Što je kombinirani omjer zajma i vrijednosti - CLTV omjer?
Omjer kombiniranog zajma-vrijednosti (CLTV) odnos je svih zajamčenih zajmova na nekretnini i vrijednosti nekretnine. Zajmodavci koriste omjer CLTV za određivanje rizika neplaćanja potencijalnog kupca kuće kada se koristi više od jednog kredita.
Općenito, zajmodavci su spremni pozajmljivati u CLTV omjerima od 80% i više zajmoprimcima s visokim kreditnim rejtingom. CLTV se razlikuje od omjera jednostavnog zajma i vrijednosti (LTV) po tome što LTV u svoj izračun uključuje samo prvu ili primarnu hipoteku.
CLTV formula i izračun
CLTV = Ukupna vrijednost nekretnineVL1 + VL2 +… + VLn gdje: VL = Vrijednost zajma
Da biste izračunali kombinirani omjer zajam-vrijednost, podijelite ukupne glavnice svih zajmova prema kupoprodajnoj cijeni nekretnine ili fer tržišnoj vrijednosti. CLTV omjer stoga se određuje dijeljenjem zbroja dolje navedenih stavki na nižu prodajnu cijenu nekretnine ili procijenjenu vrijednost nekretnine.
- izvorni iznos zajma prvog hipoteke, povučeni dio (neizmireni osnovni saldo) domaće kapitalne kreditne linije (HELOC), neplaćeni osnovni saldo svih zatvorenih podređenih sredstava, kao što je druga ili treća hipoteka (sa zatvorenim rokom) Zajam, dužnik prvog dana povlači sva sredstva i ne može izvršiti bilo kakve promjene plana plaćanja niti pristupiti otplaćenim glavnicama nakon zatvaranja zajma.)
Ključni odvodi
- CLTV je sličan LTV-u, ali uključuje sve hipoteke ili založne pravo, a ne samo prvu hipoteku. Zajmodavci uzimaju u obzir CLTV omjer prilikom određivanja može li si kupac priuštiti kupnju kuće. Mjehurić nekretnina 2008.-2009. Naglasio je važnost zadržavanja pazite na omjer CLTV.
Što pokazuje omjer CLTV
Omjer kombiniranog zajma i vrijednosti (CLTV) izračun je koji koriste hipotekarni i kreditni profesionalci kako bi odredili ukupni postotak imovine vlasnika kuće koji je opterećen založnim pravima (dužničke obveze). Zajmodavci koriste omjer CLTV zajedno s pregrštom drugih izračuna, poput omjera duga i prihoda i standardnog omjera zajma prema vrijednosti (LTV) za procjenu rizika od davanja zajma dužniku.
Mnogi ekonomisti pripisuju opuštene CLTV standarde krizi ovrhe koja je potresla Sjedinjene Države krajem 2000-ih, među ostalim čimbenicima. Počevši od devedesetih godina 20. stoljeća, a posebice tijekom rane i sredine 2000-ih, kupci kuća često su uzimali druge hipoteke u vrijeme kupovine umjesto plaćanja predujma. Zajmodavci željni gubitka posla ovih kupaca prema konkurentima koji su pristali na takve uvjete unatoč povećanom riziku.
Prije pojave mjehurića nekretnina koji se od kraja devedesetih do sredine 2000-ih proširio, uobičajena praksa je bila da kupci domova izvršavaju uplate u iznosu od najmanje 20% kupoprodajne cijene. Većina zajmodavaca zadržala je kupce unutar tih parametara tako da su maksimalno ograničili LTV na 80%.
Kada se mjehurić počeo zagrijavati, mnoge te iste tvrtke poduzele su korake kako bi kupcima omogućile da smanje 20%. Neki su zajmodavci podigli LTV-ove limite ili ih potpuno odustali, ponudili su hipoteke s 5% predujma ili manje, dok su drugi zadržali zahtjeve za LTV, ali su podigli CLTV-ove kapice, često do 100%. Ovaj manevar omogućio je kupcima da uzmu druge hipoteke za financiranje svojih 20% predujma.
Viši ovrha iz početka 2008. godine podcrtala je zašto je CLTV važan. Imajući kožu u igri, kao što je početni novčani iznos od 100.000 USD za kuću od 500.000, pruža vlasniku kuće snažan poticaj da održi svoje hipotekarne isplate. Ako banka otuđiva, ne gubi samo svoj dom, već i gomilu gotovine koju je platila da zatvori.
Zahtijevajući kapital u nekretnini, također se izoliraju zajmodavci od pada cijena nekretnina. Ako se nekretnina procijeni na 500 000 USD, a ukupni založni iznos dosegne 400 000 USD, nekretnina može izgubiti do 20% svoje vrijednosti bez da vlasnici založnog prava dobiju kratku uplatu na aukciji za izuzimanje.
Zašto je CLTV važan
Neki kupci kuća odluče smanjiti svoj predujam primajući više hipoteka na nekretnini, što rezultira nižim omjerom zajam-vrijednost za primarnu hipoteku. Zbog nižeg omjera LTV-a, mnogi kupci kuća uspješno izbjegavaju privatno hipotekarno osiguranje (PMI). Bilo da je bolje dobiti drugu hipoteku ili pretpostaviti da troškovi PMI variraju ovisno o pojedincu.
Prema tome, zato što druga hipotekarna banka preuzima veći rizik, kamatna stopa na drugoj hipoteci obično je viša od kamatne stope na prvu hipoteku. Potrošači su poželjni razmotriti prednosti i nedostatke prihvaćanja više kredita na jednoj nekretnini. Vježbanje dužne revnosti pomoći će osigurati da je ono što je odabrano najbolja opcija za date okolnosti.
Zajam-vrijednost protiv CLTV-a
Zajam-vrijednost (LTV) i CLTV dva su najčešća omjera koja se koriste tijekom postupka preuzimanja hipoteke. Većina zajmodavaca nameće maksimalne vrijednosti za obje vrijednosti, iznad kojih budući zajmoprimac ne ispunjava uvjete za zajam. LTV omjer uzima u obzir samo primarni saldo hipoteke. Stoga je u gornjem primjeru omjer LTV-a 50%, rezultat dijeljenja primarnog hipotekarnog stanja od 100.000 USD na početnu vrijednost od 200.000 USD.
Većina zajmodavaca nameće LTV maksimum od 80% jer Fannie Mae i Freddie Mac ne kupuju hipoteke s većim omjerima LTV-a. Zajmoprimci s dobrim kreditnim profilima mogu zaobići ovaj zahtjev, ali moraju plaćati privatno hipotekarno osiguranje (PMI) sve dok je njihov osnovni kreditni saldo veći od 80% vrijednosti kuće. PMI štiti zajmodavca od gubitaka kad vrijednost kuće padne ispod zajma.
Primarni zajmodavci obično su izdašniji sa CLTV zahtjevima. Uzimajući u obzir gornji primjer, u slučaju ovrhe, primarni vlasnik hipoteke prima svoj novac u cijelosti prije nego što drugi posjednik hipoteke primi bilo što. Ako se vrijednost imovine smanji na 125.000 USD prije neplaćanja zajmoprimca, primarni posjednik založnog prava dobiva cjelokupni dugovani iznos (100.000 USD), dok drugi založni obveznik prima preostalih 25.000 dolara, iako duguje 50.000 dolara. Primarni posjednik založnog prava smanjuje rizik u slučaju pada vrijednosti imovine i stoga može priuštiti davanje kredita u višem CLTV-u.
Primjer CLTV omjera
Na primjer, pretpostavimo da pojedinac kupuje kuću za 200 000 USD. Da bi osigurala imovinu, osigurala je predujam u iznosu od 50 000 USD i primila dvije hipoteke za 100 000 USD (primarna) i 50 000 USD (sekundarna). Njezin kombinirani omjer zajam / vrijednost (CLTV) iznosi 75%: ((100.000 USD + 50.000 USD) / 200.000 USD).
