Što je ponovno ugovoreni zajam?
Ponovno ugovoren zajam je zajam, poput hipoteke na kući, koji je vjerovnik izmijenio prije njegove pune otplate. Zamišljeni zajam namijenjen je olakšanju zajmoprimca da bude u toku s budućim plaćanjima i osigurati da će zajmodavac na kraju vratiti.
Kako djeluje ponovno ugovoreni zajam
Kod ponovnog dogovora o zajmu sve strane su suglasne o izmjeni izvornih uvjeta zajma. Izmjene mogu uključivati kamatnu stopu ili duljinu zajma. U nekim se slučajevima struktura kamatnih stopa može izmijeniti promjenom s fiksne na zajam s prilagodljivom kamatnom stopom ili obrnuto. Druga mogućnost modifikacije je odstupanje ili privremeno zaustavljanje plaćanja kredita.
Vlasnici kuća mogu se kvalificirati za ponovno pregovaranje ili izmjenu postojeće hipoteke ako ne ispunjavaju uvjete za refinanciranje, imaju dugoročnu teškoću poput invaliditeta ili su višemjesečni delikt u svojim mjesečnim plaćanjima i očekuju da će imati dodatnih poteškoća u obavljanju tih plaćanja, Zajmoprimci bi trebali biti svjesni da ponovni pregovori o njihovom zajmu često štetno utječu na njihov kreditni rezultat, čak i ako sve buduće mjesečne isplate izvršavaju na vrijeme. Međutim, to je obično bolje od neplaćanja zajma.
Većina država ima programe posredovanja kako bi zajmoprimci mogli pomoći u ponovnom pregovaranju o zajmu ako njihovi zajmodavci ne surađuju.
Za pokretanje ponovnog pregovora, dužnik bi trebao izravno kontaktirati zajmodavca. Banke i drugi zajmodavci često su motivirani za ponovno pregovaranje, jer je to općenito poželjnija opcija za ovrhu, zbog troškova i rizika povezanih s tim procesom i činjenice da će im ponovno ugovoreni zajam osigurati barem neki novčani tijek. Zajmodavci također ne žele zauzeti fizička svojstva poput domova, koja zahtijevaju redovno održavanje i mogu potrajati dugo vremena za prodaju. Ako zajmoprimac nije uspješan u pregovaranju o kreditu izravno s zajmodavcem, većina država nudi program posredovanja u kojem se zajmodavac mora sastati s vlasnikom kuće ispred službenika koju imenuje sud da bi pokušao riješiti stvar.
Povijest pregovora o zajmovima
U Sjedinjenim Američkim Državama programi izmjene zajmova, poput ponovnih pregovora o zajmu, imaju dugu povijest, koji seže bar do velike depresije. Kreditna korporacija vlasnika kuća (HOLC) osnovana je 1933. godine pod predsjednikom Franklinom D. Rooseveltom radi pomaganja u refinanciranju hipoteka u opasnosti od isključenja. Agencija je prodavala obveznice investitorima, a potom je iskoristila prihod za kupnju problematičnih zajmova od zajmodavaca. Obično je to rezultiralo kombinacijom produljenja vijeka trajanja zajma i smanjenom kamatnom stopom za vlasnika kuće. Između 1933. i 1935. godine, HOLC je otkupio oko milijun zajmova i imao je otkupni iznos od oko 20 posto - što znači da je velika većina zajmoprimaca mogla izvršiti hipotekarna plaćanja i zadržati svoje domove. Agencija je prestala s radom 1951.
Sličan program izmjene zajma pokrenula je savezna vlada kao odgovor na krizu hipotekarnih hipotekarnih kredita 2008. Kućni program modifikacije povoljnih cijena (HAMP) uveden je 2009. kao dio programa za pomoć problematičnim problemima (TARP). HAMP je ponudio slične olakšice HOLC programu, s dodatnom opcijom smanjenja glavnice. Program je prekinut 2016. godine i zamijenjen ga je opcijama poput programa Fannie Mae Flex Modification.
