30-godišnja vs. 15-godišnja hipoteka: pregled
Možda je na raspolaganju nevjerojatna raznolikost hipoteka, ali za većinu kupaca kuća u praksi postoji samo jedna. Hipoteka s fiksnom stopom od 30 godina praktički je američki arhetip, pita od jabuka financijskih instrumenata. To je put koji su generacije Amerikanaca krenule u prvo domovanje.
Prema Freddie Macu u 2017. godini, 90 posto kupaca kuća odabralo je 30-godišnju hipoteku s fiksnom stopom. No, mnogima bi od tih kupaca moglo biti bolje posluženo da su se umjesto toga odlučili za hipoteku s fiksnom stopom od 15 godina.
Zajmovi su strukturno slični - glavna razlika je pojam. Kratkoročni zajam znači veće mjesečno plaćanje, što 15-godišnju hipoteku čini manje pristupačnom. Ali kraći rok čini zajam jeftinijim na nekoliko fronta. U stvari, tijekom čitavog životnog vijeka zajma, 30-godišnja hipoteka koštat će više nego dvostruko više od 15-godišnje opcije.
Kako pojam hipoteke utječe na trošak
Hipoteka je jednostavno određena vrsta kreditnog kredita - onaj osiguran stvarnom imovinom. Za oročeni zajam zajmoprimac plaća kamate obračunate godišnje na osnovi zaostalog salda. Kamatna stopa i mjesečno plaćanje su fiksni.
Budući da je mjesečno plaćanje fiksno, dio koji će platiti kamate, a dio koji će platiti glavnicu vremenom se mijenja. U početku, jer je saldo kredita toliko visok, većinu plaćanja čine kamate. No kako se bilanca smanjuje, kamatni udio plaćanja se smanjuje, a udio koji odlazi u glavnicu raste.
30-godišnja hipoteka
Naravno, kod 30-godišnjeg zajma taj se saldo smanjuje mnogo sporije - efektivno, zajmoprimac posuđuje isti iznos više nego dvostruko duže. (Više je nego dvostruko, a ne samo dvostruko duže, jer se kod hipoteke na 30 godina glavnica ne smanjuje tako brzo kao za 15-godišnji zajam.) Što je veća kamatna stopa, to je veća jaz između dviju hipoteka. Na primjer, kada je kamatna stopa 4 posto, zajmoprimac zapravo plaća gotovo 2, 2 puta više kamate za posuđivanje istog duga glavnice tijekom 30 godina u usporedbi s 15-godišnjim zajmom.
Glavna prednost hipoteke na 30 godina je relativno niska mjesečna isplata. Čak i ako pristupačnost nije problem, postoje i druge prednosti:
- Niže plaćanje može omogućiti zajmoprimcu da kupi više kuće nego što bi ih mogao priuštiti s 15-godišnjim zajmom jer bi ista mjesečna uplata omogućila dužniku da uzme veći zajam preko 30 godina. Niže plaćanje omogućava dužniku da skupite uštede. Niže plaćanje oslobađa sredstva za druge ciljeve.
15-godišnja hipoteka
Budući da su zajmovi od 15 godina manje rizični za banke od 30-godišnjih zajmova i zato što banke koštaju manje od kratkoročnih kredita od dugoročnih, 30-godišnja hipoteka obično dolazi s višom kamatnom stopom. Potrošači plaćaju manje za 15-godišnju hipoteku - bilo gdje od četvrtine posto do punog postotka (ili bodova) manje i tijekom desetljeća koja se zaista mogu zbrojiti.
Agencije koje podržavaju vlada koje podržavaju većinu hipoteka, poput Fannie Mae i Freddie Mac, nameću dodatne naknade, nazvane usklađivanje razine kredita, što 30-godišnje hipoteke čini skupljim. Te se naknade obično primjenjuju na zajmoprimce s nižim kreditnim rezultatima, manjim predujmovima ili na oba. Federalna stambena uprava također višim premijama hipotekarnog osiguranja naplaćuje 30-godišnje korisnike kredita.
"Neke prilagodbe razine kredita koje postoje na 30 godina ne postoje na 15 godina", kaže James Morin, stariji potpredsjednik maloprodajnog zajma u Norcom Hipoteka u Avonu, CT. Većina ljudi, prema Morin-u, te troškove prebacuje u svoju hipoteku kao dio veće stope, umjesto da ih plaća izravno.
Zamislite, dakle, kredit od 300.000 dolara, dostupan na 4 posto za 30 godina ili na 3, 25 posto za 15 godina. Kombinirani učinak brže amortizacije i niže kamatne stope znači da bi pozajmljivanje novca za samo 15 godina koštalo 79.441 USD, u usporedbi s 215.609 USD tijekom 30 godina, ili gotovo dvije trećine manje.
Naravno, postoji ulov. Cijena uštede toliko novca na duže staze mnogo je veća mjesečna potrošnja; plaćanje hipotetičkog 15-godišnjeg zajma iznosi 2.108 USD, 676 USD (ili oko 38 posto) više od mjesečne isplate za 30-godišnji zajam (1.432 USD).
Ako investitor može priuštiti veće plaćanje, u njihovom je interesu ići s kraćim zajmom, pogotovo ako se približavaju mirovini kada će ovisiti o fiksnom dohotku.
Neki stručnjaci mogu sebi priuštiti veće plaćanje uključuje svlačenje fonda za kišni dan. Prema Bob Waltersu, glavnom operativnom direktoru i predsjedniku Quicken kredita, vaša bi likvidna ušteda trebala iznositi najmanje godinu dana prihoda. Ono što financijski planeri vole u vezi s 15-godišnjom hipotekom jest da je učinkovito „prisilno štedi“ u obliku kapitala u imovini koja se normalno cijeni (iako se, poput dionica, kuće povećavaju i padaju).
Budući da su zajmovi od 15 godina manje rizični za banke od 30-godišnjih zajmova i zato što banke koštaju manje od kratkoročnih kredita od dugoročnih, 30-godišnja hipoteka obično dolazi s višom kamatnom stopom.
Ostale uporabe za novac
Postoje slučajevi u kojima jedan dužnik može imati poticaj da uloži taj novac negdje drugdje, poput računa na računu 529 za školarinu u fakultetu ili u planu odgođenog poreza 401 (k), posebno ako poslodavac odgovara doprinosima zajmoprimca. A s tako niskim stopama hipoteke, štedljiv i discipliniran ulagač mogao bi se odlučiti za 30-godišnji zajam i u višim prinosnim vrijednosnim papirima postaviti razliku između 15 i 30 godina plaćanja.
Koristeći prethodni primjer, ako je mjesečno plaćanje za 15 godina zajma iznosilo 2.108 USD, a mjesečno plaćanje 30-godišnjeg zajma 1.432 USD, dužnik je tu 676 USD mogao uložiti negdje drugdje. Izračun zaostalog računa je koliko (ili da li) povrat na vanjsku investiciju, umanjen za porez na kapitalni dobitak, premašuje kamatnu stopu na hipoteku nakon obračuna odbitka za hipoteku. Za nekoga u poreznom razredu od 25 posto, odbitak bi mogao smanjiti efektivnu hipotekarnu kamatnu stopu s, na primjer, 4 posto na 3 posto.
Općenito govoreći, zajmoprimac izlazi naprijed ako su povrat ulaganja nakon poreza viši od troškova hipoteke umanjen za odbitak kamata.
Međutim, ovaj gambit zahtijeva sklonost riziku, prema Shashin Shah, certificiranom financijskom planeru u Dallasu, TX, jer će dužnik morati ulagati u nestabilne dionice. "Trenutno ne postoje ulaganja s fiksnim dohotkom koja bi dovela do dovoljno visokog prinosa da se ovo postigne", kaže Shah. Također zahtijeva disciplinu za sustavno ulaganje protuvrijednosti onih mjesečnih razlika i vremena za fokusiranje na ulaganja, koja, dodaje, većini ljudi nedostaje.
Najbolja opcija oba svijeta
Većina zajmoprimaca očigledno također nemaju - ili barem misle da im nedostaje - što bi omogućila veća plaćanja koja zahtjeva 15-godišnja hipoteka. Ali postoji jednostavno rješenje kako biste uštedjeli veći dio uštede od kraće hipoteke: jednostavno izvršite veće isplate 15-godišnjeg rasporeda na vašu 30-godišnju hipoteku, pod pretpostavkom da hipoteka nema kaznu za uplatu unaprijed.
Zajmoprimac ima pravo usmjeriti dodatna plaćanja na glavnicu, a ako su plaćanja dosljedna, hipoteka će se otplatiti za 15 godina. Ako se vremena pogoršavaju, zajmoprimac se uvijek može vratiti na uobičajena, niža plaćanja 30-godišnjeg rasporeda.
Ključni odvodi
- Mnogi bi se kupci možda bolje poslužili opredijelivši se za hipoteku s fiksnom stopom od 15 godina u odnosu na 30-godišnju hipoteku. Potrošači plaćaju manje za 15-godišnju hipoteku - bilo gdje od četvrtine do punog postotka (ili boda) manje. Za neke stručnjake, mogućnost da priušte veće plaćanje 15-godišnje hipoteke uključuje i povlačenje fonda za kišni dan.
