U hipotekarnoj industriji Sjedinjenih Država postoje dvije kolosalne institucije: Fannie Mae i Freddie Mac. Većina ljudi je čula za njih, ali malo ih razumije što rade ili važnu ulogu koju igraju u financiranju američkog vlasništva. Ni većina ljudi ne razumije potencijalni sustavni rizik koji predstavljaju čitav naš financijski sustav. razgovarat ćemo o tome što rade, statusu poduzeća koji pod pokroviteljstvom vlade (GSE), njihovim javnim misijama i načinu na koji zarađuju. Zatim ćemo istražiti opasnost koju bi ovi behemoti mogli predstavljati hipotekarnom tržištu SAD-a ako nisu uspjeli učinkovito upravljati rizikom. Sjetite se, kad divovi padnu, seljaci dobivaju škljocanje.
Što oni rade
Fannie Mae i Freddie Mac kupuju i garantiraju hipoteke na sekundarnom tržištu hipoteka. Oni ne potiču ili hipoteke za usluge.
Hipotekarni nalogodavci prodaju hipoteke izravno Fannie Mae i Freddie Mac-u ili razmjenjuju s njima hipotekarne baze u zamjenu za hipotekarne vrijednosne papire (MBS), podržane tim istim hipotekama, ali koji nose dodatno jamstvo pravovremene isplate glavnice i kamate nositelj osiguranja. Kada inicijatori hipoteke prodaju hipoteke Fannie Mae ili Freddie Mac-u ili prodaju MBS-ove koji su im vraćeni, on zauzvrat oslobađa sredstva koja su korištena za nastanak tih hipoteka kako bi inicijatori mogli stvoriti još više hipoteka. Fannie Mae i Freddie Mac također mnogo ulažu u vlastiti MBS u ono što je poznato kao njihov zadržani portfelj.
Ukratko, oni olakšavaju protok novca s Wall Streeta u Main Street.
POGLEDAJ: Iza kulisa svoje hipoteke
Poduzeća koja sponzoriraju
Fannie Mae i Freddie Mac su GSE-ovi. Obje su stvorene aktima Kongresa; Fannie Mae 1938. i Freddie Mac 1970. godine. Obojica su javno trgovačke tvrtke koje su zarobljene kako bi služile javnoj misiji. Njihove dionice trguju na NYSE pod simbolima FNM i FRE. Iako su javno trgovačke kompanije, zbog svojih povelja, imaju sljedeće veze sa saveznom vladom:
- Obje tvrtke imaju upravni odbor koji čini 18 članova, od kojih pet imenuje predsjednik Sjedinjenih Država. Kako bi podržao njihovu likvidnost, ministar financija ovlašten je, ali nije potreban, za kupnju do 2, 25 milijardi USD vrijednosnih papira od svake tvrtke. Obje su tvrtke oslobođene državnih i lokalnih poreza.
Zbog ovih veza tržište ima sklonost vjerovanju da vrijednosni papiri koje su izdali Fannie Mae i Freddie Mac nose implicirano jamstvo američke vlade. Drugim riječima, tržište vjeruje da bi, ako išta pođe po zlu kod Fannie Mae-a ili Freddie-a Mac-a, američka vlada istupila kako bi ih spasila. Ova implicitna garancija odražava se koliko jeftino mogu pristupiti financiranju. Fannie Mae i Freddie Mac u mogućnosti su izdavati korporativni dug, poznat kao "agencijska zaduženja", s prinosima nižim od ostalih institucija.
Javna svrha i misija Fannie Mae i Freddie Maca
Prema njihovim poveljama, javna svrha Fannie Mae i Freddie Mac je olakšati stalan protok hipotekarnih sredstava s niskim troškovima.
Njihove povelje uključuju sljedeće:
- Njihov poseban fokus je tržište hipotekarnih kredita. Oni ne smiju ući u nepovezane djelatnosti ili prekinuti podršku za tržište stambenih hipoteka. Hipoteke koje otkupe i jamče moraju biti ispod iznosa koji je odredio Ured za nadzor nad saveznim stambenim poduzećem (OFHEO). Zabranjeno im je ući u posao drugih tvrtki za stambeno financiranje - na primjer, hipoteke. Moraju ispuniti godišnje ciljeve koje je utvrdio Odjel stanovanja i urbanog razvoja (HUD). Ti se ciljevi usredotočuju na stanovanje i smještaj za manjine s niskim i umjerenim primanjima. Oni podliježu rizičnim i minimalnim zahtjevima za kapitalima i godišnjim ispitivanjima od strane OFHEO-a.
Web stranica Freddie Maca kaže da je njegova misija pružanje likvidnosti, stabilnosti i pristupačnosti stambenom tržištu. Internetska stranica Fannie Mae navodi da je njezina misija širenje pristupačnih stanova i približavanje globalnog kapitala lokalnim zajednicama kako bi se moglo služiti američkom tržištu stanova. (Da biste nastavili čitati nekretnine, pogledajte Ulaganje u nekretnine , pametne transakcije nekretninama i naš vodič za istraživanje ulaganja u nekretnine .)
Profit kompanije sa javnom misijom
Ne pogriješite - Fannie Mae i Freddie Mac upravljaju profitom, kako to zahtijevaju njihovi dioničari. Ispunjavajući svoju javnu misiju, zarađuju na dva osnovna načina: prihod od garancija i zadržani portfelj.
- Prvo, pokrijmo prihod od jamstvenih naknada ili "g-naknada". Fannie Mae i Freddie Mac zadržavaju određeni postotak hipoteke za svaku hipoteku za koju su zajamčili pravovremenu isplatu glavnice i kamata vlasniku MBS-a (ulagaču). Na primjer, svako mjesečno plaćanje hipotekom može se podijeliti na glavnicu i kamatu. Glavnica i kamate, koje je prikupio hipotekarni serviser, prenose se na jednu od dvije tvrtke, recimo Fannie Mae. Fannie Mae tada prebacuje glavnicu i kamate zajedno s nositeljem zaloga pod hipotekom; međutim, zadržava određeni postotak kamate kao naknadu za jamstvo - obično između 0, 12% i 0, 50% godišnje. Smatrajte to policom osiguranja. Nadamo se da je Fannie Mae prikupio više prihoda od naknada od jamstava nego što ih isplaćuje svojim vlasnicima vrijednosnih papira zaštićenim hipotekom zbog zadanih kredita. To je vrlo velika polica osiguranja. Na kraju 2006. godine, dvije su tvrtke imale kreditna jamstva na 2, 9 bilijuna MBS-a, izjavio je ministar financija Robert K. Steel (svjedočenje 15. ožujka 2007. pred Odborom američkih financijskih službi za reformu GSE-a).
Drugo, Fannie Mae i Freddie Mac imaju ogroman zadržani portfelj hipoteka i MBS-ova. Jako ulažu u vlastite - i međusobne - vrijednosne papire. Zbog podrazumijevanog saveznog jamstva, kao što je ranije raspravljano, oni su u mogućnosti izdavati dug s prinosima nižim od ostalih korporacija kako bi financirali zadržani portfelj. Drugim riječima, zbog ove prednosti financiranja mogu zarađivati na svojim portfeljima koji su potencijalno veći od ostalih institucija. Rekao je da je veličina njihovih portfelja ogromna. U 2006. godini, zajednički hipotekarni portfelj dviju tvrtki bio je 1, 4 bilijuna dolara, opet prema Steel-u (15. ožujka 2007).
Nadzor nad Fannie Mae i Freddie Macom
Fannie Mae i Freddie Mac reguliraju OFHEO i HUD. OFHEO regulira financijsku sigurnost i stabilnost Fannie Mae-a i Freddie-a Mac-a, uključujući provedbu, provođenje i nadzor njihovih kapitalnih standarda i ograničavanje veličine njihovog zadržanog portfelja. OFHEO također postavlja godišnje usklađene limite zajma. HUD je odgovoran za stambenu misiju Fannie Mae i Freddie Maca. Sve nove programe zajma u kojima mogu sudjelovati (kupovina i / ili garancija) mora odobriti HUD. Osim toga, HUD postavlja godišnje ciljeve da Fannie Mae i Freddie Mac izvrše svoju stambenu misiju. Ti se ciljevi usredotočuju na stanovanje s niskim i umjerenim primanjima i smještaj za manjine.
Previše rizika koncentrirano na dvije tvrtke s saveznim uredima?
Nema sumnje da Fannie Mae i Freddie Mac igraju kritičnu ulogu u našem sustavu financiranja stanovanja. Međutim, postoji opasnost da se toliko rizika koncentrira na samo dvije tvrtke. Oni upravljaju ogromnim iznosom kreditnog i kamatnog rizika. Ako je nešto pošlo po zlu s njihovim praksama upravljanja rizicima i / ili portfelja, nema sumnje da bi se bol i stres osjećali na financijskim tržištima širom svijeta. Mnogi kritičari smatraju da oni, zbog svoje veličine i složenosti upravljanja hipotekarnim rizikom, predstavljaju preveliki sustavni rizik za naše gospodarstvo. Nadalje, neki vjeruju da Fannie Mae i Freddie Mac imaju nepravednu prednost zbog implicitne savezne garancije koja im omogućava da izdaju dug po kamatama koje nisu dostupne drugim korporacijama - točnije, da je upravo ta implicitna garancija omogućila Fannie Mae i Freddie Mac-u narasti tako veliko.
Jednostavno rečeno, postoji opasnost da je dvjema tvrtkama dopušteno preuzimati previše rizika na potencijalni trošak američkog poreznog obveznika. Da bi stvari stavili u perspektivu, prema Ministarstvu financija Trezora Steel, krajem 2006., Fannie Mae i Freddie Mac imali su oko 4, 3 trilijuna dolara izloženosti hipotekarnom kreditu, što je bilo oko 40% ukupnog neizmirenog hipotekarnog duga u SAD-u (15. ožujka 2007.). Ili gledano drugačije, dvije tvrtke imaju neizmirene obaveze od 5, 2 trilijuna dolara i obveze MBS-a, što premašuje javni dug SAD-a od 4, 9 trilijuna dolara, objavio je predsjednik upravnog odbora Federalnih rezervi Ben Bernanke (travanj 2007).
Nadalje, nitko nikada nije tvrdio da se kreditnim rizikom ili rizikom kamate hipoteke lako upravlja ili ublažava korištenjem derivata.
Zaključak
U ljeto 2007. godine tržište svih hipoteka, osim onih koje jamče Fannie Mae i Freddie Mac, potpuno je stalo, naglašavajući važnost uloga dviju tvrtki. Na jesen 2007. Freddie Mac šokirao je tržište najavom velikih gubitaka vezanih uz kredite, podstičući vatru zbog argumenta da dvije kompanije predstavljaju ogroman rizik za cijeli financijski sustav. Hoće li koristi koje Fannie Mae i Freddie Mac stvaraju američkom vlasniku domova nadmašiti rizike koje predstavljaju za cijeli naš financijski sustav i američke porezne obveznike? Samo će vrijeme pokazati.
O ovim dvjema institucijama potražite u dobiti od hipotekarnog duga uz MBS .
