Hipotekarno jamstvo (MBS) vrsta je osiguranja zaštićenog imovinom koja je osigurana hipotekom ili naplatom hipoteka. Preko brokera se može trgovati MBS-om. Izdaje ga neko državno poduzeće (GSE), ovlaštena agencija savezne vlade ili privatna financijska tvrtka.
Značajke MBS-a
Iako su iz više razloga atraktivni, MBS ima neke jedinstvene značajke koje dodaju dodatni rizik u usporedbi s običnim vanilijama.
- MBS se osigurava bazenom stambenih hipoteka. Mjesečna plaćanja "prolaze" banku koja vodi poreklo trećem ulagaču. Uz mjesečna plaćanja kamate, hipoteke se amortiziraju tijekom njihovog života, što znači da se određeni iznos glavnice isplaćuje sa svakom mjesečnom uplatom za razliku od obveznice, koja uglavnom otplaćuje svu glavnicu po dospijeću. Uz zakazane amortizacije, ulagači dobivaju, proporcionalno, nenaplaćene unaprijed plaćene glavnice zbog refinanciranja, ovrhe i prodaje kuća. Iako uobičajena hipoteka može imati rok od 30 godina, često se hipoteke otplaćuju mnogo prije. Zbog ovih neplaniranih plaćanja unaprijed predviđanje zrelosti MBS-a je problematično.
S naglaskom na aspekt plaćanja unaprijed, ovaj će članak predstaviti koncept ponderiranog prosječnog životnog vijeka (WAL) i objasniti njegovu uporabu u zaštiti od rizika otplate unaprijed.
Što je ponderirani prosječni život?
Statistički podaci koji se obično koriste kao mjera efektivne zrelosti MBS-a je WAL, koji se ponekad naziva i "prosječni život". Da biste izračunali WAL, pomnožite datum (izražen u udjelu godina ili mjeseci) svake isplate s postotkom ukupne glavnice koja se isplaćuje na taj datum, a zatim zbrojite ove rezultate. Tako WAL registrira utjecaj glavnice otplate za vrijeme trajanja osiguranja.
WAL se može prikazati kao središte vremena na vremenskoj traci koja traje od nastanka do konačnog datuma dospijeća. Središnji dio "uravnotežuje" glavne isplate, baš kao i djeca različitih težina uravnotežuju plićak s različitim položajima na šipci. Slika 1 dolje prikazuje WAL za 30-godišnji hipotekarni fond.
Slika 1
Prinosi i unutarnja stopa povrata
MBS su tržišni i mogu trgovati premijama, popustima ili nominalnom vrijednošću, ovisno o promjenama trenutnih tržišnih stopa. Transakcije s trenutnim kuponima trguju po nominalnoj vrijednosti, a prolazne kuponske kuponske kupoprodaje s premijom, a vrijednosne papire s niskim kuponima trguju se s popustima. Navedeni prinos je interna stopa prinosa, koja izjednačava sadašnju vrijednost svih budućih novčanih tokova s trenutnom cijenom vrijednosnog papira. Stoga je citirani prinos na MBS-u uvijek uvjetovan pretpostavkom o unaprijed plaćanju.
Pretpostavka o predujmu ključna je za hipotekarne vrijednosne papire. Ulagači unaprijed znaju da se predujam može i dogoditi, ali ne znaju kada i za koliko. Te varijable moraju se projicirati i pretpostaviti. Također, ne postoji niti jedna, konzervativna pretpostavka koja se može primijeniti na sve prolaze zbog asimetričnog učinka - postoji poticaj za brže plaćanje unaprijed na premium MBS, dok je obrnuto vrijedi za MBS s popustom.
( Pogledajte unutarnju stopu prinosa da biste saznali više o upotrebi ove metode financijske analize.)
Koliki je ostvareni prinos?
Ostvareni prinos prolaznog vrijednosnog papira je prinos koji kupac zapravo prima zadržavajući vrijednosni papir, temeljen na stvarnim uplatama glavnice, a ne na pretpostavljenim predujmovima koji su korišteni za izračunavanje kotiranog prinosa. Preduvjeti koji su brži ili sporiji od očekivanih utječu na prolaz premija i popusta asimetrično.
Pretpostavimo da se prolaznim vrijednosnim papirima trguje premium. Pretplata po nominalnoj vrijednosti rezultira novčanim tokovima koji se mogu reinvestirati samo po nižoj, trenutnoj stopi. Slijedom toga, prijevremene uplate brže od pretpostavljenih odbijaju investitora velikim novčanim tokovima koji su opravdali premijsku cijenu. S druge strane, sporije otplate unaprijed nude ulagaču više vremena zaraditi višu stopu kupona. Kao rezultat, sporije plaćanje unaprijed podiže ostvareni prinos iznad kotiranog prinosa, dok brže uplate niže ostvareni prinos.
Prolazni popust donosi povoljnije plaćanje unaprijed u odnosu na očekivane jer se ti novčani tokovi mogu uložiti po nominalnoj vrijednosti u vrijednosne papire tekućeg kupona. U stvari, investitor može jednostavno zamijeniti slabi kupon višim, budući da je uplata unaprijed jednaka. Stoga će realizirani prinos premašiti navedeni prinos. Naprotiv, obrnuto se događa kada su plaćanja unaprijed sporija od očekivanih. Investitor se duže vrijeme zadržava s nižim kuponima, čime se smanjuje ostvareni prinos.
Što je pretpostavka o plaćanju unaprijed?
Tijekom godina razvio se niz konvencionalnih specifikacija pretpostavljenih stopa plaćanja unaprijed. Svaka ima svoje prednosti i mane.
Standardni prinos hipoteke
Prva i najjednostavnija specifikacija jest pretpostaviti "standardni prinos hipoteke" ili "unaprijed plaćeni u 12." U ovoj specifikaciji pretpostavlja se da nema predujma do dvanaeste godine, kada se sve hipoteke u bazenu otplaćuju u cijelosti.
Ova specifičnost ima prednost u računalnoj jednostavnosti i u skladu je sa stvarnošću da je efektivna ročnost većine hipotekarnih bazena znatno kraća od posljednjeg roka dospijeća. Pored toga, za ovu pretpostavku ne može se reći puno. U potpunosti se zanemaruju predujmovi koji se pojavljuju u prvim godinama hipotekarnog fonda. Stoga, prinos izračunan i kotiran na temelju ove "standardne" pretpostavke za pretplatu ozbiljno shvaća potencijalni prinos na prolaznom trgovanju vrijednosnim papirima uz duboki popust i precjenjuje potencijalni prinos na premium prolaz.
FHA metoda iskustva
Na drugom kraju spektra je specifikacija plaćanja unaprijed na temelju stvarnih iskustava Federalne stambene uprave (FHA). FHA prikuplja povijesne podatke o stvarnoj pojavi predujma hipotekarnih kredita za koje osigurava. Ovi podaci pokrivaju širok raspon datuma porijekla i stope kupona.
Metoda iskustva FHA-e očito je bila poboljšanje u odnosu na standardni prinos hipoteke, jer je ona uvela realne i povijesno potvrđene pretpostavke, ali nije bez vlastitih problema. Budući da FHA gotovo svake godine objavljuje novu seriju, sekundarno tržište hipoteke suočilo se s zbunjujućom okolnošću posjedovanja vrijednosnih papira utemeljenih na serijama iz različitih godina.
(o sekundarnom tržištu hipoteke iza scene vaše hipoteke .)
Stalna stopa predujma
Druga specifikacija koja se koristi je stalna stopa plaćanja unaprijed (CPR), poznata i kao "uvjetna stopa plaćanja unaprijed". Ova specifikacija pretpostavlja da je postotak glavnice zaostalog unaprijed plaćenog tijekom određene godine konstantan.
CPR metodom je lakše raditi analitički nego iskustvo FHA, jer je primjenjiva stopa unaprijed za svaku godinu jedan dosljedan broj, a ne jedan od 30 različitih brojeva. Slijedom toga, lakše je usporediti kotirane prinose za određeno razdoblje držanja kroz različite pretpostavke plaćanja unaprijed. Jedna suptilna prednost metode CPR je ta što ona otkriva subjektivnu prirodu pretpostavke. Pristup FHA iskustva podrazumijeva stupanj preciznosti koji bi mogao biti potpuno neopravdan.
Varijanta CPR-a naziva se "jednomjesečni mortalitet" (SMM). SMM je jednostavno mjesečni analog godišnjem CPR-u. Pretpostavlja se da je postotak glavnice preostalog iznosa koji se plaća unaprijed tijekom mjeseca.
PSA standardni model plaćanja unaprijed
Pretpostavka o stopi plaćanja unaprijed najčešće se koristi pretplatničko iskustvo koje nudi Udruženje javnih vrijednosnih papira (PSA), industrijska trgovačka grupacija. Cilj PSA-a bio je izvođenje standardizacije na tržište. Prvih 30 mjeseci standardnog iskustva s plaćanjem unaprijed traži stalni porast CPR-a, počevši od nule i svaki mjesec raste 0, 2 posto; nakon toga koristi se šest postotni CPR. Međutim, ponekad se prinosi temelje na pretpostavci bržeg ili sporijeg plaćanja unaprijed u odnosu na ovaj standard. Ova promjena pretpostavke plaćanja unaprijed je naznačena određivanjem postotka iznad ili ispod 100 posto.
- MBS kotiran na 200 posto PSA pretpostavlja mjesečni porast od 0, 4 posto CPR-a tijekom prvih 30 mjeseci, zatim nivo CPR-a na 12 posto. MBS kotiran na 50 posto PSA pretpostavlja mjesečni porast CPR-a od 0, 1 posto, sve dok CPR od tri posto postignuta razina.
Donja linija
Kao što je rečeno, korištenje ponderiranog prosječnog životnog vijeka uključuje niz pretpostavki i daleko je od preciznog. No, pomaže investitorima da ostvare realnija predviđanja o prinosu i trajanju MBS-a, što pomaže u smanjenju inherentnog rizika plaćanja unaprijed.
(Za više informacija o MBS, pogledajte Dobit od hipotekarnog duga s MBS-om .)
