S obzirom da su nekretnine čvrsti dio matrice raspodjele kapitala za institucionalne i male investitore, fondovi za nekretnine u posljednje vrijeme bilježe sve veći rast. Zbog kapitalno prirode ulaganja u nekretnine, zahtjeva za aktivnim upravljanjem, kao i porasta globalnih prilika za nekretnine, institucije koje traže učinkovito upravljanje imovinom postupno prelaze u fondove fondova za nekretnine.
Isto vrijedi i za male ulagače, koji sada imaju koristi od mnogo većeg izbora uzajamnih fondova za nekretnine nego prije, što omogućava učinkovitu raspodjelu i raznolikost kapitala. Kao i svaki drugi investicijski sektor, nekretnine imaju svoje prednosti i nedostatke. Međutim, to bi trebalo uzeti u obzir za većinu portfelja ulaganja, s ulaganjima za ulaganja u nekretnine (REITs) i uzajamnim fondovima za nekretnine koji se mogu smatrati najboljim metodama popunjavanja te alokacije.
Nekretnine za institucionalne investitore
Ulaganjem u nekretnine već odavno dominiraju veliki igrači: mirovinski fondovi, osiguravajuće kuće i druge velike financijske institucije. Zahvaljujući globalizaciji ulaganja u nekretnine i stvaranju novih prilika na moru, koje omogućavaju veći stupanj diverzifikacije kao i potencijal povratka, stalno se mjesto za nekretnine u dodjeli institucionalnih portfelja razvija kao trend.
Stalna alokacija kapitala nekretnina dolazi s određenim preprekama. Prije svega, to je kapitalno intenzivno. Za razliku od dionica koje se mogu kupiti u manjim koracima, ulaganja u komercijalne nekretnine zahtijevaju relativno velike iznose, a izravna ulaganja često rezultiraju gnojnim portfeljima i neredovitim rizicima bilo na lokaciji, bilo prema vrsti imovine. Nekretnine također zahtijevaju aktivno upravljanje, što je radno intenzivno. Upravljanje raspodjelom nekretnina zahtijeva značajna sredstva u odnosu na tradicionalna ulaganja. Kao rezultat ovih pitanja, s ciljem povećanja učinkovitosti upravljanja i raspodjele kapitala, institucije teže usmjeriti prema fondovima nekretnina i fondovima fondova. Te iste prednosti mogu ostvariti maloprodajni ulagači kroz REITs, REIT fondove kojima se trguje na burzi (ETFs) i uzajamne fondove s nekretninama.
Maloprodajni investitori
Evo nekoliko načina za male investitore da pristupe povratnom potencijalu nekretnina i izlažu se klasi imovine.
Izravna ulaganja
Ova se strategija odnosi na investitore koji izravno biraju određene nekretnine. Velika prednost ove strategije je kontrola. Izravno vlasništvo nad imovinom omogućava razvoj i provedbu strategije, kao i izravan utjecaj na povrat. No, izravnim ulaganjem je vrlo teško stvoriti dobro raznovrstan portfelj nekretnina. Za većinu ulagača u maloprodaji, dodjela nekretnina nije dovoljno velika da bi omogućila kupnju dovoljno nekretnina za istinsku diverzifikaciju; povećava i izloženost lokalnom tržištu nekretnina, kao i rizike vrste imovine.
Trustovi za ulaganja u nekretnine (REITs)
Dionice REIT-a predstavljaju dionice privatnog i javnog kapitala u društvima koja su strukturirana kao trustovi koji ulažu u ulaganja u nekretnine, hipoteke ili druge nekretnine. REITs obično posjeduje i upravlja nekretninama. Oni mogu obuhvaćati višeobiteljske stambene objekte, trgovačke centre vezane uz trgovinu, lokalne maloprodajne objekte i striptiz centre, trgovačke centre, komercijalne uredske prostore i hotele.
Trustove za ulaganja u nekretnine upravlja odbor direktora koji donosi odluke o upravljanju ulaganjima u ime povjerenja. REIT-ovi plaćaju malo ili nimalo saveznog poreza na dohodak sve dok 90% oporezivog dohotka raspodjeljuju dioničarima. Iako se porezna prednost povećava novčanim tokovima nakon oporezivanja, nemogućnost REIT-a da zadrži novac može značajno spriječiti rast i dugoročnu aprecijaciju. Osim porezne prednosti, REIT-ovi pružaju brojne iste prednosti i nedostatke kao i vlasnički udjeli.
Menadžeri REIT-a pružaju stratešku viziju i donose odluke povezane s ulaganjem i imovinom i na taj način rješavaju pitanja vezana za upravljanje za investitore. Najveći nedostatak REIT-a za male investitore su poteškoće s ograničenim kapitalom i znatna količina znanja i analiza specifičnih za imovinu koja su potrebna za njihov odabir i predviđanje njihovog učinka.
Investicija REIT-a ima mnogo veću povezanost s ukupnim tržištem dionica od izravnih ulaganja u nekretnine, što neke dovodi do smanjenja njihovih karakteristika diverzifikacije. Volatilnost na REIT tržištu također je bila veća nego u direktnoj nekretnini. To je zbog utjecaja makroekonomskih sila na vrijednosti REIT-a i činjenice da se dionice REIT-a kontinuirano vrednuju, dok na direktne nekretnine više utječu lokalna tržišta nekretnina, a vrednuju se metodom procjene, koja teži glatkom povratu ulaganja.
Uzajamni fondovi za nekretnine
Uzajamni fondovi za nekretnine uglavnom ulažu u dionice REIT-a i tvrtke za upravljanje nekretninama. Oni pružaju mogućnost dobivanja raznolike izloženosti nekretninama koristeći relativno mali iznos kapitala. Ovisno o strategiji i ciljevima diverzifikacije, investitorima pružaju znatno širi izbor imovine nego što se može postići kupnjom samo REIT-ovih dionica, a također pružaju fleksibilnost u jednostavnom prelasku iz jednog fonda u drugi. Fleksibilnost je u korist investitora uzajamnog fonda povoljna i zbog komparativne lakoće stjecanja i raspolaganja imovinom na sustavnoj i reguliranoj razmjeni, za razliku od izravnog ulaganja, što je naporno i skupo. Više špekulativni ulagači mogu taktički prekomjerno preteći određenu imovinu ili regionalnu izloženost kako bi maksimizirali povrat.
Stvaranje izloženosti širokoj bazi uzajamnih fondova također može smanjiti transakcijske troškove i provizije u odnosu na kupnju pojedinih REIT-ovih dionica. Još jedna značajna prednost za male investitore su analitičke i istraživačke informacije pružene sredstvima stečene imovine, kao i perspektiva menadžmenta na održivost i performanse nekretnina, kako specifičnih ulaganja, tako i kao razreda imovine.
Ulagačima bez želje, znanja ili kapitala za kupnju zemljišta ili imovine na vlastitih nekretnina fondovi omogućavaju sudjelovanje u prihodima i dugoročnom potencijalu rasta nekretnina. Iako investicijski fondovi s nekretninama dovode likvidnost u tradicionalno nelikvidnu klasu imovine, naysayers vjeruju da se ne mogu usporediti s izravnim ulaganjem u nekretnine.
Vlasništvo kuće
Mnogi investitori u maloprodaji koji nisu razmatrali dodjelu nekretnina za svoj portfelj ulaganja ne shvaćaju da već mogu ulagati u nekretnine posjedovanjem kuće. Oni ne samo da već imaju izloženost nekretninama, već i dodatni financijski rizik tako što imaju kućnu hipoteku. Većinom je ovo izlaganje bilo korisno, što je mnogima pomoglo da prikupe kapital potreban za umirovljenje.
Donja linija
Iako maloprodajni ulagači mogu i trebaju uzeti u obzir vlasništvo kuće prilikom dodjele portfelja, mogu se razmotriti i dodatna, likvidnija ulaganja u nekretnine. Za one koji posjeduju potrebnu vještinu trgovanja i kapital, REIT ulaganje omogućava pristup nekim prednostima ulaganja u nekretnine bez potrebe za izravnim vlasništvom. Za ostale, koji razmišljaju o manjoj raspodjeli ili za one koji ne žele biti opterećeni izborom imovine, ali zahtijevaju maksimalnu diverzifikaciju, uzajamni fondovi s nekretninama bili bi prikladan izbor.