Iako je stambeni hipotekarni kredit najčešća vrsta financiranja koje se koristi za kupnju kuće, financiranje vlasnika je alternativa koja ima prednosti i nedostatke i za kupce i za prodavatelje.
Financiranje vlasnika: pregled
Kuća je obično najveće pojedinačno ulaganje koje čovjek ikad napravi. Zbog visokih troškova obično uključuje neku vrstu financiranja. Financiranje vlasnika događa se kada kupac kupac financira kupnju izravno putem prodavatelja - umjesto preko konvencionalnog hipotekarnog zajmodavca ili banke.
Uz financiranje od strane vlasnika (koje se naziva i financiranje od strane prodavača), prodavač kupcu ne predaje novac kao hipotekarni zajmodavac. Umjesto toga, prodavatelj pruža kupcu dovoljno kredita da pokrije kupoprodajnu cijenu kuće, umanjeno za bilo koji predujam, a zatim kupac izvršava redovite uplate dok se iznos ne isplati u cijelosti. Kupac prodavaču potpisuje mjenicu u kojoj se navodi uvjeti zajma, uključujući kamatnu stopu, raspored otplate i posljedice neplaćanja. Vlasnik ponekad zadržava vlasništvo nad kućom sve dok kupac ne otplati kredit.
Većina ugovora o financiranju vlasnika su kratkoročni, a tipični aranžman može uključivati amortizaciju zajma u roku od 30 godina, ali s konačnom uplatom na balon potrebno je nakon pet. Teorija je da bi nakon pet godina kupac trebao imati dovoljno kapitala u kući i / ili imati dovoljno vremena da popravi svoju financijsku situaciju da bi se kvalificirao za konvencionalni hipotekarni zajam.
Financiranje vlasnika može biti dobra opcija i za kupce i za prodavatelje, ali postoje rizici. Evo pregleda prednosti i nedostataka financiranja vlasnika, bilo da ste kupac ili prodavatelj.
Prednosti vlasničkog financiranja
Financiranje vlasnika može biti dobra opcija za obje strane u transakciji s nekretninama:
Pros za kupce
- Brže zatvaranje - nema čekanja da službenik bankarskog zajma, osiguravatelj ugovora i pravni odjel obradi i odobri prijavu. Zatvaranje jeftinijeg - bez bankovnih naknada ili troškova procjene. Fleksibilno predujam - bez minimalac banke ili vlade. Dobra opcija za kupce koji nisu u mogućnosti osigurati hipoteku.
Pros za prodavače
- Može se prodati "onako kako jest" - potencijalna prodaja bez skupih popravaka koje tradicionalni zajmodavci mogu zahtijevati. Dobra investicija - potencijal da zaradite bolje stope na novcu koji ste podigli od prodaje kuće nego što biste zaradili taj iznos na druge načine. opcija unosa - mjenica se može prodati investitoru, opskrbljujući vas paušalnim plaćanjem odmah. Zadržite naslov - ako kupac propusti, zadržite predujam, bilo koji novac koji je plaćen, plus kuću. Prodajte brže - mogućnost brže prodaje i zatvaranja, jer kupci izbjegavaju postupak hipoteke.
Trebalo bi se konzultirati s kvalificiranim odvjetnikom za nekretnine koji će odgovoriti na bilo koja pitanja, kao i napisati kupoprodajni ugovor i mjenicu.
Nedostaci financiranja od strane vlasnika
Iako financiranje vlasnika može biti korisno i kupcima i prodavačima, ono ima i neke pravne, financijske i logističke nedostatke:
Kontra za kupce
- Veća kamata - kamata koju plaćate vjerojatno će biti veća od one koju ćete platiti banci. I dalje će trebati odobrenje prodavatelja - čak i ako prodavač igra za financiranje vlasnika, možda neće htjeti postati vaš zajmodavac. - ako prodavač ima hipoteku na nekretnini, njegova banka ili zajmodavac mogu zatražiti trenutno plaćanje duga u cijelosti ako se kuća proda (vama). To je zato što većina hipoteka ima klauzule o "dospijeću na prodaju" i ako zajmodavac nije plaćen, banka može isključiti pravo. Da biste izbjegli ovaj rizik, pobrinite se da prodavač posjeduje kuću slobodnu i čistu ili da prodavačev zajmodavac pristaje na financiranje vlasnika. Balonske isplate - uz mnoge aranžmane za financiranje vlasnika, velika isplata balonom dospijeva nakon pet godina. Ako do tada ne možete osigurati financiranje, mogli biste izgubiti sav dosad uplaćeni novac i kuću.
Protiv prodavača
- Dodd-Frankov zakon o reformi na Wall Streetu i zaštiti potrošača - Prema ovom Zakonu nova pravila primjenjuju se na financiranje vlasnika. Plaćanje balonom možda nije opcija i možda biste morali uključiti začetnika hipotekarnog zajma, ovisno o broju nekretnina koje vlasnik svake godine financira. Zadano - kupac bi mogao prestati s plaćanjem u bilo kojem trenutku. Ako se to dogodi, a on ne ode samo, možete završiti postupak ovrhe. Trošak popravka - ako iz bilo kojeg razloga preuzmete nekretninu, možda ćete morati platiti popravke i održavanje, ovisno o tome koliko se dobro kupac pobrinuo za nekretninu.
Ključni odvodi
- Vlasničko financiranje može pomoći prodavačima da brže prodaju, a kupcima pomoći da uđu u kuće, čak i ako ne bi mogli osigurati tradicionalnu hipoteku. Postoje prednosti i nedostaci kojih i kupci i prodavači moraju biti svjesni kada razmišljaju ili sudjeluju u aranžmanu financiranja vlasnika. I kupci i prodavači moraju se savjetovati s kvalificiranim odvjetnikom za nekretnine kako bi odgovorili na pitanja i olakšali prodaju / kupnju na pravilan način.
