši zajam koji se zatvara. Oni ne zahtijevaju provjeru zaposlenja ili primanja, ne provjeru kreditnog rezultata i ne ocjenjivanje doma. Glavna stvar koja je bitna je da je vlasnik kuće na vrijeme izvršio svoje postojeće FHA zajmove.
Dvije svrhe
Drugi način korištenja FHA zajma za kupnju imovine sa dohotkom je kupnja višestambene kuće. FHA omogućava vlasnicima kuća da kupe nekretninu do četiri jedinice, pod uvjetom da je jedna okupirana vlasnikom. Ipak, nema ograničenja koliko velika može biti veličina partije. Na ovaj način vlasnik može živjeti u jednoj jedinici, što ga čini imovinom koja je okupirana vlasnikom i, prema tome, FHA ispunjava uvjete. Vlasnik može iznajmiti drugu jedinicu za prihode.
Zgodan ulagač na vrućem tržištu najma ponekad zarađuje dovoljno prihoda pomoću ove metode za život u kući besplatno. Kao što je gore spomenuto, FHA posuđuje do 96, 5% od procijenjene vrijednosti, što znači da kupac može spustiti samo 3, 5%.
Posebna razmatranja
FHA ima posebne odredbe koje će vam omogućiti da ostvarite prihod od najma od kuće. Ako vaš posao zahtijeva preseljenje i trebate drugi dom ili ako je vaš dom premali za širu obitelj, možda ćete moći unajmiti svoj prvi dom nakon što ispunite jednogodišnji uvjet za smještaj. Ako nemate posao jer ste inače nesposobni, možda ćete moći unajmiti sobe u vašem domu da stanuri da nadoknade izgubljenu plaću.
Naravno, hipoteku uvijek možete otplatiti rano. FHA ne naplaćuje nikakve predujmove, tako da ako možete u potpunosti ukloniti zajam, slobodno možete učiniti sve što želite sa imovinom.
