Što je procjena imovine?
Procjena imovine je postupak utvrđivanja fer tržišne ili sadašnje vrijednosti imovine, koristeći knjigovodstvene vrijednosti, apsolutne modele vrednovanja poput analize diskontiranog novčanog toka, modela određivanja cijena opcija ili uporedivih vrijednosti. Takva imovina uključuje ulaganja u utržive vrijednosne papire poput dionica, obveznica i opcija; materijalna imovina poput zgrada i opreme; ili nematerijalne imovine poput marki, patenata i zaštitnih znakova.
Razumijevanje procjene imovine
Vrednovanje imovine igra ključnu ulogu u financijama i često se sastoji od subjektivnih i objektivnih mjerenja. Vrijednost osnovnih sredstava tvrtke - koja su poznata i kao kapitalna imovina ili imovina postrojenja i oprema - ravna se prema vrijednosti, temeljenoj na njihovim knjigovodstvenim vrijednostima i troškovima zamjene. No, u financijskim izvještajima nema broja koji investitorima govore koliko vrijede marka i intelektualno vlasništvo tvrtke. Tvrtke mogu precijeniti goodwill u stjecanju, jer je procjena nematerijalne imovine subjektivna i teško je mjeriti.
Ključni odvodi
- Procjena imovine je postupak utvrđivanja fer tržišne vrijednosti imovine. Procjena imovine često se sastoji od subjektivnih i objektivnih mjerenja. Neto vrijednost imovine je knjigovodstvena vrijednost materijalne imovine, umanjena za nematerijalnu imovinu i obveze. o karakteristikama te imovine, poput diskontirane dividende, diskontiranog slobodnog novčanog toka, rezidencijalnog dohotka i modela diskontirane imovine. Relativni omjeri procjene, kao što je omjer P / E, pomažu ulagačima u određivanju vrijednosti imovine uspoređujući sličnu imovinu.
Neto vrijednost imovine
Neto vrijednost imovine - poznata i kao neto materijalna imovina - je knjigovodstvena vrijednost materijalne imovine u bilanci (njihov povijesni trošak umanjena za akumuliranu amortizaciju) umanjena za nematerijalnu imovinu i obveze - ili novac koji bi ostao da je tvrtka likvidiran. To je minimum koji tvrtka vrijedi i može pružiti korisnu vrijednost za vrijednost imovine tvrtke, jer isključuje nematerijalnu imovinu. Dionica bi se smatrala podcijenjenom ako je njena tržišna vrijednost bila ispod knjigovodstvene vrijednosti, što znači da se dionica trguje s dubokim popustom do knjigovodstvene vrijednosti po dionici.
Međutim, tržišna vrijednost imovine vjerojatno će se značajno razlikovati od knjigovodstvene vrijednosti - ili kapitala dioničara - koja se temelji na povijesnom trošku. A neke su tvrtke najveća vrijednost u njihovoj nematerijalnoj imovini, kao što je nalaz biomedicinske istraživačke tvrtke.
Apsolutne metode vrednovanja
Modeli apsolutne vrijednosti vrednuju imovinu koja se temelji samo na karakteristikama te imovine. Ovi su modeli poznati kao modeli diskontiranog novčanog toka (DCF) i vrijednosna imovina poput dionica, obveznica i nekretnina, temeljeni na budućim novčanim tokovima i oportunitetnim troškovima kapitala. Oni uključuju:
- Diskontirani modeli dividendi, koji cijene dionica vrednuju diskontiranjem predviđenih dividendi na sadašnju vrijednost. Ako je vrijednost dobivena iz DDM-a veća od trenutne trgovačke cijene dionica, tada je dionica podcijenjena. Modeli slobodnog novčanog toka izračunavaju sadašnju vrijednost budućih projekcija slobodnog novčanog toka, diskontirane po prosječnom ponderiranom trošku kapitala. Ostali prihodi modeli vrednovanja uzimaju u obzir sve novčane tijekove koji nastaju nakon isplate troškova dobavljačima i drugim vanjskim stranama. Vrijednost poduzeća je zbroj knjigovodstvene vrijednosti i sadašnje vrijednosti očekivanog budućeg preostalog dohotka. Preostali dohodak izračunava se kao neto prihod umanjen za trošak kapitala. Naplata je poznata kao vlasnički trošak i izračunava se kao vrijednost vlastitog kapitala pomnoženo s troškom kapitala ili potrebnom stopom prinosa na kapital. S obzirom na oportunitetni trošak kapitala, tvrtka može imati pozitivan neto prihod, ali negativan preostali dohodak. Modeli diskontirane imovine vrednuju društvo izračunavanjem sadašnje tržišne vrijednosti imovine koju posjeduje. Kako ova metoda ne uzima u obzir sinergije, korisna je samo za vrednovanje robnih proizvoda poput rudarskih tvrtki.
Relativna procjena i usporedive transakcije
Modeli relativnog vrednovanja određuju vrijednost na temelju promatranja tržišnih cijena slične imovine. Na primjer, jedan od načina određivanja vrijednosti nekretnine je usporedba sa sličnim svojstvima na istom području. Isto tako, ulagači koriste upoređivanje javnih cijena s višestrukim cijenama kako bi dobili uvid u relativne tržišne vrijednosti. Zalihe se često vrednuju na osnovi usporedivih mjernih podataka kao što su omjer cijene i zarade (omjer P / E), omjer cijene prema knjizi ili omjer tijeka i novca.
Ova metoda se također koristi za vrednovanje nelikvidne imovine poput privatnih tvrtki bez tržišne cijene. Ulagački kapitalisti odnose se na procjenu vrijednosti dionica tvrtke prije nego što ona postane javna kao vrednovanje prije novca. Gledajući iznose plaćene za slične tvrtke u prošlim transakcijama, ulagači dobivaju naznaku potencijalne vrijednosti tvrtke koja nije kotirana na burzi. To se naziva analizom presedanskih transakcija.
Primjer stvarnog svijeta procjene vrijednosti imovine
Proradimo neto vrijednost imovine za Alphabet Inc. (GOOG), matičnu tvrtku tražilice i giganta za oglašavanje Google.
Sve brojke su za razdoblje koje završava 31. prosinca 2018. godine.
- Ukupna imovina: 232, 8 milijardi USD Ukupna nematerijalna imovina: 2, 2 milijarde USD Ukupne obveze: 55, 2 milijarde USD
Ukupna neto vrijednost imovine: 175, 4 milijarde USD (ukupna imovina 232, 8 milijardi USD - ukupna nematerijalna imovina 2, 2 milijarde USD - ukupne obveze 55, 2 milijarde USD)
