Kupnja i posjedovanje nekretnina je uzbudljiva investicijska strategija koja može biti i zadovoljavajuća i unosna. Za razliku od ulagača u obveznice i obveznice, potencijalni vlasnici nekretnina mogu koristiti utjecaj na kupovinu nekretnine plaćanjem dijela ukupnih troškova unaprijed, a zatim vremenom otplaćujući saldo plus kamate. Dok tradicionalna hipoteka uglavnom zahtijeva 20% do 25% predujma, u nekim slučajevima 5% predujam je sve što je potrebno za kupnju čitave nekretnine. Ova sposobnost upravljanja imovinom u trenutku potpisivanja papira obuhvaća i peraje nekretnina i stanodavce, koji zauzvrat mogu preuzeti druge hipoteke na svojim kućama kako bi izvršili uplate dodatnih nekretnina.
Ključni odvodi
- Ambiciozni vlasnici nekretnina mogu kupiti nekretninu pomoću poluge, plaćajući dio njenog ukupnog troška unaprijed, a zatim vremenski otplaćujući ravnotežu. Četiri glavna načina na kojima investitori mogu zaraditi novac nekretninama su: 1) postati vlasnici najma nekretnine, 2) trgovanje nekretninama (aka okretanje), 3) grupe za ulaganje u nekretnine i 4) trustovi za ulaganja u nekretnine (REITs).
Evo četiri načina na koji investitori mogu dobra iskoristiti nekretnine:
5 jednostavnih načina ulaganja u nekretnine
1. Dakle, želite biti posjednik
Idealno za: Osobe sa vlastitim radom i vještinama obnove, koji imaju strpljenja za upravljanje stanarima.
Što je potrebno za početak: značajan kapital potreban za financiranje prethodnih troškova održavanja i pokrivanja slobodnih mjeseci.
Pros: Iznajmljivanje nekretnina može osigurati redoviti prihod uz maksimiziranje raspoloživog kapitala putem poluga. Štoviše, mnogi povezani troškovi oporezuju se, a bilo koji gubici mogu nadoknaditi dobit u drugim investicijama.
Protiv: Ako ne zaposlite tvrtku za upravljanje nekretninama, nekretnine za iznajmljivanje obično se odriču stalnih glavobolja. U najgorim scenarijima, namjerni stanari mogu oštetiti imovinu. Nadalje, u određenim klimama najamnog tržišta, posjednik mora ili izdržati slobodna mjesta ili naplatiti manje stanarine kako bi pokrio troškove dok se stvari ne okreću. Kad je hipoteka u potpunosti isplaćena, većina stanarine postaje sva dobit.
Naravno, prihod od najma nije jedini fokus posjednika. U idealnoj situaciji, imovina se cijeni tijekom hipoteke, ostavljajući posjedniku vrijedniju imovinu nego što je započeo.
Prema podacima američkog Ureda za popis stanovništva, prodajne cijene novih domova (grubi pokazatelj vrijednosti nekretnina) neprestano su rasle u vrijednosti od 1940. do 2006. godine, prije nego što je propao tijekom financijske krize. Srećom, prodajne cijene od tada su nastavile svoj uspon, čak i nadmašujući razinu prije krize.
2. Grupe za ulaganje u nekretnine
Idealno za: ljude koji žele posjedovati nekretnine bez problema.
Što je potrebno za početak: jastuk kapitala i pristup financiranju.
Pros: Ovo je mnogo praktičniji pristup nekretninama koji i dalje donosi prihode i cijene.
Protiv : Postoji rizik slobodnog radnog mjesta kod grupa za ulaganje u nekretnine, bilo da je raspoređen po grupi ili da li je specifičan za vlasnika. Nadalje, upravljanje režijskim troškovima može profitirati kao povrat.
Grupe za ulaganje u nekretnine poput su malih uzajamnih fondova koji ulažu u nekretnine za najam. U tipičnoj grupi za ulaganje u nekretnine, tvrtka kupuje ili gradi skup stambenih blokova ili stanova, a zatim dopušta investitorima da ih kupuju putem tvrtke i tako se pridruže grupi. Pojedini investitor može posjedovati jednu ili više jedinica samostalnog životnog prostora, ali tvrtka koja upravlja investicijskom skupinom kolektivno upravlja svim jedinicama, rukovanjem održavanjem, oglasnim natječajima i intervjuiranjem stanara. U zamjenu za obavljanje ovih zadataka upravljanja, tvrtka uzima postotak mjesečne najamnine.
Standardni najam grupe za nekretnine u najam je u ime investitora, a sve jedinice okupljaju dio najamnine kako bi se zaštitile od povremenih slobodnih mjesta. U tu svrhu dobit ćete neki prihod čak i ako je vaša jedinica prazna. Sve dok razina slobodnih radnih mjesta za združene jedinice ne postane previsoka, trebalo bi biti dovoljno za pokrivanje troškova.
Iako su ove grupe teoretski sigurne načine ulaganja u nekretnine, ranjive su prema istim naknadama koje progone industriju uzajamnih fondova. Nadalje, ove su skupine ponekad privatna ulaganja u kojima beskrupulozni menadžerski timovi grizu ulagače iz svog novca. Stoga je oprezna pažljiva briga ključna za pronalaženje najboljih prilika.
3. Trgovanje nekretninama (aka flipping)
Idealno za: Osobe sa značajnim iskustvom u procjeni i marketingu nekretnina.
Što je potrebno za početak: kapital i mogućnost izvođenja ili nadzora popravaka prema potrebi.
Pros: Trgovina nekretninama ima kraće vremensko razdoblje tijekom kojeg su kapital i trud povezani u nekretnini. No, ovisno o tržišnim uvjetima, mogu biti značajni prinosi, čak i u kraćim vremenskim okvirima.
Protiv: Trgovanje nekretninama zahtijeva dublje poznavanje tržišta upareno sa srećom. Vruća tržišta mogu se neočekivano ohladiti, ostavljajući kratkoročne trgovce gubicima ili dugoročnim glavoboljama.
Trgovanje nekretninama divlja je strana ulaganja u nekretnine. Baš kao što su trgovci danima drugačija životinja od investitora koji kupuju i drže, tako se i trgovci nekretninama razlikuju od iznajmljivača koji kupuju i iznajmljuju. Dokazan slučaj: trgovci nekretninama često traže da profitabilno prodaju podcijenjene nekretnine koje su kupili, za samo tri do četiri mjeseca.
Čisti papučići imovine često ne ulažu u poboljšanje svojstava. Stoga ulaganje već mora imati unutrašnju vrijednost potrebnu da bi se ostvarila dobit bez ikakvih preinaka ili će eliminirati imovinu iz prepirke.
Flippersi koji nisu u mogućnosti brzo iskrcati nekretninu mogu se naći u problemima, jer obično ne drže dovoljno neiskorištenog novca na ruci da dugoročno uplate hipoteku na nekretnini. To može dovesti do stalnih gubitaka snježne kuglice.
Postoji čitava druga vrsta flipera koji zarađuje novac kupujući povoljne cijene i dodajući vrijednost obnavljajući ih. To može biti dugoročno ulaganje, pri čemu ulagači mogu sebi priuštiti samo preuzimanje jedne ili dvije nekretnine istovremeno.
4. Trustovi za ulaganja u nekretnine (REITs)
Idealno za: Investitore koji žele izloženost portfelja nekretnina bez tradicionalne transakcije nekretninama.
Što je potrebno za početak: Investicijski kapital.
Prednosti: REIT-ovi su u osnovi dionice s isplatom dividendi čija se temeljna ulaganja sastoje od komercijalnih nekretnina s dugoročnim najmovima za proizvodnju novca.
Slabosti: REIT-ovi su u osnovi dionice, tako da ne djeluju poluge povezane s tradicionalnom nekretninom za najam.
REIT nastaje kada korporacija (ili povjerenje) koristi novac investitora za kupnju i upravljanje imovinom prihoda. REIT-ovi se kupuju i prodaju na glavnim burzama, kao i bilo koje druge dionice. Korporacija mora isplatiti 90% svoje oporezive dobiti u obliku dividendi kako bi zadržala svoj status REIT. Radeći to, REIT-ovi izbjegavaju plaćanje poreza na dobit, dok bi redovno poduzeće oporezivalo dobit i tada bi trebalo odlučiti hoće li dobit nakon oporezivanja raspodjeljivati ili ne.
Kao i redovite dionice s isplatom dividendi, REIT-ovi su solidna investicija za ulagače na burzu koji žele redovite prihode. U usporedbi s gore navedenim vrstama ulaganja u nekretnine, REIT-ovi pružaju investitorima ulaganje u nerezidencijalna ulaganja, poput trgovačkih centara ili uredskih zgrada, koje pojedinačni investitori u pravilu ne mogu izravno kupiti. Još važnije, REIT-ovi su visoko likvidni jer se trguje na burzi. Drugim riječima, ne trebate nekretninu i prijenos prava koji će vam pomoći da unovčite svoju investiciju. U praksi, REIT-ovi su formaliziranija verzija grupe za ulaganja u nekretnine.
Konačno, gledajući REIT-ove, ulagači bi trebali razlikovati kapitalski REIT-ov koji posjeduje zgrade i hipotekarne REIT-ove koji osiguravaju financiranje nekretnina i rješavanje hipotekarnih vrijednosnih papira (MBS). Oboje nude izlaganje nekretninama, ali priroda izloženosti je različita. Vlasnički kapital REIT tradicionalniji je po tome što predstavlja vlasništvo nad nekretninama, dok se hipotekarni REIT fokusira na prihod od hipotekarnog financiranja nekretnina.
Donja linija
Bez obzira na to da li investitori u nekretnine koriste svoje nekretnine za ostvarivanje prihoda od najma ili cijene svoje vrijeme dok se ne pojavi savršena prilika za prodaju, izvedivo je izraditi snažan program ulaganja plaćanjem relativno malog dijela ukupne vrijednosti nekretnine unaprijed. Ali kao i kod svake investicije, i u nekretninama postoji profit i potencijal, bilo da je cjelokupno tržište u porastu ili padu.
01:35Kako možete zaraditi u nekretninama
