Sadržaj
- 1. Smrt u kući
- 2. Nevolja susjedstva
- 3. Opasnosti
- 4. Podaci o HOA
- 5. Popravci
- 6. Oštećenja vode
- 7. Nedostaju predmeti
- 8. Ostala moguća otkrivanja
- Kako otkriti
- Donja linija
Ovo je važna zaštita za kupce domova: Kada vlasnici prodaju nekretninu, oni moraju otkriti podatke o njenom stanju koji mogu negativno utjecati na njegovu vrijednost. Ako namjerno prikriju takve podatke, mogli bi biti osuđeni i za prijevaru, osim što ih se tuži. Prodaja imovine "onakva kakva jest" neće ih izuzeti od ovih objavljivanja.
Ova pravila utječu na sve koji prodaju kuću, ali posebno je vjerovatno da će pogoditi vlasnike kuća koji se bave nekretninama u lošem stanju. Nadalje, postoje male razlike u zakonu koje se odnose na podatke o otkrivanju podataka. Saznajte posebne zakone vaše države o potrebnim objavljivanjima iz vaše državne službe za nekretnine i lokalno planiranje. Poznavanje vrsta informacija koje bi trebalo objaviti može vam pomoći pri kupnji nekretnina; ako ga prodajete, možda će vas spasiti od suočavanja s parnicom. Evo kako ova pravila utječu na kupce i prodavače.
Ključni odvodi
- Prodavači nekretnina zakonski su dužni objaviti podatke o njenom stanju koji mogu negativno utjecati na njegovu vrijednost. Čak i ako vašoj državi ne bude potrebno otkrivanje određenog problema, prodavateljima je dužno svejedno otkriti kako bi spriječili probleme s potencijalnim kupcem. Informacije da možda će trebati otkriti uključuje smrt zbog nasilnog kriminala na nekretnini, šteta u susjedstvu poput buke ili neugodnih mirisa, opasnosti, oštećenja vode i popravljanja kuća. Državni zakoni se razlikuju, stoga se obavezno raspitajte kod pravnika za nekretnine u pogledu zahtjeva živiš.
1. Smrt u kući
Neki kupci mogu imati zabrinutosti ili praznovjerja oko kupovine kuće u kojoj je netko umro, tako da je važno znati da li vaša država zahtijeva od prodavača otkriti prethodnu smrt u kući.
"Svaka država imat će malo drugačije zahtjeve za objavljivanjem", kaže Jim Olenbush, teksaški posrednik za nekretnine. "Na primjer, u Teksasu, smrti od prirodnih uzroka, samoubistava ili nesreće koje nisu povezane s imovinom ne moraju se otkrivati."
Međutim, "prodavač je dužan otkriti smrti povezane sa stanjem imovine ili nasilnim zločinima", kaže Olenbush. Ako se dijete prethodnog putnika utopilo u bazenu jer bazen nije imao odgovarajuću sigurnosnu ogradu, na primjer, prodavač će morati otkriti smrt čak i nakon što ukloni sigurnosni problem instaliranjem odgovarajućeg kućišta bazena. Postoje, međutim, okolnosti kada prodavači ne moraju otkriti smrt na nekretnini.
"Ne postoje države u kojima postoji obveza objaviti smrt osobe koja je preminula pod prirodnim uvjetima", kaže odvjetnik Matthew Reischer, izvršni direktor LegalAdvice.com. "Međutim, neke države nameću dužnost stigmatiziranoj kući ili stanu u kojem je bilo samoubojstva ili ubojstva. Neke države čak idu tako daleko da prodavaču nameću pozitivnu dužnost ako imaju saznanja da njihove nekretnine progone mrtve."
Čak i kada otkrivanje nije potrebno - na primjer, Gruzija ne zahtijeva otkrivanje ubojstava ili samoubojstava - prodavači će možda htjeti pogriješiti kad bi obavijestili kupca o smrti na nekretnini. "Ako je prodavač zabrinut za odgovornost, najbolji je savjet da ide unaprijed i sve otkrije unaprijed, čak i ako to zakon ne zahtijeva", kaže Olenbush. "Kupci će uvijek čuti stvari od susjeda, a iznenađenje bi ih moglo natjerati da odustanu od kupoprodajnog ugovora ili se pitaju što im prodavač ne kaže."
2. Nevolja susjedstva
Uznemiravanje je buka ili miris iz izvora izvan posjeda koji bi mogli iritirati korisnike stana. Sjeverna Karolina zahtijeva da prodavači otkrivaju buku, mirise, dim ili druge smetnje iz komercijalnih, industrijskih ili vojnih izvora koji utječu na nekretninu. Michigan zahtijeva od prodavača da otkriju farme, farme, odlagališta, zračne luke, strelišta i druge nedaće u blizini, ali Pennsylvania to prepušta kupcu da utvrdi prisustvo u poljoprivredi. Ovo su pravila za samo tri države; budite sigurni da znate što vaš državni zakon zahtijeva u vezi s objavljivanjem neprilika u susjedstvu.
3. Opasnosti
Ako je dom povećan rizik od štete od prirodne katastrofe ili je poznato ili potencijalno zagađuje okoliš, od vas će se možda tražiti da te podatke otkrijete kupcu.
Teksaški zakon zahtijeva da prodavači otkrivaju prisutnost opasnog ili toksičnog otpada, azbesta, izolacije uree-formaldehida, plinona radona, boje na bazi olova i prethodne uporabe prostorija za proizvodnju metamfetamina. Missouri također zahtijeva otkrivanje bivšeg laboratorija za meta u kući, ali susjedni Kansas, kao i većina država, to ne čini.
Njujorški Zakon o otkrivanju stanja imovine zahtijeva od prodavača da obavijeste kupce o tome nalazi li se nekretnina u poplavnom, močvarnom ili poljoprivrednom okrugu; je li to ikada bilo odlagalište; ako su na imanju ikada bili spremnici goriva iznad ili ispod zemlje; ako i gdje struktura sadrži azbest; ako postoji olovni vodovod; je li dom testiran na radon; i je li bilo koje gorivo, ulje, opasne ili otrovne tvari prosulo ili procurilo na imanje.
Države također mogu zahtijevati otkrivanje mina, podzemnih jama, naselja, klizanja, preinaka ili drugih nedostataka stabilnosti zemlje. Kalifornijski zakon o otkrivanju prirodnih opasnosti zahtijeva od prodavača otkriti je li nekretnina u seizmičkoj opasnoj zoni i može li stoga biti pod utjecajem zemljotresa ili klizišta nakon potresa.
Iako većinu zahtjeva za objavljivanjem uređuju države, savezna vlada nalaže jedan: razotkrivanje da boja na bazi olova može biti prisutna na bilo kojem imanju izgrađenom prije 1978. godine.
4. Podaci o udruženju vlasnika domova
Ako domom upravlja udruga vlasnika kuća (HOA), trebali biste otkriti tu činjenicu. Također morate znati o HOA-inom financijskom zdravlju i pružiti ove podatke kupcu kako bi mogao donijeti informiranu odluku o kupnji.
"Kupac za kojeg znam da je kupio kondominijum, prodavač je zaboravila zaboraviti dati kupcu posljednjih 12 mjeseci bilješke o sastancima", kaže Ed Kaminsky, predsjednik i izvršni direktor SportStar preseljenja na Manhattan Beach u Kaliforniji. "Sedam mjeseci kasnije kupac je bio procijenjeno 30 000 dolara za poboljšanja imovine. Kupac je naknadno tužio kupca zbog neotkrivanja tih važnih napomena."
5. Popravci
Što ste popravili i zašto? Kupci moraju znati povijest popravka kuće kako bi im kućni inspektor mogao obratiti dodatnu pažnju na problematična područja i biti svjestan mogućih budućih problema. Teksaški zakon, na primjer, zahtijeva od prodavača otkriti prethodne popravke ugradnje ili krova; odlagališta, taloženje, kretanje tla ili kvarovi; i kvarovi ili kvarovi u zidovima, krovu, ogradama, temeljima, podovima, pločnicima i bilo kojim drugim trenutnim ili prethodnim problemima koji utječu na strukturni integritet kuće. Možda ćete trebati otkriti popravke električnih ili vodovodnih instalacija i sve druge probleme o kojima biste željeli znati da li želite kupiti dom i živjeti u njemu.
6. Oštećenja vode
Kad voda dospije tamo gdje ne bi smjela, može oštetiti osobni imetak, narušiti strukturu kuće i čak stvoriti opasnost po zdravlje ako potiče rast plijesni. Prodavači bi trebali otkriti prethodna ili sadašnja curenja ili oštećenja na vodi. Michigan, na primjer, zahtijeva od prodavača otkriti dokaze o vodi u podrumu ili prostoru za puzanje, propuštanju krova, većoj šteti od poplava, vrsti vodovodnog sustava (npr. Pocinčani, bakarni i drugi) i svim poznatim vodovodnim problemima.
"Postoje mnogi rizici u zatvaranju kuće gdje je potrebno nešto raditi na posjedu koji nije bio očit u prolazu, posebno zimi ili za vrijeme suhog čarolije", kaže Bill Price, poslovni odvjetnik iz Illinoisa. "Zimi, krov koji curi ili ima vrlo stare šindre možda neće moći pregledati ni kupac, niti kućni inspektor. Slično tome, suha čarolija može prikriti probleme s podrumom koji propušta. "U takvim situacijama provjerite koliko zaštite vašoj državi nude od otkrivanja podataka za koje ne biste mogli znati.
7. Nedostaju predmeti
Ponekad kupci kuća toliko razmišljaju o tome da možda ne primjećuju da kući nedostaje bitna komponenta sve dok se ne usele. Zakoni o objavljivanju nekih država pokušavaju spriječiti ovaj problem. Na primjer, Teksas i Michigan traže da prodavači otkriju postoji li dugi popis predmeta, uključujući kuhinjske uređaje, centralni klima uređaj i grijanje, oluke za kišu, ispušne ventilatore i grijače vode.
8. Ostala moguća otkrivanja
Kupci moraju znati je li dom u posebnom povijesnom kvartu, jer će to utjecati na njihovu sposobnost popravljanja i preinaka, a isto tako može povećati troškove tih aktivnosti.
Teksaški zakon zahtijeva od prodavača otkrivanje aktivnih termita ili drugih insekata koji uništavaju drva, oštećenja termita ili drvene truleži kojima je potreban popravak, prijašnja oštećenja termitima i prethodna obrada termitima. Zakon o Michiganu i Sjevernoj Karolini također zahtijeva od prodavača da otkriju bilo kakvu povijest zaraze. Posavjetujte se sa zakonima svoje države da biste utvrdili morate li otkriti podatke o bilo kakvim štetočinama.
Možda će se od vas tražiti i da otkrijete probleme s odvodnjavanjem ili ocjenjivanjem, zoniranjem, u tijeku parničnog postupka, izmjenama izvršenim bez dozvola, graničnim sporovima i službenostima.
Kako otkriti
Neke države, kao što su Michigan i Sjeverna Karolina, od prodavača traže da koriste određeni obrazac za otkrivanje. Ako nema određenog obrasca, vaš državni odjel ili povjerenstvo za nekretnine ili udruženje državnih nekretnina obično će imati preporučeni obrazac koji možete koristiti. Obrazac može biti više ili manje sveobuhvatan od onoga što zahtijeva državni zakon. Ako obrazac nije dovoljno opsežan za vašu situaciju, dopunite ga popisom dodatnih stavki koje želite otkriti. Prodavatelj treba sve otkriti kupcu u pisanom obliku, a i kupac i prodavatelj trebaju potpisati i datirati dokument. Obavezno pregledajte što trebate otkriti i kako to treba napisati, s odvjetnikom za nekretnine.
Donja linija
Čak i ako se u vašem području ne zahtijeva određeno otkrivanje podataka, prodavači koji imaju informacije o svojoj kući zbog kojih bi kupac mogao postati nesretan možda će to htjeti otkriti. Pored moralnih razloga za iskrenost prema potencijalnim kupcima - i želje da se izbjegne trošak i gnjavaža tužbe - pojedinci moraju zaštititi ugled. Prodavci koji imaju bilo kakvih nedoumica jesu li ispravno otkrili stanje imovine, trebaju se obratiti odvjetniku za nekretnine u svojoj državi.
