Što je stopa prinosa na financijsko upravljanje - FMRR?
Stopa prinosa u financijskom upravljanju (FMRR) mjerna je vrijednost koja se koristi za ocjenu uspješnosti ulaganja u nekretnine i odnosi se na povjerenje ulaganja u nekretnine (REIT). REIT-ovi su dionice koje društvo za prodaju nekretnina nudi javnosti ili zaklade koje imaju portfelj nekretnina i / ili hipoteka za ostvarivanje prihoda.
FMRR je sličan internoj stopi povrata i uzima u obzir duljinu i rizik ulaganja. FMRR određuje novčane tokove (prilive i odlive) po dvije različite stope poznate kao sigurna stopa i stopa reinvestiranja.
Objašnjena stopa prinosa u financijskom upravljanju
Budući da je izračunavanje prinosa financijskog upravljanja toliko složeno, mnogi stručnjaci za nekretnine i investitori odlučuju se koristiti drugim mjernim podacima za analizu nekretnina. Prednost korištenja FMRR-a je što omogućuje investitorima da uspoređuju mogućnosti ulaganja paralelno jedna s drugom.
Iako je interna stopa prinosa (IRR) već dugo standardna mjera prinosa u financijskom leksikonu, osnovni nedostatak je nemogućnost vrijednosti da računa na vrijeme ili razdoblje zadržavanja. Kao takav, to je slab pokazatelj likvidnosti, koji igra značajnu ulogu u određivanju ukupne razine rizika bilo koje investicione sigurnosti ili vozila. Na primjer, kada koristite samo IRR, dva fonda mogu izgledati podjednako na temelju stope prinosa, ali jednom će možda trebati dvostruko duže nego drugom da se jednostavno vrati izvornom iznosu glavnice. Mnogi analitičari dopunit će mjere povrata IRR-a ili MIRR-a razdobljem povrata kako bi procijenili dužinu vremena koja je potrebna za nadoknadu iznosa glavnice ulaganja.
Izmijenjena interna stopa povrata poboljšava se standardnom internom stopom povrata vrijednosti prilagođavanjem razlika u pretpostavljenim stopama reinvestiranja početnih izdataka novca i naknadnih priljeva novca. FMRR čini stvari korak dalje određujući odliv novca i priljev gotovine po dvije različite stope poznate kao "sigurna stopa" i "stopa ponovnog ulaganja". FMRR također daje dodatnu pretpostavku koja nije uključena u IRR i MIRR da se pozitivni novčani tokovi pojavljuju neposredno prije do negativnih novčanih tokova koristit će se za pokrivanje negativnog novčanog toka.
- Sigurne stope pretpostavljaju da sredstva potrebna za pokrivanje negativnih novčanih tokova zarađuju kamate po lako dostupnoj stopi i mogu se povući po potrebi u trenutku (tj. S danom depozitnog računa). U ovom slučaju stopa je "sigurna" jer su sredstva izrazito likvidna i sigurno dostupna s minimalnim rizikom kada je to potrebno. Stope reinvestiranja uključuju stopu koja se mora primiti kad se pozitivni novčani tokovi reinvestiraju u slična srednjoročna ili dugoročna ulaganja s usporedivim rizikom. Stopa reinvestiranja viša je od sigurne stope jer nije likvidna (tj. Odnosi se na drugo ulaganje) i stoga zahtijeva diskontnu stopu s većim rizikom.
Ključni odvodi
- Stopa prinosa financijskog upravljanja (FMRR) mjerna je vrijednost koja se koristi za ocjenu uspješnosti ulaganja u nekretnine i odnosi se na REIT. FMRR se oslanja na modificiranu formulaciju IRR-a koja koristi sigurnu stopu povrata i stopu povrata ulaganja. Zbog toga izračunavanje prinosa financijskog upravljanja tako je složeno da mnogi profesionalci za nekretnine i investitori odlučuju koristiti druge metrike za analizu nekretnina.
Izračunavanje FMRR-a
Budući da je FMRR modificirana unutarnja stopa povrata, ne postoji formuliran način da se izračuna, već se mora izračunati iteracijama pokušaja i pogreške, a koje računalni softver olakšava. Prije upotrebe takvog softvera, potrebno je poduzeti nekoliko važnih koraka za utvrđivanje sigurne stope i stope ponovnog ulaganja (veće od sigurne stope) koje će se primijeniti na sve buduće novčane tokove tijekom određenog razdoblja zadržavanja.
- Izvadite sve buduće negativne novčane tokove gledajući pozitivne novčane tokove prethodne godine kad god je to moguće. Umjesto toga, odljevi se diskontiraju po sigurnoj stopi povrata i oduzimaju se od bilo kojeg pozitivnog novčanog toka. Odbijte sve ostale novčane odljeve koji se možda nisu primijenili na korak 1 do sada po sigurnoj stopi. Priključite se naprijed na kraju holdinga razdoblje preostalih pozitivnih novčanih tokova po stopi reinvestiranja. Oni će se zatim dodati projiciranim novčanim tokovima predviđenim od prodaje na kraju razdoblja zadržavanja investicije. Izračunajte IRR.
Rezultat ovih koraka je stopa prinosa u financijskom upravljanju.
