Sadržaj
- Što je PMI?
- Pokrivanje hipotekarnog osiguranja
- Koliko dugo nosite PMI?
- 1. Plaćeni zajmoprimac PMI
- 2. PMI s jednim premijom
- 3. Plaćeni zajmodavac PMI
- 4. Split-Premium PMI
- 5. Federalni zajam za MIP
- Trošak PMI-a
- Procjena cijena
- Hipotekarno osiguranje FHA-e
- Donja linija
Ako plaćate predujam manjeg od 20% kuće, važno je razumjeti što je hipotekarno osiguranje i kako to funkcionira. Privatno hipotekarno osiguranje (PMI) nije samo za ljude koji si ne mogu priuštiti 20% predujma. Isto je i za ljude koji ne žele smanjiti 20%, tako da imaju više novca za popravke, preuređenje, opremanje i hitne slučajeve.
Privatno hipotekarno osiguranje (PMI)
Što je privatno hipotekarno osiguranje - PMI?
Ako koncept kupovine osiguranja na vašoj hipoteci zvuči pomalo čudno, vjerojatno ste pridošlica u kupovini nekretnine ili nikada ne odložite malu predujam. Većina zajmodavaca zahtijeva PMI kada kupac kupca plati niži iznos od manje od 20% kupoprodajne cijene kuće - ili, ako govorimo o hipoteci, omjer zajam-vrijednost (LTV) hipoteke prelazi 80% (veći LTV omjer, to je veći profil rizika hipoteke). A za razliku od većine vrsta osiguranja, polisa štiti zajmodavčevo ulaganje u dom, a ne vaše. S druge strane, PMI omogućuje ljudima da brže postanu vlasnici kuća.
PMI omogućava zajmoprimac financiranje ako mogu samo priuštiti (ili radije) smanjiti samo 5% do 19, 99% troškova boravka, ali dolazi s dodatnim mjesečnim troškovima. Zajmoprimci plaćaju svoje PMI sve dok nisu nakupili dovoljno kapitala u kući da ih zajmodavac više ne smatra visokorizičnim.
PMI troškovi mogu biti u rasponu od 0, 25% do 2% (ali obično iznose oko 0, 5 do 1%) stanja vašeg zajma godišnje, ovisno o veličini predujma i hipoteke, roku kredita i vašem kreditnom rezultatu. Što su veći rizični čimbenici, viša je stopa koju plaćate. Također, budući da je PMI postotak od iznosa zajma, što se više posuđujete, to ćete više platiti. U Sjedinjenim Državama postoji šest glavnih PMI kompanija. Naplaćuju slične stope, koje se prilagođavaju godišnje.
To je dodatni trošak, ali tako i dalje trošite novac na najamninu i možda propustite na aprecijaciji tržišta dok čekate da uštedite veći predujam. Nema garancije da ćete doći ispred kupnje kuće kasnije, prije nego samo da to izbjegnete, pa vrijedi razmotriti vrijednost plaćanja PMI-ja. Vrijednost plaćanja hipotekarnog osiguranja Federalne uprave stanovanja - ono što će vam možda trebati ako dobijete FHA kredit - druga je priča. Objasnit ćemo to kasnije.
Ključni odvodi
- Trebat će vam privatno hipotekarno osiguranje (PMI) ako kupujete kuću s predujmom manjim od 20% troškova kuće. Imajte na umu da je PMI namijenjen zaštiti zajmodavca, a ne dužnika, od potencijalnih gubitaka. su četiri glavne vrste hipotekarnog osiguranja koje možete kupiti: hipotekarno osiguranje uz plaćanje zajmoprimaca, hipotekarno osiguranje s jednim premijom, hipotekarno osiguranje uz hipoteku i hipotekarno osiguranje Split-Premium. Ako za kredit za kupnju kuće dobijete kredit Federalne stambene uprave. je dodatna vrsta osiguranja koja će vam trebati.
Pokrivanje hipotekarnog osiguranja
Prvo, trebali biste razumjeti kako funkcionira PMI. Na primjer, pretpostavimo da ste položili 10% i dobili zajam za preostalih 90% vrijednosti nekretnine - 20.000 USD dolje i 180.000 USD zajma. Ako postoji zajam za hipoteku, ako zajmodavac mora iskoristiti svoju hipoteku jer gubite posao i ne možete platiti nekoliko mjeseci, zajmodavci će biti ograničeni.
Hipotekarno osiguravajuće društvo pokriva određeni postotak gubitka zajmodavca. Recimo za naš primjer da je postotak 25%. Dakle, ako vam još uvijek duguje 85% (170.000 USD) kupoprodajne cijene vašeg doma u iznosu od 200.000 USD, umjesto da izgubi punih 170.000 USD, zajmodavac izgubi samo 75% od 170.000 USD ili 127.500 USD od glavnice kuće. PMI bi pokrio ostalih 25%, odnosno 42.500 USD. Također bi pokrila 25% zateznih kamata koje ste podmirili i 25% troškova zabrane vjerovništva.
Ako PMI štiti zajmodavca, zašto vi, zajmoprimac, morate to platiti? Nadoknađujete zajmodavca što je preuzeo veći rizik od posudbe vama u odnosu na pozajmljivanje nekome s većim predujmom, nekome tko ima više za izgubiti ako dođe do ovrhe njegovog doma.
Koliko dugo nosite PMI?
Zajmoprimci mogu zahtijevati da se ukinu mjesečne isplate hipotekarnog osiguranja nakon što omjer zajam-vrijednost padne ispod 80%. Nakon što omjer LTV hipoteke padne na 78% - što znači da vaš predujam, plus glavnica kredita koju ste otplatili, bude jednak 22% otkupne cijene kuće - zajmodavac mora automatski otkazati PMI kako to zahtijeva savezni Zakon o zaštiti vlasnika kuća, čak ako je tržišna vrijednost vašeg doma opala (sve dok imate hipoteku).
Inače, duljina vremena koje morate nositi PMI ovisi o vrsti PMI-a koju odaberete.
1. Hipotekarno osiguranje koje plaća zajmoprimac
Najčešća vrsta PMI je hipotekarno osiguranje plaćeno dužnicima (BPMI). Kada čitate o PMI-ju, a vrsta nije navedena, obično se o ovoj vrsti raspravlja.
BPMI dolazi u obliku dodatne mjesečne naknade koju plaćate hipotekom. Nakon što se zajam zatvori, plaćate BPMI svakog mjeseca dok u vašem domu nemate 22% kapitala, na temelju prvotne kupovne cijene. U tom trenutku, zajmodavac mora automatski otkazati BPMI, sve dok ste tekući u hipoteci. Akumuliranje dovoljno kućnog kapitala kroz redovite mjesečne hipotekarne isplate za otkazivanje BPMI obično traje oko 11 godina.
Također možete biti proaktivni i zatražiti od zajmodavca da otkaže BPMI kada u vašem domu imate 20% kapitala. Isplate hipoteke moraju biti trenutne, morate imati zadovoljavajuću povijest plaćanja, ne smije biti dodatnih založnih prava na vašoj imovini, a u nekim slučajevima će vam trebati trenutna procjena kako biste potvrdili vrijednost kuće i dokazali da ona nije odbila. ispod vrijednosti kada ste ga kupili.
Neki će serviseri zajmova dopustiti (ali nisu potrebni zajam) zajmoprimcima da otkažu PMI prije na temelju procjene vrijednosti kuće. Ako dužnik akumulira 25% kapitala zbog aprecijacije u godinama dvije do pet, ili 20% kapitala nakon godine pet, investitor koji je kupio zajam (većina hipoteka se prodaje investitorima) može dopustiti otkaz PMI-a nakon što se povećana vrijednost kuće dokaže procjena, mišljenje o brokerskim cijenama (BPO) ili automatizirani model procjene (AVM, koji uzima u obzir vrijednost nedavno prodanih sličnih svojstava).
Također se možete rano riješiti PMI refinanciranjem, iako ćete morati odmjeriti troškove refinanciranja s troškovima nastavka plaćanja premija za hipotekarno osiguranje. Također je možete rano otpustiti tako da uplatite glavnicu hipoteke tako da imate najmanje 20% kapitala.
Trebate odlučiti želite li platiti PMI do 11 godina kako biste to mogli učiniti. Potražite više od mjesečne isplate. Što će vas PMI dugoročno koštati? Što će vas potencijalno koštati kupnja? Da, propuštate akumulirati kućni kapital tijekom iznajmljivanja, ali izbjegavate i sve troškove bacanja iz kuće, poput osiguranja vlasnika, poreza na imovinu, održavanja i popravaka. A Zakon o porezima na dobit i radnim mjestima iz 2017. godine, koji je udvostručio standardni odbitak, odbitak poreza na kamate više nije toliko vrijedan kao prije.
Preostale tri vrste PMI nisu ni približno tako česte. Možda biste i dalje željeli znati kako funkcioniraju, ali u slučaju da jedan od njih zvuči privlačnije ili vam zajmodavac nudi više opcija za hipotekarno osiguranje.
2. Hipotekarno osiguranje s jednim premijom
Uz hipotekarno osiguranje s jednim premijom (SPMI), koje se naziva i hipotekarnim osiguranjem s jednim platištem, hipotekarno osiguranje plaćate unaprijed u paušalnom iznosu, bilo u cijelosti pri zatvaranju ili financirano hipotekom (u drugom se slučaju može nazvati pojedinačno -financirano hipotekarno osiguranje).
Prednost SPMI je da će vaše mjesečno plaćanje biti niže u odnosu na BPMI. To vam može pomoći da se više možete posuditi za kupnju svog doma. Dodatna je prednost što se ne morate brinuti oko refinanciranja kako biste izlazili iz PMI-ja ili gledate omjer zajma-vrijednost da biste vidjeli kad možete otkazati PMI.
Rizik je da ako refinancirate ili prodate u roku od nekoliko godina, niti jedan dio jedinstvene premije ne možete vratiti. Nadalje, ako financirate jedinstvenu premiju, platit ćete kamatu na nju sve dok nosite hipoteku. Također, ako nemate dovoljno novca za 20% karata, možda nećete imati novca za plaćanje unaprijed jedne premije. Međutim, prodavač ili, u slučaju novog doma, graditelj može platiti zajmoprimčevo hipotekarno osiguranje s jednim premijom. Uvijek možete pokušati pregovarati o tome kao dijelu vaše ponude za kupnju.
3. Hipotekarno osiguranje uz plaćanje zajmodavca
Uz hipotekarno osiguranje plaćeno zajmodavcem (LPMI), zajmodavac će tehnički platiti premiju hipotekarnog osiguranja. Zapravo ćete ga zapravo platiti tijekom trajanja zajma u obliku malo veće kamatne stope. Za razliku od BPMI-a, ne možete otkazati LPMI kada vaš kapital dosegne 78% jer je ugrađen u kredit. Refinanciranje će biti jedini način da smanjite mjesečno plaćanje. Vaša kamatna stopa neće se smanjiti nakon što imate 20% ili 22% kapitala. Plaćeni PMI od zajmodavca se ne vraća.
Prednost PMI-a koju plaćaju zajmodavci, unatoč višoj kamatnoj stopi, je što bi vaše mjesečno plaćanje i dalje moglo biti niže u usporedbi s mjesečnim plaćanjem PMI-a, a vi biste se mogli kvalificirati za više.
4. Split-Premium hipotekarno osiguranje
Split-premium hipotekarno osiguranje je najmanje uobičajena vrsta. To je hibrid prve dvije vrste o kojem smo razgovarali: BPMI i SPMI.
Evo kako to funkcionira: Dio hipotekarnog osiguranja plaćate kao paušalni iznos pri zatvaranju, a dio mjesečno. Ne morate dolaziti s toliko dodatnog gotovine unaprijed kao što je to slučaj sa SPMI-om, niti povećavate mjesečno plaćanje za onoliko koliko biste htjeli sa BPMI. Jedan od razloga za odabir hipotekarnog osiguranja s podijeljenom premijom je ako imate visok omjer duga i prihoda. Kad je to slučaj, previše povećati mjesečno plaćanje BPMI-om značilo bi da se ne možete dovoljno posuditi za kupnju kuće koju želite.
Prednja premija može biti u rasponu od 0, 50% do 1, 25% iznosa kredita. Mjesečna premija zasnivat će se na omjeru neto zajma i vrijednosti prije fakturiranja bilo koje financirane premije.
Kao i kod SPMI-ja, možete zatražiti od graditelja ili prodavatelja - ili čak zajmodavca - da plati početnu premiju ili ga možete uvesti u svoju hipoteku. Podijeljene premije mogu se djelomično vratiti nakon što se hipotekarno osiguranje ukine ili ukine.
5. Federalna zaštita od hipoteke na dom - MIP
Postoji i peta vrsta hipotekarnog osiguranja koja se koristi kod zajmova koje je uzela Federalna stambena uprava, poznatijeg kao FHA zajma ili hipoteka FHA. FHA osiguranje poznato je kao MIP i zahtijeva se za FHA kredite i uz predujam od 10% ili manje ne može se ukloniti bez refinanciranja kuće. MIP zahtijeva plaćanje unaprijed i mjesečne premije koje se obično dodaju mjesečnoj hipoteci. Kupac još uvijek mora čekati 11 godina prije nego što mogu ukloniti MIP iz zajma ako je predujam veći od 10%.
Trošak PMI-a
Troškovi hipotekarnog osiguranja ili premije ovisit će o nekoliko čimbenika.
- koji premijski plan odaberete je li vaša kamatna stopa fiksna ili prilagodljiva na rok zajma (obično 15 ili 30 godina), akontacija ili omjer vrijednost zajma (LTV) (5% avansa vam daje 95% LTV; 10% niže čini vaš LTV 90%) iznos hipotekarnog osiguranja koji zahtijeva zajmodavac ili investitor (može se kretati od 6% do 35%) bilo da je premija refundirana ili nije vaš kreditni rezultat dodatni čimbenici rizika, kao što je kredit za jumbo hipoteka, investicijska imovina, novčano refinanciranje ili drugi dom
Općenito gledajući, rizičniji ste u bilo kojem faktoru, veće će vam biti premije. Na primjer, što je niži kreditni rezultat i niži je predujam, viša će biti premija.
Od početka travnja 2018. premije mogu biti u rasponu od 0, 17% do 2, 81% ili više godišnje. Ako na 15-godišnju hipoteku s fiksnom stopom odložite 15%, a kreditni rezultat od 760 ili viši, na primjer, platili biste 0, 17%, jer ste zajmoprimac s niskim rizikom. Ako stavite 3% na hipoteku s podesivom stopom za 30 godina za koju je uvodna stopa fiksna samo tri godine i imate kreditni rezultat od 630, stopa će vam biti 2, 81%, jer ste visoki rizik dužnik.
Kad saznate koji se postotak odnosi na vašu situaciju, pomnožite ga s iznosom koji posudite. Zatim podijelite taj iznos s 12 da biste vidjeli što ćete plaćati svakog mjeseca. Na primjer, zajam od 200 000 USD s godišnjom premijom od 0, 65% koštao bi 1300 USD godišnje (200 000 x. 0065), ili 108 USD mjesečno (1300 USD / 12).
Procjena cijena
Mnoge tvrtke nude hipotekarno osiguranje. Njihove stope mogu se malo razlikovati, a vaš zajmodavac, a ne vi, odaberete osiguravatelja. Unatoč tome, možete dobiti predstavu o visini stope koju ćete platiti proučavanjem kartice stopa hipotekarnog osiguranja. MGIC, Radian, Essent, National MI, United Guaranty i Genworth neki su od glavnih pružatelja privatnog hipotekarnog osiguranja.
Kartice za hipotekarno osiguranje mogu biti zbunjujuće na prvi pogled. Evo kako ih koristiti.
- Pronađite stupac koji odgovara vašem kreditnom rezultatu. Pronađite red koji odgovara vašem LTV omjeru. Označite odgovarajuću liniju pokrića. Potražite na internetu zahtjeve za pokriće hipotekarnog osiguranja Fannie Mae-a da biste utvrdili koliko je pokrivenosti potrebno za vaš kredit ili tražite svog zajmodavca (i impresionirajte hlače s njih svojim znanjem o funkcioniranju PMI-ja). Identificirajte stopu PMI-a koja odgovara sjecištu Vašeg kreditnog rezultata, predujma i pokrića. Ako je primjenjivo, dodajte ili oduzmite toj stopi iznos iz grafikona prilagodbe (ispod grafikona glavne stope) koji odgovara vašem kreditnom rezultatu. Na primjer, ako radite refinanciranje gotovine i vaš kreditni rezultat iznosi 720, možete dodati 0, 20 svojoj stopi. Kao što smo pokazali u prethodnom odjeljku, pomnožite ukupnu stopu s iznosom koji posudite; ovo je vaša godišnja premija za hipotekarno osiguranje. Podijelite ga s 12 da biste dobili mjesečnu premiju hipotekarnog osiguranja.
Vaša stopa bit će jednaka svakog mjeseca, iako će je neke osiguravatelji smanjiti nakon 10 godina. Međutim, to je prije trenutka kada biste ionako trebali biti u mogućnosti da ispustite pokrivenost, pa uštede neće biti toliko značajne.
1, 75%
Iznos akontacije premije za hipotekarno osiguranje (UFMIP) na dan travnja 2018. godine.
Hipotekarno osiguranje FHA-e
Hipotekarno osiguranje djeluje drugačije s kreditima Federalne uprave za stambeni smještaj. Za mnoge - ako ne i većinu - zajmoprimce, to će biti skuplje od PMI-ja.
PMI ne zahtijeva da plaćate unaprijed premiju osim ako ne odaberete hipotekarno osiguranje s jednim ili premijskim ili podijeljenim premijama. (U slučaju hipotekarnog osiguranja s jednom premijom, imajte na umu da ne plaćate mjesečne premije za hipotekarno osiguranje. U slučaju hipotekarnog osiguranja s podijeljenom premijom plaćate niže mjesečne premije za hipotekarno osiguranje.) Međutim, kod hipotekarnog osiguranja FHA svi moraju platiti unaprijed premija i ta uplata ne smanjuje mjesečne premije.
Od travnja 2018. godine premija za hipotekarno osiguranje (UFMIP) iznosi 1, 75% iznosa kredita. Taj iznos možete platiti zatvaranjem ili ga financirati kao dio svoje hipoteke. UFMIP će vas koštati 1.750 USD za svakih 100.000 USD koje posudite. Ako ga financirate, platit ćete i kamate, što će s vremenom biti sve skuplje. Prodavaču je dopušteno platiti vaš UFMIP sve dok prodavačev ukupni doprinos vašim zatvaračkim troškovima ne pređe 6% kupoprodajne cijene.
Uz hipoteku FHA također ćete plaćati mjesečnu premiju za hipotekarno osiguranje (MIP) od 0, 45% do 1, 05% iznosa zajma na temelju vašeg predujma i roka kredita. Na primjer, kao što slijedi u tablici iz FHA-e, ako imate 30-godišnji zajam (rok hipoteke dulji od 15 godina) za 200.000 USD (iznos osnovnog zajma manji ili jednak 625.500 USD) i plaćate FHA minimum predujam 3, 5% (LTV veći od 95%), vaš MIP će biti 0, 85% (85 bps ili osnovni poeni) za vrijeme trajanja kredita (rok hipoteke). Biti u mogućnosti otkazati MIP-ove može biti skupo.
Za FHA kredite s početnim plaćanjem od 10% ili više možete otkazati mjesečne MIP-ove nakon 11 godina. Ali ako imate 10% odlaganja, zašto uopće dobijati zajam FHA? To želite učiniti samo ako je Vaš kreditni rezultat prenizak da bi se kvalificirao za uobičajeni zajam. Još jedan dobar razlog: ako bi vam nizak kreditni rezultat donio znatno veću kamatnu stopu i / ili troškove PMI-ja s konvencionalnim zajmom nego s FHA zajmom.
Možete dobiti FHA kredit s kreditnom ocjenom čak 580, a možda i nižim (iako zajmodavci mogu zahtijevati da vaš rezultat bude 620 ili viši). A možda biste se kvalificirali za istu stopu kao i za konvencionalni zajam, iako imate niži kreditni rezultat: 660, na primjer, 740.
Bez polaganja 10% ili više hipoteke FHA, jedini način da prestanete plaćati FHA MIP-ove je refinanciranje u uobičajeni zajam. Ovaj korak će imati najviše smisla nakon što se vaš kreditni rezultat i / ili LTV znatno povećaju. Međutim, refinanciranje znači plaćanje troškova zatvaranja, a kamatne stope mogu biti veće kad ste spremni refinancirati. Više kamatne stope plus troškovi zatvaranja mogu umanjiti bilo kakve uštede od otkazivanja hipotekarnog osiguranja FHA. I ne možete se refinancirati ako ste nezaposleni ili imate preveliki dug u odnosu na vaše prihode.
Povrh toga, zajmovi FHA izdašniji su u omogućavanju prodavačima da doprinesu kupčevim zatvaračkim troškovima: do 6% iznosa kredita u usporedbi s 3% za konvencionalne zajmove. Dakle, ako si ne možete priuštiti kupnju kuće bez značajne pomoći u zatvaranju, FHA kredit može biti jedina opcija.
Donja linija
Hipotekarno osiguranje košta novac zajmoprimaca, ali omogućuje im da što prije postanu vlasnici kuća smanjujući rizik financijskim institucijama za izdavanje hipoteka osobama s malim predujmovima. Možda će vam se isplatiti plaćati premije za hipotekarno osiguranje ako želite život prije ili kasnije posložiti iz životnih razloga ili pristupačnih razloga. Ako se tome dodaju razlozi: Premija se može poništiti nakon što temeljni kapital dostigne 80% ako plaćate mjesečno PMI ili hipotekarno osiguranje s podijeljenom premijom.
Međutim, možda ćete dvaput razmisliti ako spadate u kategoriju korisnika kredita koji bi morali platiti premije osiguranja FHA-e za vrijeme trajanja kredita. Iako ćete kasnije moći refinancirati zajam FHA kako biste se riješili PMI-a, nema garancije da će situacija u vezi s zaposlenjem ili tržišne kamatne stope učiniti refinanciranje mogućim ili profitabilnim. (Za povezano čitanje, pogledajte "Kako izbjeći plaćanje privatnog hipotekarnog osiguranja - PMI")
