Sadržaj
- 1. Realtors ne smiju pokazati FSBO
- 2. Agenti izbjegavaju emocionalnu prodaju
- 3. Nekretnine su stalno zaposleni
- 4. Agenti pristupaju velikim mrežama
- 5. Istrebljivanje nekvalificiranih kupaca
- 6. Pregovori o cijenama preuzmite vještinu
- 7. Zanemarite mane svog doma
- 8. Izloženost pravnim rizicima
- Donja linija
Metoda „na prodaju od strane vlasnika“ (FSBO) čini se sjajnim načinom za uštedu tisuća dolara prilikom prodaje kuće. Uostalom, standardna provizija posrednika za promet nekretninama iznosi 6% - to je 15.000 USD na kući od 250.000 USD. S obzirom na veličinu ove naknade, možda mislite da će nastupiti kao agent vašeg prodavača sigurno vrijedan uštede. Evo osam razloga o kojima biste trebali razmisliti.
Ključni odvodi
- Možda ćete biti u iskušenju da izbjegnete agenta za nekretnine, spremite proviziju i samo prodate svoj dom, aka i ponudite "za prodaju vlasnika" (FSBO). Dok iskušavate, rizici samog prodaje vjerovatno nadmašuju koristi, u većini slučajeva. Rizici uključuju malo potencijalnih kupaca - a kamoli kvalificirane kupce, donošenje emocionalnih odluka, neznanje kako se dogovarati ispravno i nema dovoljno slobodnog vremena posvetiti pronalasku kupca. Jedan od najvećih rizika prodaje je ne imati iskustvo ili stručnost za snalaženje u svim pravnim i regulatornim zahtjevima koji dolaze s prodajom kuće.
1. Realtors ne smiju pokazati FSBO
U ugovoru o prodaji od strane vlasnika, kupac agent zna da na drugom kraju transakcije neće biti profesionalnog kolege. Čak i ako klijent inzistira na posjetu vašem domu, agent može obeshrabriti davanje ponude, navodeći gnjavaže i rizike pokušaja sklapanja posla bez stručnog zastupnika prodavatelja - i bez zajamčene provizije.
"Postoje samo dva razloga zbog kojih prikažem FSBO: Nema dostupnog drugog inventara ili je cijena smiješno niska", kaže Bruce Ailion, trgovac nekretninama iz RE / MAX šire Atlante. Iskusni posrednici uglavnom su spaljeni od strane FSBO transakcije u kojoj prodavač nije platio potpuno dogovorenu proviziju - ili nikakvu proviziju uopće - agentu koji je doveo kupca, kaže Ailion. "Prodavače FSBO-a smatraju se nerealnim, nerazumnim i teškim prodavačima koje su profesionalni realtori odbili", kaže on.
Ali postoje agenti kupca koji će pokazati vašu nekretninu pod pravim uvjetima. Philadelphia prodavačica Denise Baron, Berkshire Hathaway HomeServices Fox & Roach, kaže da sve dok ima potpisan ugovor o kupcu u kojem stoji da kad pokaže kući FSBO njezina agencija dobije plaću, ona je uvjerena.
"Također imam unaprijed potpisan ugovor od strane vlasnika koji prodaje svoju nekretninu ili kuću", kaže Baron. U sporazumu se navodi koliku će proviziju prodavatelj platiti agentu. (Agent može odrediti proviziju od 6%, pokušavajući utvrditi i kupčevu i prodavateljevu stranu. Umjesto toga, pregovarajte o ukupnoj proviziji na prihvatljivijih 2% do 3%.) Ugovorom je također pojašnjeno da Baron radi samo u ime kupac i da kao agent kupca ima obvezu otkriti klijentu sve informacije koje joj prodavatelj pruži, poput potrebe za prodajom do određenog datuma.
2. Agenti izbjegavaju emocionalnu prodaju
Prodaja vašeg doma obično je emotivan proces. Imajući agenta drži vas jednim korakom uklonjenim i čini vam manje vjerojatnosti da ćete pogriješiti, poput precijenjenog doma, odbijanja suprotstaviti niskoj ponudi jer ste uvrijeđeni ili predati previše lako kad imate rok za prodaju. "Realtor može pratiti bez priopćavanja osjećaja požude ili očaja; praćenje je njihov posao ", kaže Ailion. "Kad prodavač više puta provjeri, to pokazuje, ispravno ili pogrešno, spremnost da prihvati nižu cijenu."
Agent može izbaciti ubod iz odbacivanja i staviti pozitivan spin na bilo koju negativnu povratnu informaciju. "Teže je držati svoje emocije u prodaji, jer nema treće strane koja bi im nešto odbila", kaže posrednik za nekretnine Jesse Gonzalez, vlasnik tvrtke Archer Realty u Santa Rosa u Kaliforniji. "Na primjer, ako je posjed sjedi na tržištu, vlasnik kuće ne zna razlog zašto se kuća ne prodaje."
"Emocije će za prodavatelja uvijek biti prisutne", dodaje Gonzalez, "ali konstruktivna kritika može biti lakša za probavljanje prodavatelja ako dođe od brokera koji je na njihovoj strani, pokušavajući postići najbolje za njih."
3. Nekretnine su stalno zaposleni
Možete li žuriti s posla kući svaki put kad netko želi vidjeti vaš dom? Možete li se oprostiti od sastanka svaki put kada vaš telefon zvoni s potencijalnim kupcem? Na kraju dugog radnog dana, imate li energije iskoristiti svaku moguću priliku za tržište svog doma? Jeste li stručnjak za marketing kuće?
Imate li iskustva s tim? Vaš odgovor na sva ova pitanja je vjerojatno „ne.“ Agentov odgovor na sva ta pitanja je „da“. Uz to, prolaskom posrednika, dobit ćete kutiju za ulazna vrata za ulazna vrata koja agentima omogućuje prikazivanje svog doma čak i kada niste dostupni.
4. Agenti pristupaju velikim mrežama
Da, sami možete navesti Zillow, Redfin, Craigslist, pa čak i uslugu višestrukog uvrštavanja (MLS) koju agenti koriste. No, hoće li to biti dovoljno? Čak i ako imate veliku osobnu ili profesionalnu mrežu, ti ljudi će vjerojatno imati malo interesa za širenje riječi da se vaša kuća prodaje. Nemate odnosa s klijentima, drugim agentima ili agencijama za prodaju nekretnina kako biste u vaš dom uveli najveći bazen potencijalnih kupaca. Manji bazen potencijalnih kupaca znači i manje potražnje za vašom nekretninom, što se može pretvoriti u čekanje duže za prodaju kuće i eventualno ne dobivanje onoliko novca koliko kuća vrijedi.
„Dobar agent za nekretnine trebao bi imati Rolodex s imenima i kontaktnim podacima kako bi mogao brzo prenijeti riječ o nekretnini koju su upravo popisali“, kaže posrednik za nekretnine Pej Barlavi, izvršni direktor Barlavi Realty u New Yorku. "Imam popis distribucije od preko 3.500 kontakata koji dobivaju eksploziju e-pošte od mene u roku od 48 sati od popisa imovine. Tada započnem s stavljanjem na tržište nekretnina na svim dostupnim web mjestima, MLS-u i web lokaciji za nekretnine kako bih zadržao zamah i prikazivao se dosljedno."
5. Istrebljivanje nekvalificiranih kupaca
Agent može otkriti je li netko tko želi pregledati vašu kuću stvarno kvalificirani kupac ili je samo sanjar ili znatiželjni susjed. Puno je posla i velikih zastoja svaki put kada morate staviti život na čekanje, kako bi vaša kuća izgledala savršeno i pokazala svoj dom. Želite ograničiti one gnjavaže na emisije koje će najvjerojatnije rezultirati prodajom.
"Realtors su obučeni za postavljanje kvalificiranih pitanja kako bi se utvrdila ozbiljnost, kvalifikacija i motivacija perspektive", kaže Ailion. Realtors su također osposobljeni za postavljanje zaključnih pitanja o tome koliko dugo su kupci tražili, jesu li vidjeli neke druge domove koji bi radili za njihove potrebe, plaćaju li gotovinu ili su im predkvalificirani, koje škole traže i tako dalje na. Oni mogu premjestiti kvalificiranu i motiviranu osobu na mjesto kupnje. Prodavačima FSBO-a nedostaje ovaj skup obuka i vještina, kaže on.
Također je nezgodno da kupci imaju prisutnog prodavatelja, a ne prodavateljevog zastupnika dok obilaze dom. "Kad pokazuje kuću, vlasnik nikada ne bi trebao biti prisutan", kaže Kean. "Ništa ne čini potencijalnom kupcu neugodnije od trenutnog vlasnika koji se nalazi u kući. Kad je prodavač prisutan, većina kupaca će projuriti kroz kuću i neće primijetiti ili se puno sjećati onoga što su vidjeli."
6. Pregovori o cijenama preuzmite vještinu
Čak i ako imate prodajnog iskustva, nemate specijalizirano iskustvo u pregovaranju o prodaji kuće. Kupac agent radi, tako da je vjerojatnije da će uspjeti u pregovorima, što znači manje novca u vašem džepu. "Iskusni prodajni agent možda je pregovarao o stotinama kupovina kuća", kaže Kean. "Znamo sve igre, znakove upozorenja nervoznog ili nepoštenog kupca."
Ne samo da niste neiskusni, već ste vjerojatno i emocionalni u vezi s postupkom i - bez da vam vlastiti agent ukaže na vašu iracionalnost - veća je vjerojatnost da ćete donijeti loše odluke. Prema Keanu, umjesto da uvrijeđeni prodavač izvrši emocionalno nabijen, neprimjeren odgovor kupcu, agent će ponuditi nešto profesionalnije, poput, "Prodavatelj je odbio vaš početni zahtjev, ali napravio je sljedeći kontrafer."
Prodavači koji idu samostalno obično nisu upoznati s lokalnim običajima ili tržišnim uvjetima. "Agenti znaju puls tržišta i ono što pokreće potražnju, što im daje prednost znajući za koje se uvjete vrijedi pregovarati, a koje vrijedi pustiti da druga strana pobijedi", kaže Rob McGarty, suosnivač i imenovani broker sa Surefield-om, brokerska kuća za nekretnine sa sjedištem u Seattleu.
Nadalje, kaže Gonzalez, agenti poznaju lokalne običaje za prodaju kuće, poput toga da li kupac ili prodavač obično plaćaju takse kao što su porez na promet i troškovi zatvaranja.
7. Zanemarite mane svog doma
Agenti su stručnjaci u onome što domove prodaje. Oni mogu prošetati vašom kućom s vama i ukazivati na promjene koje je potrebno izvršiti kako biste privukli kupce i dobili najbolje ponude. Oni mogu vidjeti nedostatke na koje niste zaboravljeni zato što ih vidite svakodnevno ili zato što jednostavno ne gledate kao nedostatke. Također vam mogu pomoći u određivanju povratnih informacija potencijalnih kupaca na koje biste trebali djelovati nakon što svoj dom iznesete na tržište kako biste poboljšali njegove šanse za prodaju.
"Svatko tko je odlučan prodati vlastiti dom trebao bi unajmiti dizajnera interijera ili stagera koji će procijeniti trenutačno stanje i tržišnu privlačnost kuće", kaže Kean. "Svi prodavači moraju unajmiti profesionalnu službu čišćenja kako bi kući omogućili dubinsko čišćenje prije nego što su ga stavili na tržište. Dobro čišćenje pomoći će u uklanjanju različitih mirisa, poput kućnih ljubimaca, koji stanovnici ne mogu osjetiti miris jer svakodnevno žive s njima."
8. Izloženost pravnim rizicima
U prodaji kuće je uključeno puno pravnih papira i to treba stručno ispuniti stručnjak. Jedna od najvažnijih stavki su objave prodavača. "Prodavatelj nekretnina ima pozitivnu dužnost otkriti svaku činjenicu koja materijalno utječe na vrijednost ili poželjnost nekretnine", kaže Matthew Reischer, odvjetnik i izvršni direktor LegalAdvice.com. Prodavač može biti odgovoran za prijevaru, nepažnju ili kršenje ugovora ako se ne otkrije na odgovarajući način. "Pitanje je li činjenica značajna ili ne obično se postavlja u sudskoj praksi države u kojoj živite", kaže Reischer.
Ako niste odvjetnik za nekretnine, vaš agent vjerojatno zna više o zakonima o otkrivanju podataka nego vama. Ako ne otkrijete opasnost, smetnju ili kvar - a kupac vam se javi nakon što ste se uselili i utvrdili problem - kupac bi vas mogao tužiti. Agenti također mogu pogriješiti, ali imaju profesionalno osiguranje od grešaka i propusta da bi se zaštitili i kupcu omogućili povrat novca, tako da kupcu možda neće trebati potražiti prodavatelja za naknadu štete.
Donja linija
Prodaja vašeg doma vjerojatno će biti jedna od najvećih transakcija vašeg života. Možete to pokušati učiniti sami kako biste uštedjeli novac, ali unajmljivanje agenta ima mnogo prednosti. Agenti mogu dobiti više izloženosti za vašu nekretninu, pomoći vam da dogovorete bolju ponudu, posvetiti više vremena vašoj prodaji i pomoći da svoje emocije ne sabotirate. Agent donosi stručnost, kakvu ima malo kućnih prodavača, na složenu transakciju s mnogim financijskim i pravnim zamkama.
