Što je negativna amortizacija?
Negativna amortizacija je financijski pojam koji se odnosi na povećanje glavnice zajma uzrokovano neuspjehom za pokriće kamata na taj kredit. Na primjer, ako plaćanje kamate na kredit iznosi 500 USD, a zajmoprimac plaća samo 400 USD, tada bi se glavnici bilance dodala razlika u iznosu od 100 USD.
Ključni odvodi
- Negativni zajam amortizacije je onaj u kojem se neplaćena kamata dodaje na preostalu neplaćenu glavnicu. Negativne amortizacije su česte među određenim vrstama hipotekarnih proizvoda. Iako negativna amortizacija može pružiti veću fleksibilnost zajmoprimcima, može i povećati njihovu izloženost kamatnoj stopi. rizik.
Razumijevanje negativne amortizacije
U uobičajenom zajmu, glavnica se postupno smanjuje kako dužnik obavlja isplate. Negativni zajam za amortizaciju je u osnovi obrnuti fenomen, gdje glavni saldo raste kad dužnik ne izvrši isplate.
Negativne amortizacije prikazane su u nekim vrstama hipotekarnih zajmova, poput hipoteka podesivih stopa plaćanja (ARM-ova), koja dužnicima omogućavaju da odrede koliki dio kamate svakog mjesečnog plaćanja koji odaberu da plate. Svaki dio kamate koji se odluče ne platiti dodaje se glavnom hipoteci.
Druga vrsta hipoteke koja uključuje negativne amortizacije je takozvana graduirana hipoteka (GPM). Kod ovog modela raspored amortizacije je strukturiran tako da prve isplate uključuju samo dio kamate koji će se kasnije naplaćivati. Dok se te djelomične isplate obavljaju, nedostajući dio kamate bit će vraćen u glavni dio zajma. U kasnijim razdobljima plaćanja mjesečna će plaćanja uključivati komponentu pune kamate, zbog čega će glavnica brže opadati.
Iako negativne amortizacije pružaju fleksibilnost zajmoprimcima, one se u konačnici mogu pokazati skupo. Na primjer, u slučaju ARM-a, dužnik može odlučiti odgoditi plaćanje kamata dugi niz godina. Iako ovo može olakšati teret mjesečnih plaćanja u kratkom roku, može izložiti dužnike teškim šokima budućeg plaćanja u slučaju da kamatne stope kasnije porastu. U tom smislu, ukupni iznos kamata koje plaćaju zajmoprimci u konačnici može biti daleko veći nego da se nisu, na početku, oslanjali na negativne amortizacije.
Primjer negativne amortizacije u stvarnom svijetu
Razmotrite sljedeći hipotetički primjer: Mike, kupac koji prvi put kupuje kuću, želi da mjesečne hipotekarne isplate budu što niže. Da bi to postigao, odlučio se za ARM, birajući platiti samo mali dio kamate na njegove mjesečne isplate.
Pretpostavimo da je Mike dobio hipoteku kad su kamate bile povijesno niske. Unatoč tome, njegova mjesečna hipotekarna plaćanja povećavaju značajan postotak mjesečnog dohotka - čak i kad iskoristi negativnu amortizaciju koju nudi ARM.
Iako mu Mikeov plan plaćanja možda pomaže kratkoročno upravljati njegovim troškovima, također ga izlaže većem dugoročnom kamatnom riziku, jer ako se buduće kamatne stope povećaju, možda neće moći priuštiti svoje prilagođene mjesečne isplate. Nadalje, budući da Mikeova strategija plaćanja niskih kamata uzrokuje da mu se kreditni saldo sporije smanjuje nego inače, on će imati više glavnice i kamata za otplatu u budućnosti nego ako je jednostavno platio cjelokupnu kamatu i glavnicu koju duguje svaki mjesec.
Negativna amortizacija alternativno se naziva "NegAm" ili "odgođena kamata".
