Sadržaj
- 1. Otvorite Escrow račun
- 2. Traženje naslova i osiguranje
- 3. Unajmite odvjetnika
- 4. Pregovarajte o proceduralnim troškovima
- 5. Dovršite kućni pregled
- 6. Završite inspekciju štetočina
- 7. Ponovno pregovarajte o ponudi
- 8. Zaključajte svoju kamatnu stopu
- 9. Uklonite nepredviđene slučajeve
- 10. Vremenski uvjeti financiranja
- 11. Konačni vodič
- 12. Shvatite radove
- Dodatna milja: odobrenje hipoteke
- Donja linija
Posao s nekretninama obično je dugotrajna i naporna vježba koja uključuje mnogo koraka i proceduralnih formalnosti. Zatvaranje se događa kada potpišete papire zbog kojih kuća čini vašu, ali prije nego što dođe taj sudbonosni dan, mora se dogoditi dugačak popis stvari. Evo 12 koraka koje morate poduzeti od trenutka kad vaša ponuda bude prihvaćena do trenutka kada dobijete ključeve svog novog doma.
12 koraka za zatvaranje posla s nekretninama
1. Otvorite Escrow račun
Račun za deponovanje drži treća strana u ime kupca i prodavatelja. Budući da prodaja kuće uključuje više koraka koji se poduzimaju kroz nekoliko tjedana, najbolji način da se spriječi da se prodavač ili kupac prevari je neutralna treća strana da posjeduje sav novac i dokumente povezane s transakcijom dok sve ne bude riješeno., Nakon završetka svih proceduralnih formalnosti, novac i dokumenti premještaju se s skrbništva escrow računa na prodavatelja i kupca, čime se jamči sigurna transakcija.
Ključni odvodi
- Poslovi s nekretninama uglavnom se završavaju u nekoliko tjedana i imaju mnogo pokretnih dijelova. Njihova složenost dobar je razlog za najam odvjetnika koji će vas voditi kroz postupak. Nemojte biti u iskušenju da preskočite korake: To vas može koštati.
2. Traženje naslova i osiguranje
Pretraživanje naslova i osiguranje vlasništva pružaju mir i pravnu zaštitu, tako da, kada kupite nekretninu, nitko drugi ne može kasnije pokušati to zatražiti, bilo da je to odvraćeni rođak koji je ostao bez volje ili agencija za prikupljanje poreza koja nije platio dugu. Pretraživanje naslova predstavlja pregled javnih zapisa kako bi se utvrdilo i potvrdilo vlasništvo nekretnine i saznalo koja se potraživanja odnose na vlasništvo. Ako postoje zahtjevi, možda ih treba riješiti prije nego što kupac dobije nekretninu.
Pravo vlasništva je osiguranje odštete koje štiti vlasnika od financijskog gubitka nastalog zbog nedostataka vlasništva nad nekretninom. Štiti i vlasnike nekretnina i zajmodavce od gubitka ili štete nastale zbog založnog prava, opterećenja ili nedostataka vlasništva ili stvarnog vlasništva nad nekretninom.
3. Unajmite odvjetnika
Iako je pravna pomoć neobavezna, uvijek je bolje dobiti stručno pravno mišljenje o vašim završnim dokumentima. Složeni žargon u njima može biti teško razumjeti čak i za dobro obrazovane pojedince. Za odgovarajuću naknadu mišljenje iskusnog odvjetnika za nekretnine može ponuditi višestruke pogodnosti, uključujući nagovještaje o potencijalnim problemima u papirologiji. U nekim se državama zakonski može zahtijevati odvjetnički angažman za rješavanje slučaja.
4. Pregovarajte o proceduralnim troškovima
Od otvaranja depozitnog računa do angažiranja odvjetnika za nekretnine, sve uključene službe i subjekti koštaju novca koji mogu snijeg pretvoriti u velike iznose. Mnoge takve usluge iskorištavaju neupućenost potrošača naplaćivanjem visokih naknada. Bezvrijedne naknade, niz naknada koje zajmodavac nameće pri zatvaranju hipoteke, koje dužnik često neočekiva, a zajmodavac ne objašnjava jasno, mogu predstavljati veliki trošak.
Neželjene naknade uključuju stavke kao što su administrativne naknade, naknade za reviziju aplikacije, naknade za ocjenjivanje, pomoćne naknade, naknade za obradu i naknade za podmirenje. Čak i naknade za zakonite usluge zatvaranja mogu se povećati. Ako ste voljni govoriti i podnijeti svoje stajalište, obično možete dobiti uklanjanje naknada za smeće i ostale troškove ili barem umanjene prije nego što krenete na zatvaranje.
Kućne inspekcije i inspekcije štetočina presudne su za sprečavanje kupnje nekretnine sa skrivenim - i skupim - problemima.
5. Dovršite kućni pregled
Kućni pregled, fizički pregled stanja nekretnina, neophodan je korak kako biste saznali sve probleme s nekretninom i uvidjeli u njenu okolicu. Ako tijekom inspekcije pronađete ozbiljan problem s domom, imat ćete priliku odustati od posla, zatražite od prodavatelja da ga popravi ili od prodavatelja platite da ga popravi (sve dok vaša kupnja ponuda uključuje slučaj slučajnog pregleda).
6. Završite inspekciju štetočina
Inspekcija štetočina odvojena je od kućne inspekcije i uključuje stručnjaka koji se brine da u vašem domu nema insekata koji uništavaju drvo, poput termita ili mravljih mrava. Štetočine mogu biti pogubne za imanja napravljena prvenstveno od drvenog materijala, a mnoge hipotekarne tvrtke nalažu da se riješe čak i manja pitanja štetočina prije nego što možete zaključiti posao.
Čak i mala zaraza može se proširiti i postati vrlo destruktivna i, prema tome, skupa za popraviti. Štetnici koji uništavaju drva mogu se ukloniti, ali vi želite osigurati da se problem može riješiti za razumne troškove (ili za trošak koji je prodavac spreman i sposoban platiti) prije nego što dovršite kupnju. Inspekcije štetočina zakonski su obavezne u nekim državama, a u drugim neobavezne.
7. Ponovno pregovarajte o ponudi
Čak i kad je vaša ponuda za kupnju već prihvaćena, ako inspekcije otkriju bilo kakve probleme, možda ćete htjeti pregovarati o otkupnoj cijeni kuće kako bi odražavali troškove potrebnih popravaka. Također možete zadržati otkupnu cijenu jednaku, ali pokušajte navesti prodavatelja da plati popravke. Čak i ako kupujete nekretninu "kakvu jeste", nema nikakve štete tražiti je. I dalje možete odustati bez kazne ako se utvrdi glavni problem koji prodavač ne može popraviti ili ne želi.
8. Zaključajte svoju kamatnu stopu
Kamatne stope, uključujući one ponuđene na hipoteci, mogu biti nestabilne i podložne promjenama. Cijene podliježu višestrukim čimbenicima, kao što su zemljopisna regija, vrsta imovine, vrsta zajma koji je tražen i kreditni rezultat podnositelja zahtjeva.
Preporučljivo je ako je uopće moguće unaprijed zaključati kamatnu stopu na kredit, umjesto da steknete milosti tržišnih fluktuacija, što bi moglo dovesti do rasta stopa prije nego što završite kupnju imovine. Čak i povećanje stope od 0, 25% može značajno povećati iznos otplate i / ili zakupa.
Obavezno znate jesu li nepredviđene situacije u vašem ugovoru aktivno ili pasivno odobrenje i slijedite pravila u skladu s tim.
9. Uklonite nepredviđene slučajeve
Vaša ponuda nekretnina trebala bi ovisiti o sljedećih pet stvari:
- Dobivanje financiranja uz kamatnu stopu da ne premašuje ono što si možete priuštiti. Pregled kuće ne otkriva većih problema s domom. Prodavač u potpunosti otkriva sve poznate probleme s domom. Inspekcija štetočina ne otkriva neke veće invazije ili štete na domuProdajatelj ispunjava sve dogovoreno popravci
Takvi slučajevi moraju se pismeno ukloniti do određenih datuma navedenih u vašoj ponudi za kupnju, postupak poznat kao aktivno odobrenje. Međutim, u nekim su ugovorima o kupoprodaji nepredviđene situacije podložne pasivnom odobrenju (također poznato kao konstruktivno odobrenje), što znači da, ako ih ne prosvjedujete u određenim rokovima, smatraju se odobrenima. Ključno je da kupci shvate postupak odobravanja i poduzmu potrebne radnje do traženih datuma.
10. Vremenski uvjeti financiranja
Najvjerojatnije ste položili ozbiljni novac kada ste potpisali kupoprodajni ugovor, a to je polog koji je uplaćen prodavaču, a koji ukazuje na kupčevu dobru vjeru, ozbiljnost i istinski interes za transakciju imovine. Ako se kupac povuče, zarađeni novac ide prodavatelju kao naknadu. Ako prodavač odustane, novac se vraća kupcu.
Da biste dovršili kupnju, morat ćete položiti dodatna sredstva u escrow. Kako se izvorni zaradjeni novac općenito primjenjuje na predujam, važno je organizirati različita dodatna plaćanja, potrebna u različito vrijeme, prije zaključenja posla. Ako to ne učinite, posao može biti otkazan, ozbiljni novac će doći prodavaču, a i dalje vam naplaćuju razne usluge koje ste koristili prije nego što se posao raspao.
11. Konačni vodič
Jedan od posljednjih koraka prije nego što potpišete završne dokumente trebao bi biti prošetati nekretninom posljednji put. Želite biti sigurni da od zadnjeg pregleda kuće nije došlo do oštećenja, prodavatelj je izvršio potrebne popravke, nisu pronađeni novi problemi i nije uklonjeno ništa što je uključeno u ugovor o kupnji.
12. Shvatite radove
Papirologija je presudna za zaključivanje vlasništva. Iako postoji hrpa papira ispunjenih složenim pravnim pojmovima i žargonom, sve biste trebali pročitati sami. Ako nešto ne razumijete, potražite ga na internetu ili se posavjetujte s odvjetnikom za nekretnine. Vaš agent će vam također pomoći u smislu smisla za bilo koji složeni pravni jezik.
Iako ćete možda osjetiti pritisak ljudi koji čekaju da potpišete svoje papire - poput bilježnika ili hipotekarnog zajmodavca - pažljivo pročitajte svaku stranicu, jer sitni tisak može imati veliki utjecaj u godinama koje dolaze. Posebno provjerite je li kamatna stopa točna i jasno su navedeni svi drugi dogovoreni uvjeti, poput iznosa penala. Općenitije, usporedite svoje troškove zatvaranja s procjenom dobre vjere koji ste dobili na početku postupka i dodajte pogodnosti o naknadama za koje smatrate da su nelegitimne.
Izdvajamo dodatnu milju: Prihvaćanje hipoteke
Iako pretplata za hipoteku nije potrebna za sklapanje posla, to može ubrzati postupak. Zauzvrat, ako vam je odobreno unaprijed, možete vam dati više pregovaračke moći kada pregovarate, jer prodavatelju signalizira da imate jaku financijsku podršku. Nudi vam i zaključavanje kamatne stope, što znači da je vjerojatnije da ćete osigurati povoljnu kamatnu stopu.
Pretplata hipoteke omogućava vam da saznate ograničenje do kojega možete ići za kupnju nekretnine. To štedi vrijeme i trud, omogućavajući vam pretraživanje samo nekretnina koje odgovaraju vašem proračunu.
Donja linija
Iako se može činiti da je postupak zatvaranja puno složen posao, vrijedno je vremena i truda da stvari budu ispravne, umjesto da požurite i potpišete posao koji ne razumijete. Pazite na bilo kakav pritisak da se posao brzo zaključi. Agenti za promet nekretninama i drugi subjekti koji vam pomažu poželjeti će ih smanjiti, ali neće se brinuti o problemima s kojima biste se dugoročno mogli suočiti iz lošeg posla.
