Što je preinaka hipoteke?
Preoblika hipoteke - koja se također naziva preoblikovanje zajma - obilježje je u nekim vrstama hipoteka kod kojih se preostala plaćanja preračunavaju na temelju novog rasporeda amortizacije. Tijekom preoblikovanja hipoteke, dužnik plaća veliku svotu prema glavnici, a njihova hipoteka se zatim preračunava na temelju novog salda. Neke hipoteke imaju zakazan datum preoblikovanja, a to je datum kada će zajmodavac izračunati novi raspored amortizacije na temelju preostalog osnovnog stanja i roka hipoteke.
Ključni odvodi
- Preoblikovanje hipoteke ili prenamjena zajma je kada zajmoprimac plaća veliku svotu prema glavnici svoje hipoteke, što rezultira time da zajmodavac preračunava zajam na osnovu novog salda. Kada zajmodavac preračuna zajam, kreiraće novi raspored amortizacije, koji je tablica plaćanja zajma s glavnicom i kamatama koja uključuje svaku uplatu dok se zajam ne isplati u cijelosti. Glavna korist zajmoprimca od prenamjene hipoteke je mogućnost smanjenja mjesečnih plaćanja.Negativni zajmovi za amortizaciju ili hipoteka podesiva stopa (opcija ARM) često imaju klauzulu o preoblikovanju hipoteke kao dijela ugovora o kreditu.
Kako djeluje preinaka hipoteke
Za dužnika je glavna prednost preuređenja hipoteke smanjenje mjesečnih plaćanja. Prepravljanjem se također smanjuje iznos kamate koji će dužnik platiti tijekom trajanja zajma. To također može biti ugodnija opcija od refinanciranja. Refinanciranjem zamijenite trenutnu hipoteku novom hipotekom, što može biti skupo i ovisi o vašem kreditnom stanju. Obnova hipoteke ne uključuje provjeru kreditne sposobnosti i nastavlja se s izvornom hipotekom.
S druge strane, refinanciranje hipoteke znači otplatu postojećeg zajma i zamjenu je novom. Mnogo je razloga zašto vlasnici kuća refinanciraju.
- Prilika za dobivanje niže kamatne stope. Skraćivanje trajanja njihove hipoteke. Želja za pretvaranjem hipoteke s podesivom stopom (ARM) u hipoteku s fiksnom stopom ili obrnuto. Mogućnost dodirivanja kapitala kuće za financiranje velika kupovina.Želja za konsolidacijom duga.
Za razliku od refinanciranja hipoteke, prenamjena hipoteke neće sniziti kamatnu stopu na vašu hipoteku.
Vrste hipoteka koje se mogu preoblikovati
Negativni krediti za amortizaciju
Preoblika hipoteke može se upisati u uvjete zajma i povezana je s negativnim amortizacijskim zajmom. Negativni zajam koji ima negativan amortizaciju ima strukturu plaćanja koja omogućava planiranu uplatu koja je manja od kamatne stope na kredit. Kad je plaćanje manje od kamate u tom trenutku, stvara se odgođena kamata. Iznos odgođene kamate dodaje se glavnici zajma, što dovodi do situacije u kojoj se glavnica duguje s vremenom povećava umjesto da se smanjuje.
Zbog ove sve veće glavnice, negativne amortizacijske hipoteke zahtijevaju da se zajam preoblikuje u nekom trenutku kako bi se otplatio do kraja zakazanog roka. Uz to, negativne amortizacijske hipoteke pokreću se što može prouzrokovati neplanirano preoblikovanje. Na primjer, ako glavni saldo zajma dosegne postavljeno ograničenje negativnom amortizacijom, pokreće se preoblikovanje hipoteke.
Hipoteka podesiva stopa mogućnosti (opcija ARM)
Negativne hipoteke za amortizaciju također su poznate kao hipoteke podesive stope plaćanja (opcija ARM). Te hipoteke pružaju zajmoprimcima opcije koje uključuju plaćanje svih glavnica i kamata ili samo dio kamate. Iako izbori dostupni s opcijom ARM omogućuju veću fleksibilnost u isplati, zajmoprimac bi mogao lako završiti s više dugoročnog duga nego prije. Kao i kod ostalih hipoteka s prilagodljivom stopom, postoji mogućnost da se kamatne stope drastično i brzo mijenjaju na temelju tržišta.
Primjer preinake hipoteke
Čak i ako hipoteka nema uključenu mogućnost preinake, možete se obratiti svom zajmodavcu i vidjeti hoće li vam korist preoblikovati hipoteku. Preoblikovanje zajma može sniziti mjesečne uplate. Uplatom paušala i prenamjenom hipoteke možete smanjiti troškove stanovanja; dok ako predate paušalni iznos bez prepravljanja, smanjujete svoj saldo, ali mjesečna plaćanja ostaju ista.
Kao primjer, imate hipoteku s fiksnom stopom od 500 000 USD s 30% kamatne stope. Vaš kombinirani iznos kamate i glavnice iznosi 2.338 USD mjesečno. Nakon pet godina, dobit ćete paušalni paušalni iznos od 375.000 USD. Međutim, ako ste odlučili iskoristiti taj paušalni iznos za plaćanje hipoteke bez prenamjene hipoteke, i dalje biste plaćali 2.338 USD mjesečno. Ako preuredite zajam tijekom preostalih 25 godina hipoteke, mjesečna uplata pala bi na 1.507 dolara.
