Kada je u pitanju financiranje stambenih nekretnina, većina transakcija slijedi dobro istrošen proces. Prodavatelj pronalazi voljnog kupca s potrebnim primanjima, poviješću zaposlenja i kreditnom ocjenom da bi se kvalificirao za hipoteku, a pozajmljiva institucija polaže novac za financiranje posla.
Ali što ako tradicionalno financiranje nije dostupno, a kupac i prodavač još uvijek žele privatno nastaviti s prodajom? Unesite ono što je poznato kao financiranje od strane prodavača. Kao što izraz podrazumijeva, osoba koja prodaje kuću financira kupnju, a ne banka koja daje hipoteku kupcu.
Unutar i izvan prodaja nekretnina koje financiraju prodaja
Što je povoljnije u vezi s financiranjem prodavatelja
Ova alternativa tradicionalnom financiranju korisna je opcija s vremena na vrijeme ili na mjestima gdje je hipoteke teško dobiti. U takvim uvjetima, financiranje prodavača omogućuje kupcima pristup alternativnom obliku kredita. Prodavci, pak, mogu iskoristiti populaciju kupaca koja se ne mora nužno kvalificirati za tradicionalnu hipoteku. A budući da prodavatelj financira prodaju, nekretnina može narediti višu prodajnu cijenu.
Banka nije izravno uključena u prodaju koju financira prodavač; kupac i prodavatelj dogovore sami. Oni sastavljaju mjenicu s utvrđivanjem kamatne stope, rasporedom plaćanja od kupca do prodavatelja i posljedicama ako kupac ne izvrši te obveze. Za razliku od prodaje koja uključuje hipoteku, tada ne postoji prijenos glavnice s kupca na prodavatelja, već samo dogovor o vraćanju tog iznosa tijekom vremena.
Uz samo dva glavna igrača, financiranje vlasnika može biti brže i jeftinije od prodaje kuće na uobičajeni način. Willie Kathryn Suggs, glavni posrednik i vlasnik brokerske kuće sa sjedištem u Harlemu koja nosi njezino ime, kaže da kada prodavač financira prodaju, "posao se brže zaključuje jer nema čekanja službenika bankarskog zajma, osiguravatelja i legalnog odjel za brisanje dosjea. " Suggs također napominje da "kupci vole jer mogu ući u dom za manje novca."
Troškovi zatvaranja doista su niži za prodaju koju financira prodavač. Bez banke koja sudjeluje, transakcija izbjegava troškove hipoteke ili popustnih bodova, kao i naknade za osnivanje i niz drugih troškova koji zajmodavci rutinski izmiču tijekom postupka financiranja. Postoji i veća fleksibilnost, barem naizgled, oko rezerviranja zajma, od traženog predujma do kamatne stope do samog trajanja ugovora.
Financiranje prodavatelja obično traje samo u prilično kratkom roku, kao što je pet godina, s tim da će na kraju tog razdoblja dospjeti plaćanje balonom. Teorija - ili barem nada - da će kupac na kraju refinancirati to plaćanje tradicionalnim zajmodavcem, naoružan poboljšanom kreditnom sposobnosti i sakupivši dio kapitala u kući.
Što kupci trebaju znati
Za sve potencijalne pluse za financiranje prodavača, transakcije koje ga koriste dolaze s rizicima i realnostima za obje strane. Evo što bi kupci trebali razmotriti prije nego što zaključe ugovor koji je financirao prodavač.
Ne očekujte bolje uvjete nego s hipotekom. Kako se uvjeti posla koji financira prodavač izbijaju, fleksibilnost se često susreće sa stvarnošću. Prodavatelj probavlja svoje financijske potrebe i rizike, uključujući mogućnost da će kupac odstupiti od kredita, s mogućnošću potencijalno skupog i neurednog postupka iseljavanja.
Rezultat može biti otrežnjujući za kupca. Na primjer, moguće je da ćete osigurati povoljniju kamatnu stopu nego što je nude banke, ali vjerojatnije je da ćete platiti više, možda nekoliko dodatnih postotnih bodova iznad prevladavajuće stope. I vjerojatno ćete morati osigurati predujam koji je veličine sličan onom uobičajenog hipoteke - odnosno, 10% ili više vrijednosti imovine.
Možda ćete morati prodati sebe prodavaču. Pametan je biti jasan i jasan u razlozima zbog kojih se niste kvalificirali za tradicionalnu hipoteku. Neke od tih informacija mogu se pojaviti ionako kada prodavač provjeri vašu kreditnu povijest i ostale pozadinske podatke, uključujući vaše zaposlenje, imovinu, financijska potraživanja i reference.
Ali također budite sigurni da ste istaknuli bilo kakva ograničenja u vašoj sposobnosti da se posudite koja se ne mogu pojaviti za vrijeme prodavateljeve pažljivosti. Todd Huettner, hipotekarni posrednik i predsjednik Huettner Capital-a sa sjedištem u Denveru, ističe da je čak i potencijalni kupac koji ima dobre kredite i veliku avansnu uplatu možda nedavno započeo novi posao i stoga se ne može kvalificirati za zajam na dvije godine.
Budite spremni predložiti financiranje prodavača. Vlasnici kuća koji nude financiranje prodavača često otvoreno najavljuju tu činjenicu, u nadi da će privući kupce koji ne ispunjavaju uvjete za hipoteku. Ako ne vidite financiranje prodavača, ne smeta me pitati o tome, kaže hipotekarni posrednik Todd Huettner.
Kad to učinite, kaže, predložite tu opciju izričito koliko možete. Umjesto da pita je li financiranje vlasnika opcija, Huettner preporučuje kupcima da predstave poseban prijedlog. "Na primjer, " Moja ponuda je puna cijena s 20% sniženja, financiranje prodavača za 350.000 USD na 6%, amortizirano tijekom 30 godina s petogodišnjim usamljivanjem balona. Ako se ne refinanciram za dvije do tri godine, povećati ću stopu na 7% u četiri i pet godina."
Potvrdite da je prodavač slobodan za financiranje prodaje. Financiranje prodavača je najjednostavnije kada prodavač posjeduje nekretninu u pravilu; hipoteka koja se drži na posjedu unosi dodatne komplikacije. Uplata za pretragu naslova potvrdit će da je tačno opisano u dokumentu i da nema hipoteke ili porezne založne obveze.
Prema Jasonu Burkholderu, brokeru, prodajnom menadžeru i agentu za promet nekretninama s tvrtkom Weichert, Realtors u Lancasteru, PA, „većina hipoteka ima klauzulu„ zbog prodaje “koja prodavatelju zabranjuje prodaju kuće bez plaćanja hipoteke. Dakle. ako prodavač financira vlasnika i hipotekarna tvrtka to sazna, smatrat će da je dom prodan i zatražiti trenutno plaćanje duga u cijelosti, što omogućava vjerovniku isključenje imovine.
Što prodavači trebaju znati
Imajte na umu ove savjete i stvarnosti ako razmišljate o financiranju prodaje kuće.
Ne morate nužno dugo financirati prodaju. Kao prodavatelj, u bilo kojem trenutku možete prodati mjenicu investitoru ili zajmodavcu, kojem kupac tada uplati. Prema Robinu Danielsu, ulagaču u nekretnine i stanodavcu na Središnjoj Floridi, "Mnogi se prodavači plaše prodaje s financiranjem vlasnika, ali ne znaju da je novčanica koju posjeduju nešto što bi se mogla prodati nekom drugom. To bi se moglo dogoditi istog dana kao zatvaranje, tako da prodavač odmah dobiva novac."
Drugim riječima, prodavači ne trebaju imati novac, niti moraju postati zajmodavci. Imajte na umu, međutim, da ćete vjerojatno morati prihvatiti manje od pune vrijednosti bilješke da biste je prodali, čime ćete smanjiti povrat imovine. Zapisnice o nekretninama prodaju se uglavnom za 65% do 90% njihove nominalne vrijednosti, prema Amerinotexchange, tvrtki koja je specijalizirana za financiranje na sekundarnom tržištu.
Neka prodavatelj financira dio svog terena kako biste prodali nekretninu. Budući da je financiranje prodavača relativno rijetko, promovirajte činjenicu da ga nudite, počevši s popisom nekretnina. Dodavanje riječi "dostupno financiranje prodavača" u tekst upozoriće potencijalne kupce i njihove agente da je opcija na stolu.
Kad potencijalni kupci pregledaju vaš dom, pružite više detalja o aranžmanima financiranja. Pripremite informativni list koji opisuje uvjete financiranja, zajedno s općim objašnjenjem financiranja prodavača, jer mnogi kupci neće biti upoznati s njim.
Potražite porezni savjet i potražite pomoć u servisiranju zajma.
Budući da ponude koje financiraju prodavači mogu predstavljati porezne komplikacije, angažirajte financijskog planera ili poreznog stručnjaka kao dio vašeg tima za prodaju. Također, osim ako niste iskusni i ugodni ste kao zajmodavci, razmislite o tome da zaposlite tvrtku za servisiranje zajma koja će prikupljati mjesečne isplate, izdavati izvještaje i obaviti ostale poslove povezane s upravljanjem kreditom.
Donja linija
Kao što je to većini ljudi neobično i nepoznato, financiranje prodavača može biti korisna opcija u izazovima na tržištu nekretnina. Međutim, ovaj aranžman pokreće neke posebne rizike za kupca i prodavatelja, a pametno je angažirati stručnu pomoć kako bi ih ublažili i omogućili da se postupak nesmetano odvija.
Obje strane trebaju angažirati odvjetnika ili agenta za nekretnine kako bi napisale i pregledale kupoprodajni ugovor i mjenicu, zajedno s povezanim zadacima. Pokušajte pronaći stručnjake koji imaju iskustva s kućnim transakcijama koje financiraju prodavač - i koji su iskusni gdje živite, ako je moguće, jer se neki relevantni propisi (poput onih koji reguliraju plaćanje balonom) razlikuju u zavisnosti od nadležnosti.
Profesionalci također mogu pomoći kupcu i prodavaču da odluče o određenom sporazumu koji im najbolje odgovara i okolnostima prodaje. Ako se ne radi o ugovoru koji financira prodavatelj, investitor u nekretnine Don Tepper of Solutions 3D LLC ističe da "zapravo postoje deseci drugih načina za kupovinu" osim tradicionalnog hipotekarnog aranžmana. Ti aranžmani, ističe Tepper, uključuju najam. - opcija, otkup zakupa, ugovor o zemljištu, ugovor o djelu, dijeljenje udjela i završavanje hipoteka. "Većina kupaca, a većina agenata za nekretnine, ne zna kako bilo koji od ovih funkcionira", kaže on.
