Kada je tržište stanova počelo propadati 2007. godine, izgledalo je kao da su prošli dani hipoteke s niskim otplatama. No iznenađujuće je da samo nekoliko godina kasnije čak i potrošači s ispodprosječnim kreditima često mogu kupiti kuću s unaprijed manje od 20%.
Potrošači su imali i nekoliko mogućnosti nakon što su otvorili stambenu stazu da im nedostaje štednog računa. Hipoteke FHA, za koje je potrebno samo 3, 5% manje, uživale su veliku popularnost. A, za one koji su se kvalificirali, zajmovi za VA kuće omogućili su kupcima da financiraju punu cijenu svog doma.
Ovih je dana također lakše dobiti konvencionalni zajam s niskim predujmom. Fannie Mae i Freddie Mac, koji kupuju većinu hipoteka od američkih zajmodavaca, nedavno su najavili da će smanjiti svoj minimalni predujam s 5% na 3%. Učinivši to, otvorili su vrata bankama da se nadmeću za kupce kuća bez karata.
Iako je još uvijek moguće kupiti kuću s vrlo malo propada, je li to dobra ideja za potrošače još jedno pitanje. Ima li smisla prikupiti uštede i pričekati da odete kući u kupovinu dok ne budete mogli uložiti više novca pri zatvaranju? A koliku biste uštedu trebali uložiti u stanovanje? Evo nekoliko čimbenika koje treba uzeti u obzir.
Niže avansno plaćanje: viši dugoročni troškovi
Možda je prva stvar o kojoj morate razmišljati s niskim zajmovima za plaćanje da će ih, s nekoliko iznimaka, dugoročno koštati. Budući da financirate više od cijene kuće, kamate za vrijeme trajanja zajma bit će znatno veće
Na primjer, ako kupite kuću od 200 000 dolara s sniženim 5% umjesto 20%, platit ćete otprilike 35 000 USD kamate tijekom 30-godišnjeg zajma. Očito će vam se isplatiti i više za pokriće glavnice zajma.
S obzirom na to koliko su današnje kamatne stope nevjerojatno niske, samo to vas može odvratiti od kupovine kuće prije i kasnije. Veća zabrinutost je dodavanje vašim troškovima premije hipotekarnog osiguranja koje ćete obično morati platiti ako kupite kuću ili stan sa manje od 20%. Svrha ovih plaćanja je pokriti gubitak zajmodavca ako ne ispunite kredit.
Postoje dvije osnovne vrste hipotekarnog osiguranja. Ako uzmete FHA kredit, privatni zajmodavci osiguravaju sredstva za kupnju kuće, a vlada djeluje kao vaš osiguratelj. Ako dom vrijedi manje od 625.000 USD, godišnja premija hipotekarnog osiguranja (MIP) trenutno je 0, 80% ili 0, 85%, ovisno o financiranom iznosu. Morat ćete i platiti premiju koja unaprijed iznosi nešto više od 3.000 USD za kredit od 180.000 USD.
Kompromis za predujam
Znači li mogućnost hipotekarnog osiguranja da biste trebali pričekati dok ne spustite punih 20% troškova kuće? Nije nužno.
Za početak, u nekim jeftinijim gradovima čekanje nije uvijek realno. Ako živite u dijelu zemlje u kojem čak i skromne kuće koštaju 400.000 dolara, prije ulaska na tržište morat ćete izdvojiti 80.000 dolara. A ako živite na području gdje je kupovina jeftinija od iznajmljivanja, moglo bi postojati dodatno sredstvo za odbranu da ostanete po strani dok ne uštedite dovoljno da izbjegnete hipotekarno osiguranje.
Za neke je ljude najbolja opcija pronaći sredinu između minimalnog predujma i tradicionalnih 20%. Na primjer, ako uzmete FHA kredit i odložite 10%, hipotekarno osiguranje će se otkazati nakon 11 godina; u suprotnom, nastavit ćete ga plaćati u cijelosti zajma. Možete li refinancirati kasnije kako biste se riješili osiguranja? Naravno. Ali nema garancije da će kamatne stope biti ili blizu njihovih povijesnih najnižih cijena kada to učinite.
Uz to, Vaša premija za hipotekarno osiguranje (MIP) pada kada izvršite veći predujam. Na primjer, ako preuzmete hipoteku od 15 godina, ako možete platiti 10% unaprijed godišnja uplata pada sa 0, 70 na 0, 45%.
Iako su detalji malo drugačiji kod PMI-ja, vrijedi ista logika. Što je vaš predujam veći, to manje morate platiti premije. Jedna od prednosti PMI-a je ta što je možete otkazati nakon što u svom domu postignete 20% kapitala (pogledajte Kako zaključiti privatno hipotekarno osiguranje ).
Ako banka zadrži vašu hipoteku na njihovim knjigama - to jest, ne prodaje je subjektu poput Fannie Mae ili Freddie Mac - možda uopće neće zahtijevati osiguranje. Međutim, banke često naplaćuju unaprijed naknadu ili višu kamatnu stopu ako se odlučite za zajam s niskim plaćanjem otplate kako bi ublažile rizik koji preuzimaju. Čak i dodatna polovica jednog postotnog boda može vas koštati nekoliko tisuća dolara više tijekom razdoblja od 30 godina. Ukupni učinak je isti: ako odložite više, možete se posuditi za manje.
Rizik odlaska pod vodom
Još jedna zamka smanjenja minimalnog minimuma kada kupujete kuću je da imate manju zaštitu ako tržište stanovanja opada. Sa samo 3% ili 4% manje, lako biste se mogli uvjeriti da dugujete više banci nego što vrijedi vaša kuća. Upravo to se dogodilo mnogim vlasnicima kuća tijekom najnovijeg urušavanja stanova.
Iako niste u potpunosti zaštićeni, čak i ako odložite 10% ili 15%, dajete sebi puno veći zaštitni sloj ukoliko cijene kuća skrenu na još gore.
Držanje štednog jastuka
Štednja za kuću glavni je životni cilj. No dok sastavljate predujam, budite sigurni da ne ostavljate previše novca. Ne samo da je dobro imati fond za hitne slučajeve (u idealnom slučaju šest mjeseci životnih troškova), trebat će vam i rezervna sredstva za neočekivane troškove koji često uključuju kupnju kuće. Više informacija potražite u članku Koliko gotovine trebam zadržati u banci?
Uspostavite strogi proračun prije nego što započnete lov na kuće, tako da znate na što možete priuštiti potrošnju. I napravite što možete kako biste nagomilali svoje novčane rezerve čim se riješite i završite s slikanjem i zamjenom tepiha i ormara. Također, zapamtite da ljudi kažu da je dobro živjeti u kući prije nego što napravite obnove koje nisu obavezne prije nego što se uselite.
Donja linija
Mogu li zajmovi s niskim otplatama biti dobar izbor za neke vlasnike kuća? Apsolutno. Ali izračunajte dugoročne troškove hipotekarnog osiguranja ili višu kamatnu stopu koju ćete platiti kako biste bili sigurni da vrijedi. za više, pogledajte Hipoteke: Koliko možete učiniti? i 10 najboljih hipotekarnih prijevara koje treba izbjegavati .
