Jedan od glavnih razloga zašto ljudi ulažu je povećati svoje bogatstvo. Iako se motivi mogu razlikovati između ulagača - neki mogu tražiti novac za odlazak u mirovinu, drugi mogu odlučiti usitniti novac za druge životne događaje poput rođenja djeteta ili za vjenčanje - zarađivanje novca obično je osnova svih ulaganja. I nije važno gdje novac uložite, ide li to na burzu, tržište obveznica ili nekretnine.
Nekretnine su materijalno vlasništvo koje se sastoji od zemljišta i obično uključuje sve strukture ili resurse koji se nalaze na tom zemljištu. Investicijska svojstva jedan su od primjera ulaganja u nekretnine. Kupuju ih s namjerom da zarade kroz prihode od najma. Neki kupuju investicijske nekretnine s namjerom da ih nakon kraćeg vremena prodaju. Bez obzira na namjeru, za investitore koji diverzificiraju svoj investicijski portfelj nekretninama, važno je izmjeriti povrat ulaganja (ROI) kako bi odredili profitabilnost nekretnine. U ovom se članku vodi pogled na povrat ulaganja, kako ga izračunati za vašu nekretninu za najam i zašto je važna varijabla koju biste trebali znati prije kupnje.
Ključni odvodi
- Povrat ulaganja mjeri koliki je novac ili dobit ostvarena na investiranju u postotku od troškova te investicije. Da biste izračunali postotni povrat ulaganja od kupnje u gotovini, uzmite neto dobit ili neto dobit od ulaganja i podijelite je prema izvornim troškovima. Ako imate hipoteku, morat ćete uzeti u obzir svoj prvi predujam i hipoteku. Ostale varijable stupaju u igru koje mogu utjecati na ROI, uključujući troškove popravka i održavanja, kao i na redovne troškove.
Što je povrat ulaganja (ROI)?
Povrat ulaganja mjeri koliki je novac ili dobit ostvarena na investiciji u postotku od troškova te investicije. Pokazuje kako se učinkovito i učinkovito investiraju dolari za stvaranje dobiti. Znajući što vaš ROI omogućava investitorima da procijene je li ulaganje novca u određeno ulaganje mudar izbor ili ne.
Povrat investicije može biti za bilo koje vozilo - dionice, obveznice, štedni račun, čak i komad nekretnine. Izračunavanje značajnog povratnog ulaganja (ROI) za stambeni objekt može biti izazovno jer se proračunom može lako manipulirati - određene se varijable mogu uključiti ili isključiti u izračun. To može postati posebno teško kada ulagači imaju mogućnost plaćanja gotovine ili podizanja hipoteke na nekretnini.
Ovdje ćemo pregledati dva primjera za izračunavanje ROI-a na stambenom objektu za iznajmljivanje - gotovinska kupovina i onaj koji se financira hipotekom.
Formula za ROI
ROI = Trošak ulaganja Dobit od ulaganja - Trošak ulaganja
Da biste izračunali dobit ili dobit od bilo koje investicije, prvo uzmite ukupni povrat investicije i oduzmite izvorni trošak investicije. Budući da je ROI omjer profitabilnosti, donosi nam dobit od ulaganja u postocima.
Budući da je prinos na investiciju omjer profitabilnosti, dobit je prikazana u postocima.
Da bismo izračunali postotni povrat ulaganja, uzimamo neto dobit ili neto dobit od ulaganja i dijelimo je s izvornim troškom.
Na primjer, ako kupite dionice ABC-a za 1.000 USD i prodate ga dvije godine kasnije za 1.600, neto dobit je 600 USD (1.600 - 1.000 USD). ROI na zalihama je 60%.
Izračunavanje ROI-a na najam nekretnina
Gornja jednadžba čini se dovoljno jednostavnom za izračun, ali imajte na umu da postoji niz varijabli koje dolaze u igru s nekretninama koje mogu utjecati na ROI brojeve. Uključuju troškove popravka i održavanja i metode utvrđivanja poluge - iznos novca posuđen uz kamate za početno ulaganje.
Kada kupujete nekretninu, uvjeti financiranja mogu u velikoj mjeri utjecati na cijenu investicije. Ali korištenje resursa poput hipotekarnog kalkulatora može vam pomoći uštedjeti novac pomažući vam da pronađete povoljne kamatne stope.
ROI za gotovinske transakcije
Izračunavanje ROI-ja nekretnine prilično je jednostavno ako nekretninu kupite novcem. Evo primjera nekretnine za najam kupljene gotovinom:
- Platili ste 100.000 dolara u gotovini za nekretninu za najam. Troškovi zatvaranja bili su 1.000 dolara, a troškovi preuređenja iznosili su 9.000 dolara, što je ukupno uložilo u nekretninu na 110.000 dolara. Skupljali ste 1.000 dolara najamnine svaki mjesec.
Godinu kasnije:
- Za ovih 12 mjeseci zaradili ste 12.000 dolara prihoda od najma. Troškovi koji uključuju račun za vodu, porez na imovinu i osiguranje iznosili su 2.400 dolara u godini ili 200 dolara mjesečno. Vaš godišnji povrat bio je 9.600 (12.000 - 2.400 dolara).
Da biste izračunali ROI entiteta:
- Podijelite godišnji povrat (9.600 USD) na iznos ukupne investicije ili 110.000 USD. ROI = 9.600 ÷ $ 110.000 = 0, 087 ili 8, 7%. Vaš ROI je bio 8, 7%.
ROI za financirane transakcije
Još je uključenije računanje ROI-a za financirane transakcije.
Na primjer, kupili ste istu imovinu od 100.000 USD kao gore, ali umjesto plaćanja gotovine, izvadili ste hipoteku.
- Uplatni predujam potreban za hipoteku bio je 20% kupoprodajne cijene ili 20 000 USD (prodajna cijena 100 000 USD x 20%). Troškovi zatvaranja bili su veći, što je tipično za hipoteku i iznosili su 2500 USD unaprijed. Za preuređenje ste platili 9 000 USD. troškovi iz vlastitog džepa iznose 31 500 USD (20 000 USD + 2500 USD + 9, 000 USD).
Postoje i tekući troškovi s hipotekom:
- Pretpostavimo da ste uzeli 30-godišnji zajam s fiksnom kamatnom stopom od 4%. Na posuđeno 80.000 USD (prodajna cijena od 100.000 USD umanjena za 20.000 USD) mjesečno plaćanje glavnice i kamata iznosi 381.93.Dodati ćemo tih 200 USD mjesečno za pokrivanje vode, poreza i osiguranja, čineći vaš ukupni mjesečni iznos 581, 93 USD. Prihod od najma od 1.000 USD mjesečno iznosi 12.000 USD godišnje. Vaš mjesečni novčani tok bio je 418, 07 USD mjesečno (1.000 USD najamnina - 581, 93 $ hipoteka).
Jednu godinu poslije:
- Zarađivali ste u iznosu od 12.000 USD u godini od 1.000 USD mjesečno. Vaš godišnji povrat iznosio je 5.016, 84 USD (418, 07 USD x 12 mjeseci).
Da biste izračunali ROI entiteta:
- Podijelite godišnji povrat s izvornim troškovima iz vlastitog džepa (predujam od 20.000 USD, troškovi zatvaranja 2.500 dolara i remodeliranje za 9.000 USD) kako biste odredili ROI.ROI: 5, 016, 84 ÷ 31, 500 USD = 0, 159. Vaš ROI iznosi 15, 9%.
Domaći kapital
Neki investitori dodaju glavnicu kuće u jednadžbu. Vlasnički kapital je tržišna vrijednost nekretnine umanjena za ukupni preostali iznos zajma. Imajte na umu da domaći kapital nije u gotovini. Morali biste prodati nekretninu da biste joj pristupili.
Da biste izračunali iznos glavnice u vašem domu, pregledajte svoj plan amortizacije hipoteke i saznajte koliki iznos hipotekarnih plaćanja ide prema plaćanju glavnice zajma. Ovo stvara kapital u vašem domu.
Iznos glavnice može se dodati godišnjem povratu. U našem primjeru, plan amortizacije za zajam pokazao je da je tijekom prvih 12 mjeseci isplaćeno ukupno 1.408, 84 USD glavnice.
- Nova godišnja dobit, uključujući dio kapitala, iznosi 6.425, 68 USD (5.016, 84 USD godišnjeg prihoda + 1.408, 84 USD).ROI = 6.425, 68 $ 31.500 = 0.20. ROI vam iznosi 20%.
Važnost ROI-a za nekretnine
Kao što je već spomenuto, znajući koji je ROI uložen u bilo koje ulaganje, posebno u nekretnine, omogućuje ulagačima da budu informiraniji. Prije kupnje možda ćete moći procijeniti svoje troškove i izdatke kao i prihode od najma. To vam daje priliku da ga usporedite s drugim, sličnim svojstvima. Jednom kada ga smanjite, možete odrediti koliko ćete zaraditi. Ako u bilo kojem trenutku shvatite da će vaši troškovi i izdaci premašiti ROI, možda ćete morati donijeti odluku o tome želite li je voziti van i nadam se da ćete ponovno zaraditi ili trebate li prodati imovinu tako ne gubite se
Ostala razmatranja
Naravno, mogu postojati i dodatni troškovi koji su povezani sa posjedovanjem nekretnine za iznajmljivanje, poput popravka ili troškova održavanja, koje bi trebalo uključiti u izračune koji na kraju utječu na povrat ulaganja.
Također, pretpostavili smo da je posjed iznajmljen na svih 12 mjeseci. U mnogim slučajevima se slobodna radna mjesta javljaju osobito između stanara, a nedostatak prihoda tih mjeseci mora se uzeti u obzir u vaše proračune.
ROI za nekretninu za najam je različit, jer ovisi o tome financira li se imovina hipotekom ili se plaća u gotovini. Kao opće pravilo, što je manje gotovine plaćeno unaprijed kao predujam imovine, veći će biti saldo hipotekarnog kredita, ali veći je ROI. Suprotno tome, što više novca plaćamo unaprijed i što manje posudite, to je vaš ROI niži, jer bi početni troškovi bili veći. Drugim riječima, financiranje vam omogućava da povećate ROI u kratkom roku jer su vaši početni troškovi niži.
Važno je koristiti dosljedan pristup prilikom mjerenja ROI-a za više objekata. Na primjer, ako u procjenu jedne nekretnine uključujete kapital kuće, prilikom izračuna ulaganja iz portfelja nekretnina treba uključiti i kapital ostalih nekretnina.
