Američko tržište stanova, ključni pokazatelj američke ekonomije, bljeska pet glavnih upozoravajućih signala da su cijene kuća dosegle vrhunac unatoč niskim stopama hipoteke i mogućim budućim sniženjima stopa od strane Federalnih rezervi. Dionice visokog broja kućnih graditelja poput Lennar Corp. (LEN), PulteGroup Inc. (PHM), DR Horton Inc. (DHI) i Taylor Morrison Home Corp (TMHC) vjerojatno će pretrpjeti premlaćivanje nakon što investitori postanu svjesni tržišta stanovanja pet zlobnih znakova.
Ti znakovi uključuju opadanje prodaje kuća u glavnim metro područjima, ogroman broj kuća na popisu za prodaju na najtoplijim tržištima, sve veća sniženja traženih cijena, nestanak ratova licitiranja u vrućim područjima metroa i pogoršanje standarda za prepisivanje hipoteke u prošloj godini., prema Barronovim.
Što to znači za investitore
Izjava za medije prošlog tjedna iz Freddie Maca, vladinog poduzeća pod pokroviteljstvom države stvorenog da podrži hipotekarno tržište, naznačila je da prosječna 30-godišnja hipoteka s fiksnom stopom iznosi 3, 82%, što je punih 0, 80% niže nego prošlogodišnjih 4, 62%. No, unatoč nižim hipotekarnim stopama koje bi mogle još više pasti ako Fed prođe s očekivanim smanjenjem kamatnih stopa negdje ove godine, potencijalni kupci kuća ne uzimaju mamac.
Podaci posredništva s nekretninama Redfin pokazuju da prodaja kuća u glavnim metro područjima opada već oko godinu dana, što je prvi znak problema na stambenom tržištu. Mnoga prethodno vruća područja metroa u Kaliforniji zabilježila su dvoznamenkasti pad prodaje u veljači i ožujku u odnosu na godinu ranije. Prodaja kuća u prvom kvartalu u okrugu Orange pala je 20% u odnosu na godinu prije, dosegnuvši najnižu razinu od propasti stanova u 2008. godini. Pad prodaje u kući znak je manjeg pritiska kupnje.
Još jedan znak upozorenja je broj prodanih kuća na popisu, koji se u brojnim glavnim metro područjima povećao u ožujku 2019. U odnosu na ožujak 2018., popisi su porasli za čak 104% u San Joseu, 83% u Seattlu, 30% u Portlandu, a 24% u San Franciscu. Povećani unosi sugeriraju da raste broj ljudi koji žele prodati u odnosu na one koji žele kupiti, što znači da ponuda nadmašuje potražnju.
Zamjenjivanje kućnih prodaja i vrtoglavi unosi smrtonosna su kombinacija koja ima tendenciju pritiska na traženje cijena, a to je upravo ono što se počinje događati u dijelovima Los Angelesa, New Yorka i okruga Fairfield u saveznoj državi Conn. znak je da se pregovaračka moć prebacuje s prodavača na kupca, od kojih potonji mogu odustati od kupovine ako očekuju da cijene i dalje padaju.
Veća pregovaračka moć za kupce u kombinaciji s višim kotacijama smanjuje količinu ratova s licitacijama, četvrti glavni znak upozorenja. Broj Redfin agencija za nekretnine diljem SAD-a koji su imali više ponuda o kućama smanjio se sa 60% u travnju 2018. na samo 15% u travnju 2019. Budući da kupci više ne pokušavaju nadmašiti jedni druge, prodavači su prisiljeni natjecati se tako što će odustati pitajući dalje cijene.
Konačno, veći broj kuća koje se kupuju to se vrši uz pomoć hipoteke čiji su standardi preuzimanja smanjeni za opasne temperature. Doista, standardi su pali na najniže vrijednosti slične onima koje su postojale u doba procvata stambenog balona između 2005. i 2007. godine. Čak 3, 3 milijuna hipoteka nastalih između 2014. i 2018. bilo bi odbijeno da standardi ne bi bili toliko niski, navodi se u izvješću Urbanističkog instituta kojega su citirali Barronovi.
Gledajući unaprijed
U svjetlu znakova upozorenja da tržište stanova treperi, učinak mnogih zaliha kućnih graditelja ove će se godine vjerojatno smanjiti. Lennar, koji je do danas porastao za 34%, DR Horton 32%, a PulteGroup i Taylor Morrison, 27% više, mogli bi osjetiti velike gubitke ako se zadnja kretanja nastave.
