Što je odvjetništvo?
Do odvjetnika dolazi kada najmoprimac prizna novog vlasnika nekretnine kao svog novog stanodavca. U slučaju promjene vlasništva komercijalne imovine, klauzula o zastupanju u ugovoru o podređivanju, neredu i odvjetništvu (SNDA) zahtijeva da stanar prizna novog vlasnika kao svog stanodavca i nastavi plaćati najamninu bez obzira na to promijeni li imovina u ruke uobičajena prodaja ili ovrha.
Kako djeluje odvjetništvo
Odvjetništvo se najčešće povezuje sa zakonima o nekretninama i osmišljeno je da prizna odnos između strana u transakciji. Na primjer, odvjetništvo se može pojaviti kada najmoprimac iznajmljuje stan samo da bi se vlasnik promijenio tijekom najma. Ugovor o zastupanju ne stvara novi skup prava za vlasnika ukoliko ga stanar ne potpiše. Iznajmljivač može iskoristiti odbijanje stanara da potpiše kao razlog deložacije.
Ključni odvodi
- Odvjetništvo se najčešće odnosi na transakcije nekretninama. Izvršenje prava priznaje odnos između strana u transakciji. Do odvjetništva može doći kada najmoprimac zakupi stan, zgrada se tijekom zakupa promijeni u novog vlasnika. Ugovorni odvjetnik mijenja prava novog vlasnika samo ako ga stanar potpiše.
Odredba u SNDA diktira da ako se promijeni vlasništvo, novi vlasnik zamjenjuje bivšeg vlasnika u najmu i preuzima sva prava i odgovornosti bivšeg vlasnika. Odredba također predviđa da stanari moraju i dalje plaćati najamninu bez obzira na to tko je vlasnik.
Odvjetnički odnosi u komercijalnim najmovima
Komercijalni najmovi često sadrže SNDA. Ovo je sporazum između stanara i zakupodavca koji opisuje specifična prava stanara i zakupodavca. SNDA također može pružiti informacije o drugim trećim stranama, poput posjednika zajmodavca ili kupca nekretnine. Tri su dijela: klauzula o podređenju, klauzula o neredu i klauzula o zastupanju. Odvjetništvo u komercijalnom najmu je slično. Odvjetnička klauzula u SNDA obvezuje stanara da novog vlasnika nekretnine prizna kao njegovog stanodavca, bez obzira je li novi vlasnik stekao nekretninu uobičajenom prodajom ili ovrhom. Odredba također zahtijeva da stanar nastavi plaćati najamninu novom stanodavcu do kraja rata.
U klauzuli o podređivanju u SNDA-u, stanar se slaže da će njihov interes za imovinu biti podređen interesima zajmodavca treće strane. Vlasnik zemljišta možda želi koristiti komercijalnu imovinu kako bi osigurao financiranje nakon sklapanja ugovora o najmu sa stanarom. Stoga bi većina zajmodavaca zahtijevala od stanara da svoje zakupne udjele podrede hipotekarnim interesima zajmodavca. Klauzula o podređivanju daje zajmodavcu treće strane mogućnost raskida zakupa u slučaju komercijalne ovrhe. Klauzula ili ugovor o neredu osigurava stanaru pravo da nastavi zauzimati iznajmljene prostore sve dok oni ne ispune zadane obveze. Najmoprimac može unajmiti prostor čak i nakon što se imovina proda ili zatvori. Klauzula o neredu podupire stanarska prava na prostorima čak i ako posjednik ne ispunjava hipotekarne obveze i imovina se isključi.
