Što je hipoteka podesiva 2/28 (2/28 ARM)
Hipoteka podesiva 2/28 (2/28 ARM) vrsta je 30-godišnjeg zajma za kuće koji ima početno dvogodišnje razdoblje s fiksnom kamatnom stopom. Nakon ovog dvogodišnjeg razdoblja, stopa pluta na temelju indeksa plus marža. Početna stopa najave ispod prosjeka je za konvencionalne hipoteke, ali podesiva stopa može se znatno povećati. Budući da banke ne zarađuju mnogo na početnoj kamati, 2/28 ARMS uključuju velike kazne prije uplate tijekom prve dvije godine.
BREAKING DOWN 2/28 Hipoteka podesiva stopa (2/28 ARM)
ARM 2/28 postao je popularan tijekom procvata nekretnina s početka 2000-ih, kada su velike cijene stavljale uobičajene hipotekarne isplate van dosega mnogih kupaca. Na primjer, konvencionalna hipoteka od 30 000 američkih dolara vršila bi mjesečne isplate u iznosu od 1610 dolara. Ali za 2/28 ARM-a s početnom stopom zadatka od 3 posto potrebno će biti mjesečno plaćanje od samo 1265 dolara.
Potencijalne zamke od 2/28 oružja
Catch-22 hipoteke podesive stope 2/28 je da se nakon dvije godine stopa prilagođava svakih šest mjeseci, obično prema gore, postotkom na temelju Londonske međubankarske ponuđene stope (LIBOR) plus dodatne marže. 2/28 ARMS imaju ugrađene sigurnosne provjere, poput ograničenja doživotne kamatne stope i ograničenja koliko se stopa može povećavati ili smanjivati sa svakim razdobljem. Ali čak i ako se ne ispuše kape, vlasnici domova mogu se suočiti sa šiljcima plaćanja koji smanjuju čeljust.
U primjeru navedenom u 30-godišnjem zajmu od 3% ARM 2/28 od 300.000 USD, ako nakon dvije godine LIBOR bude 2, 7, a marža 1, 5, kamate bi porasle za 4, 2 posto, na ukupno 7, 2 posto. Ova 7, 2% stopa mogla bi biti znatno veća od postojećih konvencionalnih stopa hipoteke. Mjesečna uplata vlasnika kuće povećala bi se preko noći za više od 60%, na 2036 dolara.
Mnogi vlasnici kuća tijekom procvata nisu uspjeli razumjeti kako naizgled mali porast stope može dramatično potaknuti mjesečno plaćanje. Čak su i oni koji su bili u potpunosti svjesni rizika gledali na 2/28 ARM-ova kao na kratkoročno financiranje. Ideja je bila iskoristiti nisku stopu zadatka, a zatim se nakon dvije godine refinancirati ili konvencionalnom hipotekom ili, ako njihov kredit nije dovoljno dobar, za novu podesivu hipoteku. A, s obzirom na vrtoglave cijene nekretnina, rast duga može još više prema dolje. Mnogima je to imalo izvjesnog smisla, jer je, na kraju krajeva, kapital vlasnika dužnika brzo rastao.
Problemi su nastupili s kolapsom tržišta u 2008. Kućne vrijednosti su pale. Mnogi vlasnici ARM-a 2/28 našli su se u nemogućnosti refinanciranja, plaćanja ili prodaje domova u vrijednosti vrijednosti zajma. Osip ovrha vodio je strožim standardima zajma. Danas banke pažljivije procjenjuju sposobnost zajmoprimca da izvrši plaćanja s prilagodljivom stopom.
