Prodati svoj dom za ogromnu zaradu gotovo je svaki san vlasnika kuće. Tko ne bi želio lijepo zaraditi od svog doma? Ipak, da biste profitirali od prodaje svog doma, možda biste htjeli odgoditi uzimanje dobiti kao paušalnog iznosa. Čitajte dalje kako biste saznali zašto i kako biste saznali još jednu opciju: otplata na rate.
Velika isplata = Veliki porez na naplatu
Pogledajmo uobičajenu situaciju:
Primjer: Kada dobitak na nekretninama povećava poreznu odgovornost Hal Bookman je pogledao ponudu kupca za najam kuće i nije mogao vjerovati koliko je vidio. Njegova se imovina udvostručila u samo pet godina, i nije ga smatrao jeftinim ni kad ga je kupio. Međutim, kad je Hal radosno rekao svom poreznom savjetniku o prodaji, savjetnik je bio manje uzbuđen; uzimati dohodak kao jedan paušalni iznos ne bi bio u najboljem interesu Hala s porezne perspektive. Ako Hal izjavi cjelokupan prihod od prodaje u istoj godini kada proda nekretninu, neće biti prihvatljiv za gotovo sve porezne olakšice na koje obično ima pravo. Njegovi će odbijeni odbitci također biti smanjeni kao rezultat dodatnog prihoda od prodaje. Hal pita svog poreznog savjetnika postoji li nešto što bi mogao učiniti za smanjenje oporezivog dohotka za tu godinu. Savjetnik zna samo alat koji se koristi: ugovor o prodaji na rate.
Svrha prodaje na rate
Kako je detaljno objavljeno u Publikaciji 537 , IRS omogućava poreznim obveznicima odgodu dobiti na glavnoj prodaji imovine ili drugim ulaganjima sporazumom o prodaji na rate. Ovaj aranžman dopušta prodavačima da proglase uloženi dio svojih kapitalnih dobitaka tijekom nekoliko godina, sve dok je odgovarajuća papirologija dovršena tijekom godine prodaje.
Kako funkcionira metoda rasprodaje
Prijavljivanje dobiti putem rasprodaje na rate teoretski je jednostavno. Oporezivanje prodaje na obroke odražava se na anuitet, pri čemu se najavljeni dio svake isplate smatra povratom glavnice. Jedini uvjet je da imovina koja se prodaje ne može biti javno vrijednosni papir, a porezni obveznik ne može biti prodavač prodane imovine u bilo kojem smislu.
Pogledajmo primjer ove metode i vidimo kako Hal može strukturirati prodaju na rate ako želi odgoditi porez na dohodak u buduću godinu.
Primjer: Odlaganje poreza s prodajom na rate Hal dobiva 400.000 dolara za svoju kuću za najam. Kupio je nekretninu za 188.000 dolara i platio 12.000 dolara troškova prodaje, koji se zbrajaju u bazi kuće, čineći to 200.000 dolara. Stoga Hal ima 200.000 USD (400.000 - 200.000 USD) dobitka koji se treba prijaviti. Halin savjetnik preporučuje da raspodijeli prihod od prodaje na osam godišnjih rata po 50.000 USD, umjesto da proglasi 400.000 USD u jednoj godini. Sve dok se rate konstruktivno primaju svake godine, ova će metoda omogućiti Halu da ostane podoban za porezne olakšice i odbitke koje bi mu paušalno plaćanje onemogućilo u primanju.
Prijavljivanje prihoda od prodaje na rate
Prihod od prodaje na rate može se podijeliti u tri odvojene kategorije: dobitak, glavnica i kamata. Svaka od ovih kategorija različito se tretira na Obrascu 1040.
Kapitalni dobitak
U gornjem primjeru, Hal svake godine mora proglasiti dobit kao dugoročnom ili kratkoročnom, ovisno o tome je li dobitak bio dugoročan ili kratkoročan u godini prodaje. Dugoročni dobici oporezuju se po nižoj stopi, dok se kratkoročni dobici oporezuju kao obični dohodak. Budući da je Hal držao kuću pet godina, dobitak u ovom slučaju bio bi dugoročni. Da je dobit bila kratkoročna, Hal bi se još uvijek oporezovao na dohodak od rate po nižoj stopi nego što bi imao da je morao prijaviti paušalni dobitak. To je zato što se kratkoročni dobici oporezuju kao obični dohodak, po najvišoj graničnoj poreznoj stopi poreznog obveznika. Dobit od prodaje na rate izvještava se o obrascu IRS 6252, a zatim se prenosi u raspored D na obrascu 1040.
Interes
Porezni obveznici s dohotkom od prodaje moraju otplaćivati i kamate kupca po stopi koja je niža od primjenjive savezne stope ili 9% polugodišnje. Kupac će platiti kamate na neplaćene rate dok se preostali saldo ne nadoknadi. Stoga, ako Hal naplati 9-postotnu stopu od svoje prodaje kupcu, on će također primiti i prijaviti otprilike dodatnih 4.500 dolara prihoda od kamata za svaki iznos od 50.000 dolara koji još mora biti plaćen. Kamata se zasebno izvještava u Dodatku B kao uobičajeni prihod od kamata. ( Napomena : Ako se kamate ne iskazuju zasebno, IRS će dio prihoda od prodaje smatrati kamatama.)
Glavni
IRS dio svake prodaje na rate smatra povratom glavnice bez poreza. Taj se iznos može utvrditi izračunavanjem omjera isključenosti. Podijelite iznos stvarnog dobitka s prodajnom cijenom, koja u ovom slučaju iznosi 200 000 USD / 400 000 USD, osiguravajući omjer isključenja od 50%. Jednostavno pomnožite taj omjer s iznosom rate. To je iznos koji treba izuzeti iz oporezivanja jer je označen kao glavni. Tako se svake godine vraća 25.000 USD (50.000 x 50%) glavnice.
Hipoteke i ugovorna cijena
Ako kupac nekretnine uz hipoteku preuzme hipoteku ili neku drugu mjenicu, trošak osnovice imovine mora se umanjiti za iznos hipoteke / zaloga. Na primjer, ako nekretnina za najam koju je Hal prodao za 400.000 USD ima hipoteku od 100.000 USD, onda se ugovorna cijena smanjuje na 300.000 (400.000 - 100.000 USD). To znači da će Hal imati samo 100.000 američkih dolara ukupnog dobitka koji može prijaviti u ratama.
Ako iznos hipoteke premašuje ukupno prilagođenu osnovu imovine, tada se razlika mora prijaviti kao plaćanje u prvoj godini, a ugovorna cijena se povećava za taj iznos. Na primjer, ako Halova imovina ima hipoteku u iznosu od 250 000 američkih dolara, osnovica kuće bit će 200 000 dolara (188 000 dolara + 12 000 dolara). U ovom slučaju, Hal će morati plaćati višak od 50 000 američkih dolara tijekom prve godine. Ugovorna cijena će tada također biti 250.000 dolara, a 150.000 dolara kao oporeziva dobit.
Donja linija
Postoje mnoga pravila i propisi koji se odnose na otplatu na rate, i njih se treba pažljivo pridržavati. Međutim, oni koji razumiju pravila mogu zadržati pravo na mnoštvo odbitka i kredita koji se u suprotnom mogu oduzeti. Za više informacija o podtemama poput promjena u prodajnoj cijeni, različitih oblika koji se mogu primiti, a kada je možda bolje odustati od rata i umjesto toga uzeti paušalno plaćanje, posjetite internetsku stranicu IRS-a ili se konzultirajte s poreznim savjetnikom.
