Povrat ulaganja (ROI) je knjigovodstveni izraz koji označava postotak uloženog novca koji je nadoknađen nakon odbitka povezanih troškova. Za ne-računovođe to može zvučati zbunjujuće, ali formula može biti jednostavno navedena kako slijedi:
ROI = CostGain - trošak gdje: Dobit = Dobit od ulaganjaCost = Investicijski trošak
No, premda se gornja jednadžba čini dovoljno jednostavnom za izračunati, s nekretninama će se igrati niz varijabli, uključujući troškove popravka / održavanja i metode figuriranja poluge - iznos novca posuđen (s kamatama) za početno ulaganje, koji može utjecati na ROI brojeve. U mnogim slučajevima ROI će biti veći ako je trošak investicije niži.
Kada kupujete nekretninu, uvjeti financiranja mogu u velikoj mjeri utjecati na cijenu investicije; Međutim, korištenje resursa poput hipotekarnog kalkulatora može vam pomoći uštedjeti novac na trošku investicije pomažući vam pronaći povoljne kamatne stope.
Kako izračunati povrat ulaganja u nekretnine
Komplikacije u izračunavanju ROI-ja
Do komplikacija u izračunavanju povrata ulaganja može doći kada se nekretnine nekretnine refinanciraju ili ako se povuče druga hipoteka. Kamate na drugi ili refinancirani zajam mogu se povećati i naplaćivati naknade za zajam, a obje mogu smanjiti ROI. Također može doći do povećanja troškova održavanja, poreza na imovinu i komunalnih stopa. Sve ove nove brojeve trebate priključiti i izračunati ROI ako vlasnik stambenog najma ili komercijalne imovine plati te troškove.
Složeni izračuni mogu se zahtijevati i za imovinu kupljenu hipotekom s prilagodljivom stopom (ARM) s promjenjivom stopom eskalacije koja se godišnje naplaćuje tijekom trajanja zajma.
Pogledajmo dvije glavne metode za izračunavanje ROI-a: troškovna metoda i metoda iznosa iz džepa.
Metoda troška
Metoda troškova izračunava ROI tako što se kapital u nekretnini dijeli s troškovima te imovine.
Kao primjer, pretpostavimo da je nekretnina kupljena za 100.000 USD. Nakon popravaka i sanacije, što investitorima košta dodatnih 50 000 USD, imovina se tada vrednuje na 200 000 USD, što ulaže ulagački položaj u imovini 50 000 USD (200 000 -).
Metoda troška zahtijeva podjelu položaja vlasništva na sve troškove koji se odnose na kupnju, popravak i sanaciju imovine.
ROI, u ovom slučaju, iznosi 50 000 ÷ 150 000 USD = 0, 33, ili 33%.
Metoda izvlačenja iz džepa
Investitori u nekretnine preferiraju metodu iz vlastitog džepa zbog viših rezultata ROI. Uzmite brojeve iz gornjeg primjera, pretpostavite da je ista nekretnina kupljena po istoj cijeni, ali ovaj put je kupnja financirana kreditom i početnim plaćanjem od 20 000 USD. Stoga trošak iz vlastitog džepa iznosi samo 20.000 USD, plus 50.000 USD za popravke i rehabilitacije, ukupni troškovi iz svog džepa od 70.000 USD. S vrijednošću nekretnine na 200.000 USD, udjela u kapitalu su 130.000 USD.
ROI u ovom slučaju iznosi 130 000 ÷ 200 000 USD = 0, 65, ili 65%. To je gotovo dvostruko ROI prvog primjera. Razlika se, naravno, može pripisati zajmu: poluga kao sredstvo povećanja ROI-a.
ROI ne donosi jednaku zaradu
Naravno, prije nego što se bilo koji od gore navedenih ROI može realizirati u stvarnom novčanom profitu, nekretnine se moraju prodati. Nekretnine se često neće prodavati po tržišnoj vrijednosti. Ugovor o nekretninama često će se zaključivati ispod početne tražene cijene, smanjujući konačni izračun ROI-ja za tu nekretninu. Također, postoje troškovi povezani s prodajom nekretnine: sredstva utrošena za popravke, slikanje ili uređenje okoliša. Troškove oglašavanja nekretnine također treba dodati, zajedno sa procjenama troškova i provizije agentu ili posredniku za promet nekretninama.
I troškovi oglašavanja i provizije mogu se pregovarati s davateljem usluga. Programeri nekretnina, s više nekretnina za oglašavanje i prodaju, u povoljnijoj su situaciji za pregovaranje povoljnih cijena s medijskim agencijama i brokerima. Međutim, povrat ulaganja u višestruku prodaju s različitim troškovima oglašavanja, provizije, financiranja i izgradnje predstavlja složenu računovodstvenu problematiku koju profesionalac najbolje rješava.
Novčani tok imovine
Ulagač može imati 30.000 USD udjela u komercijalnoj nekretnini za najam za koju je platio 10.000 USD za ROI od 300%. Nekretnina također donosi 500 dolara mjesečno najamnine, za ukupno 6000 dolara godišnje. To je 60% ROI-a na novčani tok imovine - 6000 USD podijeljeno s 10 000 USD troškova ulaganja.
Donja linija
Izračunavanje ROI-a na nekretninama može biti jednostavno ili složeno, ovisno o gore navedenim varijablama. U snažnom gospodarstvu, ulaganje u nekretnine, stambene i komercijalne, pokazalo se vrlo profitabilnim. Čak iu recesijskom gospodarstvu, kada cijene padaju, a novci su oskudni, mnogim je ponudama u nekretninama dostupno ulagačima s novcem za ulaganje. Kad se oporavi gospodarstvo, kao što to čini uvijek, mnogi će ulagači donijeti lijepu zaradu.
U svrhu poreza na dobit ili poreza na kapitalnu dobit, međutim, od vlasnika nekretnina se traži da prije podnošenja prijave stručni porezni savjet iz pouzdanog izvora.
