Razumijevanje strukture plaćanja hipoteke

Sadržaj

• Povijest
• Hipotekarna plaćanja
• Komponente plaćanja hipoteke
• Shema amortizacije
• Kada započnu hipotekarna plaćanja
• Donja linija

Hipoteka je dugoročni zajam namijenjen kupnji kuće. Uz otplatu glavnice, također morate izvršiti plaćanja kamate zajmodavcu. Dom i zemlja oko njega služe kao zalog. Ali ako želite posjedovati dom, morate znati više od tih općenitosti. Ovaj se koncept također primjenjuje na poslovanje, posebno u pogledu fiksnih troškova i obustava.

Ključni odvodi

• Hipoteka se sastoji od plaćanja glavnice i kamata. Ako izvršite predujam manje od 20%, morat ćete sklopiti privatno hipotekarno osiguranje, što povećava mjesečnu uplatu. Neke uplate uključuju i porez na nekretnine ili imovinu. Zajmoprimac plaća više kamate u ranom dijelu hipoteke, dok drugi dio zajma pogoduje glavnici.

Povijest

Samo za sve koji kupuju kuću ima hipoteku. Stope hipoteke često se spominju u večernjim vijestima, a nagađanja o kretanju stopa kretanja postaju su standardni dio financijske kulture.

Suvremena hipoteka nastala je 1934. godine kada je vlada - kako bi pomogla zemlji da prebrodi Veliku depresiju - stvorila program hipoteke koji je minimizirao potrebnu uplatu za dom, povećavajući iznos koji potencijalni vlasnici kuća mogu posuditi. Prije toga bilo je potrebno 50% predujma. Danas je poželjno 20% predujma, uglavnom jer ako je predujam niži od 20%, od vas se mora sklopiti privatno hipotekarno osiguranje (PMI), povećavajući mjesečna plaćanja.

Poželjno, međutim, nije nužno ostvarivo. Postoje hipotekarni programi koji omogućuju znatno niže uplate, ali ako možete upravljati s tih 20%, to biste definitivno trebali.

Razumijevanje strukture hipotekarnih plaćanja

Hipotekarna plaćanja

Glavni čimbenici koji određuju mjesečne hipotekarne isplate su veličina i rok zajma. Veličina je količina novca koju posuđujete, a termin je duljina vremena koje morate da joj vratite. Općenito, dulji je vaš termin, niža je mjesečna uplata. Zato su hipoteke na 30 godina najpopularnije. Nakon što saznate veličinu zajma koja vam je potrebna za vaš novi dom, hipotekarni kalkulator jednostavan je način za usporedbu vrsta hipoteke i raznih zajmodavaca.

PITI: Komponente plaćanja hipoteke

Četiri su faktora koja igraju ulogu u izračunavanju hipoteke: glavnica, kamate, porezi i osiguranje (PITI). Dok ih promatramo upotrijebit ćemo hipoteku u iznosu od 100 000 USD kao primjer.

Glavni

Dio svake hipotekarne isplate posvećen je otplati glavnice. Zajmovi su strukturirani tako da iznos glavnice vraćen zajmoprimcu postaje nizak i povećava se sa svakom hipotekom. Plaćanja u prvim godinama primjenjuju se više na kamate nego glavnice, dok isplate u posljednjim godinama obrnu taj scenarij. Za našu hipoteku od 100.000 USD glavnica iznosi 100.000 USD.

Interes

Kamata je nagrada zajmodavca za rizik i posuđivanje novca. Kamatna stopa na hipoteku izravno utječe na veličinu hipoteke: veće kamatne stope znače veće hipotekarne isplate.

Više kamatne stope uglavnom smanjuju iznos novca koji možete posuditi, a niže kamate povećavaju ga. Ako je kamata na našu hipoteku od 100 000 USD 6%, kombinirano mjesečno plaćanje glavnice i kamata na 30-godišnju hipoteku iznosilo bi oko 599, 55 - 500 USD kamate + glavnice od 99, 55 dolara. Isti zajam s 9% kamate rezultira mjesečnom uplatom u iznosu od 804, 62 USD.

Porezi

Porez na nekretnine ili imovinu procjenjuju vladine agencije i koriste se za financiranje javnih službi poput škola, policije i vatrogasnih službi. Poreze izračunava država na godišnjoj osnovi, ali te poreze možete plaćati kao dio vaših mjesečnih uplata. Dospjeli iznos dijeli se s ukupnim brojem mjesečnih hipotekarnih plaćanja u određenoj godini. Zajmodavac prikuplja uplate i drži ih u escrowu dok se porezi ne moraju platiti.

Osiguranje

Kao i porezi na nekretnine, plaćanja osiguranja obavljaju se s svakom hipotekom i drže u escrowu do dospijeća računa. U ovom se procesu uspoređuju kako bi se osiguralo premijsko osiguranje. Postoje dvije vrste osiguranja koje mogu biti uključene u hipoteku. Prvo je osiguranje imovine koje štiti dom i njegov sadržaj od požara, krađe i drugih katastrofa. Drugi je PMI, koji je obvezan za ljude koji kupuju dom s početnim uplatama manjim od 20% troškova. Ova vrsta osiguranja štiti zajmodavca u slučaju da dužnik nije u mogućnosti vratiti zajam. Budući da minimizira zadani rizik zajma, PMI također omogućuje zajmodavcima da ga prodaju za ulagače, koji zauzvrat mogu imati izvjesnu sigurnost da će im njihova dugovna ulaganja biti vraćena. Pokrivenost od PMI-a može se smanjiti nakon što korisnik kredita u svom domu ima najmanje 20% udjela.

Hipotekarno osiguranje može se otkazati nakon što saldo dosegne 78% prvobitne vrijednosti.

Iako glavnica, kamate, porezi i osiguranje čine tipičnu hipoteku, neki se odlučuju za hipoteke koje ne uključuju porez ili osiguranje kao dio mjesečne isplate. Kod ove vrste zajma imate nižu mjesečnu uplatu, ali poreze i osiguranje morate plaćati sami.

Shema amortizacije

Amortizacijski raspored hipoteke daje detaljan uvid u to koji dio svakog plaćanja hipoteke je posvećen svakoj komponenti PITI-ja. Kao što je ranije spomenuto, hipotekarne isplate za prve godine sastoje se uglavnom od kamata, dok se kasnije plaćanja sastoje uglavnom od glavnice.

U našem primjeru hipoteke od 100.000 USD, 30 godina, raspored amortizacije ima 360 plaćanja. Djelomični raspored prikazan u nastavku pokazuje kako se ravnoteža između plaćanja glavnice i kamata vremenom mijenja, prelazeći prema većoj primjeni glavnice.

Plaćanje	Glavni	Interes	Glavna ravnoteža
1	$ 99, 55	$ 500, 00	$ 99, 900.45
12	$ 105, 16	$ 494, 39	$ 98, 772.00
180	$ 243, 09	$ 356, 46	$ 71, 048.96
360	$ 597, 00	$ 2, 99	$ 0