Uvedena zajedno s porezom na dohodak 1913. godine, odbitak poreza na hipoteku postao je omiljeni odbitak poreza za milione američkih vlasnika kuća. Ovdje razmatramo postojeća pravila koja stoje iza ovog odbitka, kao i nove promjene koje proizlaze iz poreznog zakonodavstva iz prosinca 2017. godine.
Dobijanje odbitka: tko kvalificira
U većini slučajeva sva hipotekarna kamata do određenog nivoa zajma može se oduzeti od američkih saveznih poreza, pod uvjetom da vlasnik kuće ispunjava sljedeće zahtjeve:
- Podnosi Obrazac 1040 i odobrava odbitke na Rasporedu A.He ili je zakonski odgovoran za kredit - ne možete odbiti kamate ako izvršite uplatu na nečijem drugom zajmu. Isplatu je izvršio u kvalificiranom domu.
Dug za kupnju u odnosu na vlasnički kapital: velika razlika u porezima
Naravno, budući da odbitke regulira vlada, pravila nikada nisu baš tako jednostavna kao što se čine na prvi pogled. Postoje dvije vrste duga koje stvaraju porezne olakšice. Prvi je dug koji smo uzeli kako bismo kupili, izgradili ili poboljšali svoj dom. Ova vrsta duga poznata je kao "dug kupnje". Druga vrsta je dug koji je vađen u druge svrhe i poznat je kao "vlasnički kapital" jer se temelji na kapitalu vaše imovine. Ova je razlika postala posebno važna nakon donošenja novog poreznog zakonodavstva u prosincu 2017. (pogledajte Kako vam utječe porez na račun GOP-a ).
Naplata uključuje značajne promjene u visini kamata koje zajmoprimci mogu odbiti na hipotekarne kredite i dug glavnice glavnice, čineći odbitke kamate samo za kredite od 750.000 ili manje dolara. Osim toga, pravila su se promijenila za novac iz zajma kod kuće koji se ne koristi kao dug za stjecanje - na primjer, za plaćanje zdravstvenih ili fakultetskih troškova, a ne za obnovu kuće. Evo nekoliko detalja.
- Post-listopad 13. 1987. do 16. prosinca 2017., Dug: Kamate na hipoteku koja je uzeta radi kupnje, izgradnje ili poboljšanja vašeg doma nakon 13. listopada 1987. mogu se u cijelosti odbiti samo ako se ukupni dug iz svih hipoteka, uključujući bilo koji nenamješteni dug, iznosi milion USD ili manje za bračne parove i 500.000 USD ili manje za samce ili bračne parove koji se zasebno prijave. Post-prosinac 16, 2017, do 31. prosinca 2025., dug: kamata na novu hipoteku izvučenu za kupnju, izgradnju ili poboljšanje vašeg doma u potpunosti je odbitna samo ako ukupni dug iz svih hipoteka iznosi 750 000 ili manje za bračne parove i 500 000 dolara ili manje za samce ili bračne parove koji se prijave odvojeno. (Također obuhvaćeno: zajmovi prema obvezujućem ugovoru koji je bio na snazi prije 16.12.17., Sve dok je kupnja kuće zatvorena prije 4.1.18.). Kamata na starije kredite - i novo refinanciranje takvih starijih zajmova - ostaje odbitna u iznosu od milijun dolara. Dug domaće glavnice nakon listopada. 13., 1987., do 16. prosinca 2017.: Kamate na druge hipoteke (ili kreditne linije vlastitog kapitala) uzete iz razloga osim za kupnju, izgradnju ili poboljšanje kuće moraju iznositi 100.000 ili manje USD za bračne parove i 50.000 USD ili manje za samce ili bračne parove koji se prijave odvojeno. Oni također moraju iznositi manje od fer tržišne vrijednosti vaše kuće umanjene za vrijednost cijelog duga koji je zasnovan i svih hipotekarnih duga nakon 13. listopada 1987. godine. Dug domaće glavnice nakon listopada. 13, 1987., do 16. prosinca 2017.: Kamate na druge hipoteke (ili kreditne linije vlastitog kapitala) uzete iz drugih razloga, osim da kupujete, gradite ili poboljšate svoj dom uopće se ne odbija. To je istina. čak i ako je prvotni zajam bio uzet prije 16. prosinca 2017., a trajat će do 31. prosinca 2025. Tada bi se teoretski pravila o zajmu vratila na pravila iz posta 1987. godine.
Definicija "doma"
Sljedeća prepreka koju trebate prijeći je osiguranje vašeg posjeda za "kvalificirani dom". Da bi zadovoljili ovu definiciju, imanje mora imati opremu za spavanje, kuhanje i toalet. Predmeti koji odgovaraju ovoj definiciji mogu uključivati vašu primarnu prebivalište, drugi dom, kondominijum, mobilnu kuću, kućnu prikolicu ili brod.
Ako je vaš dom drugi dom, kamate možete odbiti od samo jednog drugog doma. Morate ga koristiti najmanje 14 dana u godini. Ako je vaš drugi dom objekt za iznajmljivanje, morate ga koristiti više od 10% vremena kada je objekat iznajmljen. Ako vaša nekretnina za iznajmljivanje ne ispunjava ove kriterije, kamate ne mogu biti navedene u Dodatku A i umjesto toga moraju biti navedene u Prilogu E.
refinanciranje
Posljednjih godina pad kamatnih stopa potiče vlasnike kuća da refinanciraju svoje hipoteke. Refinanciranje pruža mogućnost smanjenja mjesečnih hipotekarnih plaćanja, smanjenja roka zajma ili oboje. Kada se refinanciranje obavi bez preuzimanja dodatnog duga, sve kamate koje nastaju hipotekom ostaju porezno priznati. Kada vlasnici domova koriste svoje domove kao piggy bank i refinance kako bi iskoristili kapital za generiranje novca trošenja - to jest iz razloga koji nisu kupili, izgradili ili poboljšali svoje domove - dug duga u kapitalu nakon 13. listopada 1987., pravila primijeniti: kamate možete odbiti samo u iznosu od 100 000 USD ili manje itd., ovisno o vašem poreznom statusu. (Za više detalja pročitajte kada (i kada ne) kako biste refinancirali svoju hipoteku .)
Dokazuje IRS-u
U slučaju revizije od strane Službe za unutarnje prihode, morat ćete imati primjerak Obrasca 1098, Izjava o kamatama od hipoteke, koji bi svake godine trebao davati tvrtka koja drži vašu hipoteku. Ako hipoteku plaćate pojedincu, morat ćete navesti ime, broj socijalnog osiguranja i adresu nositelja hipoteke, uz iznos kamate. (Za daljnje čitanje pogledajte Opstanak revizije IRS-a .)
Donja linija
Odbitak poreza na hipoteku na hipoteku njeguju vlasnici domova, a zagovornici reforme poreza na dohodak preziru. Zagovornici ravnog poreza favoriziraju smanjenje ovog odbitka i dugi niz godina američki zakonodavci s obje strane prolaza raspravljali su o raznim sustavima porezne reforme koji uglavnom uključuju ukidanje odbitka poreza na hipoteku. Ona je, u smanjenom obliku, preživjela na računu za porez za 2017. godinu. Što će se dalje dogoditi ostaje za vidjeti
Da biste saznali više, pogledajte Razumijevanje strukture hipotekarnih plaćanja .
