Što je kapitalno poboljšanje?
Kapitalno poboljšanje predstavlja dodavanje trajne strukturalne promjene ili obnavljanje nekog aspekta svojstva koji će ili poboljšati ukupnu vrijednost nekretnine, produžiti njegov korisni vijek ili ga prilagoditi novim namjenama. Pojedinci, tvrtke i gradovi mogu uložiti kapitalna poboljšanja u imovinu koju posjeduju. U poslovnom ili općinskom smislu, ovaj se postupak može nazvati i kapitalnim izdacima.
Prema Službi za unutarnje prihode (IRS), da bi se kvalificirali, ova vrsta poboljšanja mora potrajati više od jedne godine nakon završetka. Iako razmjera poboljšanja kapitala može varirati, i pojedini vlasnici kuća i vlasnici velikih nekretnina izvršavaju kapitalna poboljšanja.
Kako djeluje poboljšanje kapitala
Poboljšanje kapitala obično povećava tržišnu vrijednost imovine, ali može i proširiti korisnost imovine iznad trenutnog stanja.
Publikacija IRS 523 opisuje definiciju poboljšanja kapitala. Primjeri poboljšanja rezidencijalnog kapitala uključuju dodavanje spavaće sobe, kupaonice ili palube. Ostali projekti koje je odobrio IRS uključuju dodavanje novih ugrađenih uređaja, tepiha od poda do zida ili poboljšanja vanjske strane kuće, poput zamjene krova, sporednih kolosijeka ili olujnih prozora.
Na primjer, ako osoba kupi novi bojler i alat za svoje posjede, a oba su pričvršćena u kuću, smatrat će se da su kapitalna poboljšanja kuće. Primjer poboljšanja kapitala temeljenog na poslovanju bila bi zamjena HVAC-a ili postavljanje značajki dostupnih značajki postojećim zgradama za Amerikance s invaliditetom (ADA). Slično tome, stvaranje novog javnog parka u središtu grada također bi se smatralo glavnim poboljšanjem za grad. U tim bi se scenarijima novi dodaci učinili dotičnim svojstvima, smatrali bi trajnim dodacima, a njihovo uklanjanje nanijelo bi materijalnu štetu imovini.
Ključni odvodi
- Poboljšanje kapitala je stalna strukturalna promjena ili obnova koja povećava vrijednost nekretnine, povećava njezin korisni vijek ili prilagođava novoj upotrebi. IRS definira kapitalna poboljšanja i razlikuje ih od popravka. Pored poboljšanja kuće, poboljšanje kapitala povećava troškovna osnova tog doma, što zauzvrat smanjuje veličinu oporezive dobiti od njegove prodaje.
Osnove utjecaja na kapitalna poboljšanja
Temelj troška je originalni trošak sredstva. IRS postavlja posebne standarde za poboljšanje koje bi se moglo kvalificirati kao povećanje troškova. Primarna zabrinutost je da mora postojati u trenutku prodaje nekretnine. Kapitalni kapital također mora postati dio imovine - ili se tako trajno pričvrstiti na imovinu - da bi uklanjanje nje prouzročilo značajnu štetu ili smanjenje vrijednosti same imovine.
IRS razlikuje kapitalna poboljšanja i popravke. Popravci ili održavanje ne mogu biti uključeni u trošak imovine. Međutim, popravci koji su dio velikog projekta, poput zamjene svih prozora kuće, smatraju se kapitalnim poboljšanjima. Renoviranja koja su potrebna da bi se dom održavao u dobrom stanju nisu uključena ako ne dodaju vrijednost imovini. Primjeri takvih nekvalificiranih popravaka, prema IRS-u, uključuju lakiranje zidova, popravljanje propuštanja ili zamjenu slomljenog hardvera.
Poboljšanje kapitala utječe na kapitalne dobitke
Pored poboljšanja kuće, kapitalno poboljšanje - prema IRS-u - povećava osnovicu troškova strukture. Odnosno, troškovi nastali poboljšanjem dodaju se iznosu koji je vlasnik platio za kupnju ili izgradnju nekretnine. Povećanje osnovice troškova, zauzvrat, smanjuje veličinu oporezive dobiti od kapitala pri prodaji imovine.
Kapitalni dobici od nekretnina ponašaju se drugačije od ostalih vrsta kapitalnih dobitaka. Od 2019. godine vlasnici kuća imaju pravo na izuzeće od kapitalne dobiti na bilo kojoj dobiti od prodaje primarnog prebivališta do 250.000 USD ako su samohrani i 500.000 USD ako su u braku i podnose zajedničku prijavu. Ovo izuzeće ima jedno važno upozorenje. Vlasnik kuće mora imati prebivalište na nekretnini najmanje dvije od posljednjih pet godina prije prodaje.
Također, ako je dobitak znatno veći od navedenih iznosa navedenih kapitalnih poboljšanja, učinak na osnovi troškova može biti značajan. Mnogi čimbenici mogu učiniti da porezni obveznici krše razine kapitalnih dobitaka u iznosu od 250/500 USD. Oni uključuju ako su vlasnici stekli nekretninu prije mnogo desetljeća i ako su se vrijednosti nekretnina drastično povećale od kupnje.
Pretpostavimo, na primjer, da osoba kupi kuću za 650.000 dolara i potroši 50.000 dolara za obnovu kuhinje i dodavanje kupaonice. Trošak osnove kuće povećava se sa 650.000 na 700.000 USD. Nakon 10 godina posjedovanja i stanovanja u kući, vlasnik kuće, koji je samac i podnosi porez kao takav, završava s prodajom nekretnine po cijeni od 975.000 dolara. Da nije bilo kapitalnih poboljšanja, oporezivi iznos za kapitalni dobitak iznosio bi 75 000 USD (prodajna cijena 975 000 USD - kupovna cijena 650 000 USD - isključenje kapitalnih dobitaka od 250 000 USD.
Međutim, budući da je poboljšanje kapitala povećalo osnovnu cijenu za 50 000 USD, oporezivi iznos za kapitalni dobitak iznosio bi 25 000 USD (975 000 USD ((650 000 USD + 50 000 USD) - 250 000 USD = 25 000 USD).
Primjer stvarnog života poboljšanja kapitala
Zakoni o najmu države New York uključuju odredbu koja se zove Program kapitalnih poboljšanja (MCI). Iz 1970-ih, omogućuje iznajmljivačima da povećaju najamnine stabilizirane ili kontrolirane zgrade za najviše 6% godišnje kako bi nadoknadili troškove glavnih kapitalnih poboljšanja tih struktura. Nadogradnja sustava HVAC, novi dizala, ažurirani zajednički prostori i ostala poboljšanja računaju se na MCI.
U veljači 2019. dva člana Državne zakonodavstva predstavila su prijedlog zakona o uklanjanju programa, naplaćujući vlasnicima zgrada da su previše laka za zloporabu programa. Zloupotreba dolazi kada ti beskrupulozni posjednici podnesu napuhane ili izmišljene tražbine troškova. Mogući prijevara na stranu, MCI program je svojstveno nepošten, tvrde neki kritičari. Ovi distraktori kažu da je poboljšanje kapitala jednokratni trošak za stanodavca, ali povećanje stanarine je tekući trošak za stanara.
