Sadržaj
- 1. Znajte kapital svog doma
- 2. Znajte svoj kreditni rezultat
- 3. Znajte svoj omjer duga i prihoda
- 4. Troškovi refinanciranja
- 5. Cijene u odnosu na pojam
- 6. Bodovi za refinanciranje
- 7. Znajte svoju točku probijanja
- 8. Privatno hipotekarno osiguranje
- 9. Znajte svoje poreze
- Donja linija
Zahtjevi za refinanciranje značajan su dio svih zahtjeva za hipoteku, prema Udruzi hipotekarnih bankara (MBA). Dijelom je to moguće jer su relativno niske hipotekarne kamatne stope potaknule vlasnike kuća da restrukturiraju svoje financije.
Međutim, da li su ispravna hipotekarna refinanciranja više za vas, ovisi više o pojedinačnim okolnostima od ovotjednih hipotekarnih kamata. Evo devet ključnih razloga koje treba razmotriti prije podnošenja zahtjeva za kućno refinanciranje.
1. Znajte kapital svog doma
Prva kvalifikacija koju ćete trebati za refinanciranje je kapital u vašem domu. Dobra vijest je da su vrijednosti kuće u porastu, a udio podvodnih vlasnika kuća značajno je opao, izjavio je Len Kiefer, zamjenik glavnog ekonomista Freddie Mac-a. Ipak, neki domovi nisu povratili svoju vrijednost, a neki vlasnici kuća imaju niži kapital. Refinanciranje s malo ili bez kapitala nije uvijek moguće s konvencionalnim zajmodavcima, ali neki su vladini programi dostupni. Najbolji način da saznate kvalificirate li se za određeni program je posjetiti zajmodavca i razgovarati o vašim individualnim potrebama. Vlasnici domova s najmanje 20% udjela lakše će se kvalificirati za novi zajam.
2. Znajte svoj kreditni rezultat
Zajmodavci su posljednjih godina pooštrili svoje standarde za odobrenje zajma, pa se neki potrošači mogu iznenaditi da se čak i uz dobar kredit ne mogu uvijek kvalificirati za najniže kamatne stope. Obično zajmodavci žele vidjeti kreditnu ocjenu 760 ili više kako bi se kvalificirali za najniže kamate na hipoteku. Zajmoprimci s nižim rezultatima i dalje mogu dobiti novi zajam, no kamate ili naknade koje plaćaju mogu biti veće.
Ključni odvodi
- Prije nego što odlučite hoćete li refinancirati hipoteku ili ne, provjerite imate li adekvatni kapital kuće - barem 20% olakšat će kvalificiranje za kredit. Provjerite je li vaš kreditni rezultat najmanje 760, a vaš dug prema - omjer prihoda je 36% ili manji. Pogledajte u pogledu termina, kamatnih stopa i troškova refinanciranja - uključujući bodove i da li ćete morati platiti PMI - kako biste utvrdili da li će zajam naprijed služiti vašim potrebama. Obavezno izračunajte pauzu - čak i bod i kako će refinanciranje utjecati na vaše poreze.
3. Znajte svoj omjer duga i prihoda
4. Troškovi refinanciranja
Refinanciranje kuće obično košta između 3% i 5% ukupnog iznosa zajma, ali korisnici kredita mogu pronaći nekoliko načina kako smanjiti troškove ili ih zamotati u kredit. Ako imate dovoljno kapitala, možete prebaciti troškove na svoj novi zajam, povećavajući glavnicu. Neki zajmodavci nude refinanciranje bez troškova, što obično znači da ćete platiti nešto višu kamatnu stopu kako biste pokrili troškove zatvaranja. Ne zaboravite dogovarati se i kupovati okolo, jer zajmodavci mogu platiti neke naknade za refinanciranje ili umanjiti.
5. Cijene u odnosu na pojam
Iako se mnogi zajmoprimci usredotočuju na kamatnu stopu, važno je prilikom refinanciranja utvrditi ciljeve kako biste odredili koji hipotekarni proizvod zadovoljava vaše potrebe. Ako vam je cilj smanjiti mjesečne uplate što je više moguće, tražit ćete zajam s najnižom kamatnom stopom na najduži rok. Ako želite platiti manje kamate tijekom duljine zajma, potražite najnižu kamatnu stopu u najkraćem roku. Zajmoprimci koji žele otplatiti zajam što je brže moguće, trebali bi potražiti hipoteku s najkraćim rokom koji zahtijeva plaćanja koja si mogu priuštiti.
6. Bodovi za refinanciranje
Kada uspoređujete razne ponude hipotekarnih zajmova, svakako pogledajte i kamatne stope i bodove. Bodovi, jednaki 1% iznosa zajma, često se plaćaju kako bi smanjili kamatnu stopu. Obavezno izračunajte koliko ćete platiti bodova uz svaki zajam, jer će oni biti plaćeni pri zatvaranju ili umotani u glavnicu vašeg novog zajma.
Zajmodavci su pooštrili svoje standarde za odobrenje zajma posljednjih godina, zahtijevajući više kreditne rezultate za najbolje kamatne stope i niže omjere duga i prihoda nego u prošlosti.
7. Znajte svoju točku probijanja
Važan izračun u odluci o refinanciranju je točka ravnomjernosti, točka u kojoj su troškovi refinanciranja pokriveni mjesečnim uštedama. Nakon toga, mjesečna ušteda u potpunosti je vaša. Ako, primjerice, refinanciranje košta 2000 dolara, a štedite 100 USD mjesečno u odnosu na prethodni zajam, trebat će vam 20 mjeseci da nadoknadite svoje troškove. Ako namjeravate preseliti ili prodati svoj dom u roku od dvije godine, refinanciranje prema ovom scenariju možda neće imati smisla.
8. Privatno hipotekarno osiguranje
Vlasnici kuća koji imaju manje od 20% udjela u svom domu prilikom refinanciranja bit će obvezni plaćati privatno hipotekarno osiguranje (PMI). Ako već plaćate PMI po sadašnjem zajmu, to vam neće donijeti veliku razliku. No neki će vlasnici kuća čiji su domovi smanjili vrijednost od datuma kupnje otkriti da će, ako refinanciraju, prvo morati početi plaćati PMI. Smanjena plaćanja zbog refinanciranja možda nisu dovoljno niska da nadoknade dodatne troškove PMI. Zajmodavac može brzo izračunati hoćete li morati platiti PMI i koliko će to dodati vašim isplatama za stanovanje.
9. Znajte svoje poreze
Mnogi se potrošači oslanjali na odbitak od hipoteke kako bi smanjili račun za porez na dohodak. Ako refinancirate i počnete plaćati manje kamate, vaš porezni odbitak može biti niži, iako malo ljudi to vidi kao razlog da izbjegnete refinanciranje. Međutim, također je moguće da će odbitak kamata biti veći za prvih nekoliko godina zajma kada je kamatni dio mjesečne uplate veći od glavnice. Povećanje veličine vašeg zajma zbog uzimanja gotovine ili ukidanja troškova zatvaranja također će utjecati na iznos kamate koju ćete platiti.
Navedeno rečeno, odredbe Zakona o porezima i porezima na posao, usvojene u zakon u prosincu 2017., mogu utjecati na vašu želju o korištenju odbitka za hipoteku. Novi viši standardni odbici - sada 24.400 dolara za bračne parove koji zajedno podnose prijave, u usporedbi s 12.700 dolara prema prethodnom zakonu - može učiniti da odbitci odbitka budu manje financijski privlačniji za više poreznih obveznika. Ali bogatiji vlasnici kuća koji žele refinancirati veliku postojeću hipoteku i dalje će moći odbiti kamate na hipotekarni dug do milijun dolara (limit za novi hipotekarni dug sada je 750 000 dolara za kuće kupljene 15. prosinca 2017. ili kasnije). S obzirom na ove promjene, pametno je konzultirati poreznog savjetnika za pojedine informacije o utjecaju refinanciranja na vaše poreze.
Donja linija
Kao i mnoge financijske transakcije, refinanciranje hipoteke je složeno i zahtijeva dužnu opremu od strane vlasnika kuća koji to razmatraju.
Mudro je konzultirati uglednog zajmodavca za brze odgovore na neke od vaših briga. Ovo će vam pomoći da donesete važnu odluku o tome da li je refinanciranje najbolje za vas. Ako se čini da bi to bio dobar potez, napravite gore spomenutu istraživačku zadaću.
