Nije loše razmotriti refinanciranje hipoteke kada su kamate niske. I još uvijek su, povijesno gledano. Međutim, kamatne stope su počele rasti i predviđa se da će to nastaviti činiti. Kako bi to trebalo utjecati na vašu odluku o refinanciranju?
To, naravno, ovisi o kamatnoj stopi koju trenutno plaćate na hipoteci. Starija hipoteka još uvijek može imati višu kamatnu stopu od one koja se trenutno nudi. Čak i u relativno niskom klimi za klimu, postoje prednosti i nedostaci za refinanciranje hipoteke. Na primjer, poboljšana kreditna sposobnost - ili odluka o promjeni trajanja hipoteke - također bi mogla donijeti uvjete refinanciranja koji bi vam mogli dugoročno uštedjeti novac. Ali možda ne planirate dugoročno ostati. Postoje i posebni programi refinanciranja koji mogu biti od koristi onima koji se kvalificiraju. Evo kako treba proći kroz proces donošenja odluka.
Ključni odvodi
- Vaša pojedinačna situacija trebala bi odrediti da li refinancirate hipoteku ili ne - ne samo da li kamate rastu ili padaju. Prednosti refinanciranja uključuju dobivanje bolje kamatne stope, povećanje neto vrijednosti i jačanje kratkoročnog novčanog toka. Nedostaci uključuju plaćanje previše za zatvaranje troškova, nadoknađivanje veće kamatne stope jer ne želite platiti troškove zatvaranja, gubitak kapitala na novčanom refinanciranju i smanjenje neto vrijednosti. Specijalni programi Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, a VA može pomoći određenim vlasnicima kuća da osiguraju povoljnije hipoteke.
Trebate li to razmisliti?
U prošlosti, niske kamatne stope stvarale su bijes refinanciranja na tržištu. Ali u bilo kojem gospodarstvu, jedini način da saznate ima li refinanciranje smisla za vas je uzeti u obzir detalje vaše jedinstvene situacije.
Koliko su niže stope od one koju trenutno imate?
Umjesto da slušate "pravila" o tome koliko postotne promjene kamatnih stopa trebate potražiti prije refinanciranja, pogledajte koliko ćete novca štedjeti. Smanjenje stope od 1% puno je značajnije ako imate hipoteku u iznosu od 500 000 dolara, nego ako imate hipoteku od 100 000 dolara.
Koliko dugo planirate zadržati hipoteku?
Baš kao kad ste kupili dom, morat ćete platiti troškove zatvaranja za refinance. Ako planirate prodati kuću za nekoliko godina, refinanciranjem ćete jedva probiti (ili zapravo izađete iza). Kako to? Ako mjesečna ušteda za ostatak vaše hipoteke nije veća od troškova zatvaranja povezanih s refinanciranjem, gubit ćete. Ako troškove hipoteke ubacite u svoju hipoteku, umjesto da ih uplaćujete unaprijed, plaćate kamate na njih, tako da ćete morati trošiti te troškove u svoj izračun.
Možete li se refinancirati na kraći rok?
prozodija
-
Uzmite bolji zajam
-
Povećajte svoju dugoročnu neto vrijednost
-
Povećajte kratkoročni novčani tok
kontra
-
Preplaćeni troškovi zatvaranja
-
Preplaćujete kamate jer ne želite troškove zatvaranja
-
Gubitak kapitala
-
Negativno utječu na vašu dugoročnu neto vrijednost
Ono što vi želite dobiti
Ako je pravilno izvedeno, refinanciranje može imati neposredne i trajne koristi. Možda ćete moći:
Uzmite bolji zajam
Možda ste sada u boljem financijskom položaju nego kad ste uzeli postojeću hipoteku. Refinanciranje može pružiti priliku za postizanje bolje kamate ili jednostavno još bolju hipoteku. U svakom slučaju, povećat ćete kratkoročnu i dugoročnu financijsku sigurnost i povećati izglede da teška vremena neće izložiti riziku da izgubite svoj dom.
Povećajte svoju dugoročnu neto vrijednost
Uz uštedu od refinanciranja hipoteke, trošit ćete manje na kamate. To je novac koji možete odložiti za umirovljenje ili iskoristiti za neki drugi dugoročni financijski cilj.
Povećajte kratkoročni novčani tok
Ako vam refinanciranje smanji mjesečnu uplatu, imat ćete više novca za rad s mjesečno. Ovo može smanjiti svakodnevni financijski pritisak na vaše kućanstvo i stvoriti mogućnosti za ulaganje drugdje.
Opasnosti refinanciranja
Refinanciranje hipoteke uvodi nove elemente u vašu financijsku situaciju. Rizici iz vaše izvorne hipoteke i dalje su prisutni i nekoliko novih isplivava na površinu.
Preplaćeni troškovi zatvaranja
Beskrupulozni zajmodavci mogu staviti niz nepotrebnih i / ili napušenih naknada na troškove vaše hipoteke. Nadalje, neki od tih troškova možda neće otkriti unaprijed u nadi da ćete se osjećati previše uloženim u proces da biste odustali.
Preplaćujete kamate jer ne želite troškove zatvaranja
Za refinanciranje obično nije potrebno zatvaranje novca. Jedan od načina da ih zajmodavci nadoknade je da vam daju višu kamatnu stopu. Recimo da imate dvije mogućnosti: refinanciranje od 200.000 USD s nultim troškovima zatvaranja i 5% fiksnom kamatnom stopom na 30 godina ili refinanciranje od 200.000 USD sa 6.000 USD zatvaranja i 4, 75% fiksna kamatna stopa na 30 godina. Ako u scenariju A zadržite kredit cijeli njegov rok, platit ćete ukupno 386.511 USD. U scenariju B platit ćete 381.586 USD. Ako nemate "troškove zatvaranja" na kraju vas košta 4, 925 USD. Možete li smisliti nešto drugo što biste radije učinili s gotovo 5000 dolara, nego davali banci?
Gubitak kapitala
Dio hipoteke koji ste otplatili, vaš kapital u kući, jedini je dio kuće koji je zaista vaš. Ovaj iznos raste malo po malo sa svakim mjesečnim plaćanjem hipoteke sve dok, jednog dana, ne posjedujete cijelu kuću i možete potražiti svaki peni prihoda ako ga odlučite prodati. Ali ako izvršite refinanciranje gotovine - preusmjeravanje troškova zatvaranja u novi zajam ili produženje roka vašeg zajma - otkidate se u postotku svog doma koji ste zapravo vlasnik. Čak i ako ostanete u istom domu do kraja života, možda ćete završiti plaćanja hipoteke na 50 godina ako donesete loše odluke o refinanciranju. Na ovaj način možete potrošiti puno novca, a da ne spominjemo da nikada uistinu ne posjedujete svoj dom.
Negativno utječu na vašu dugoročnu neto vrijednost
Refinanciranje može sniziti mjesečno plaćanje, ali na kraju će kredit poskupiti ako u hipoteku dodate godine. Ako vam je potrebno refinanciranje kako biste izbjegli gubitak kuće, dugoročno plaćati više. Ali ako je vaš glavni cilj ušteda novca, shvatite da manje mjesečno plaćanje ne mora nužno pretvoriti u dugoročnu štednju.
Opcije refinanciranja
Postoji nekoliko posebnih programa refinanciranja koji mogu biti od koristi osobito kvalificiranim dužnicima.
Visoka LTV opcija refinanciranja (Fannie Mae) i Freddie Mac poboljšana refinanciranost pomoći.
Ovi novi programi Fannie Mae i Freddie Mac dizajnirani su kao zamjena za Program povoljnog financiranja za kućne korisnike (HARP), koji je istekao 31. prosinca 2018. HARP je osnovan kako bi pomogao vlasnicima domova koji nisu bili u mogućnosti iskoristiti druge opcije refinanciranja jer im je dom smanjen. Njegov je cilj bio poboljšati dugoročnu dostupnost zajma kako bi se spriječilo da ljudi izgube domove do ovrhe. Za nove programe prihvatljive su samo hipoteke koje posjeduju Fannie Mae (High LTV Refinance Option) ili Freddie Mac (FMERR) koje se mogu poboljšati refinanciranjem i koje su nastale 1. listopada 2017. ili poslije. Uz to, zajmoprimci moraju biti aktualni u svojim uplatama.
Vlasnici domova čiji su domovi pod vodom i čiji su zajmovi nastali između lipnja 2009. i kraja rujna 2017. ne ispunjavaju uvjete za jedan od HARP zamjenskih programa od Fannie Mae i Freddie Maca.
FHA Streamline.
FHA Streamline refinance dizajniran je za vlasnike domova koji već imaju FHA hipoteku. Njegov je cilj pružiti novu hipoteku FHA s boljim uvjetima koji će sniziti mjesečno plaćanje vlasnika kuće. Proces bi trebao biti brz i lagan, ne zahtijeva nikakvu novu dokumentaciju o vašoj financijskoj situaciji i nove kvalifikacije prihoda. Ova vrsta refinanciranja ne zahtijeva ocjenjivanje kuće, termički pregled ili kreditno izvješće. Jedan od nedostataka nekih vlasnika domova je da FHA racionaliziranje refinanciranja ne dopušta isplatu novca.
VA Streamline.
Ovaj program, također poznat kao zajam za refinanciranje kamatne stope (IRRRL), sličan je FHA-inom refinanciranju refinanciranja. Već morate imati VA zajam, a refinanciranje mora rezultirati nižom kamatnom stopom, osim ako se refinancira iz hipoteke s podesivom stopom (ARM) u hipoteku s fiksnom stopom. Zajmodavac može zahtijevati izvještaj o ocjeni i kreditu, iako VA to ne zahtijeva. Imajte na umu da su VA i Zavod za financijsku zaštitu potrošača nedavno izdali nalog za upozorenje da su članovi usluga i veterani dobili broj neželjenih ponuda s pogrešnim informacijama o tim kreditima. Prije realizacije bilo koje ponude VA IRRRL-a provjerite s VA-om.
I s VA-jevim i FHA-om, moguće je platiti nekoliko troškova bez zatvaranja. Međutim, ti će se troškovi prebaciti u hipoteku ili ćete platiti višu kamatnu stopu u zamjenu za neplaćanje troškova zatvaranja. Dakle, iako vam neće biti gotovine unaprijed, dugoročno ćete platiti refinanciranje.
Donja linija
Svako dobro refinanciranje trebalo bi koristiti zajmoprimcima smanjenjem njihovih mjesečnih isplata stambenog prostora i / ili skraćivanjem roka njihove hipoteke. Nažalost, kao i kod bilo koje velike financijske transakcije, postoje složenosti koje mogu pokrenuti neopreznog kupca i rezultirati lošom ponudom. Poznavanje procesa pomoći će vam da pronađete zajmodavca i program refinanciranja koji nude najbolju vrijednost za vašu situaciju.
