Najtradicionalniji oblik vlasništva nad kućom je posjedovanje i kuće i zemlje na kojoj je izgrađena. Oni koji si ne mogu priuštiti kuće ili se ne žele baviti vanjskim održavanjem i održavanjem, mogu kupiti stan ili vikendice. Međutim, postoji još jedna mogućnost vlasništva nad kućom: kupnja samo kuće i zakup zemljišta koje ona zauzima.
Kupnja kuće u zakupljenoj zemljišnoj zajednici omogućuje vam vlasništvo kuće koju inače ne biste mogli priuštiti. No ova vrsta kupnje nema neke od prednosti tradicionalnog vlasništva nad kućama i ima druge značajne nedostatke. Bi li ovo neobično postavljanje vlasništva radilo za vas? Pročitajte da biste saznali.
Osnove
Osposobljenim okom obično možete uočiti nekretninu uz zakup, čak i kada to nije izričito navedeno. Ključne riječi koje treba tražiti uključuju "proizvedene kuće" i "zakupne kamate". Vanjske značajke doma mogu se opisati terminima, kao što su "udruženje bazen" ili "udruga teniski tereni". Također, cijena najma nekretnina ima tendenciju daleko ispod tržišne vrijednosti. Na primjer, ako uobičajena cijena tradicionalnog trosobnog, dvosobnog, kupaonice, 1.600 četvornih metara iznosi oko 500.000 dolara, usporediva kuća na unajmljenom zemljištu može koštati samo 150.000 dolara. Iznajmljena kuća također može imati neuobičajeno visoke mogućnosti za svoju cijenu.
Naknade za udruživanje vlasnika strmih kuća (HOA) također ukazuju na to da popis može biti u vlasništvu zemljišta u zakupu. Uobičajena naknada za HOA može iznositi oko 250 dolara mjesečno, dok naknada za HOA na zemljištu u zakupu može biti 900 dolara mjesečno. Druga predaja je da ako pogledate satelitsku kartu susjedstva u kojem se nalazi dom, primijetite da su domovi bliži jedni drugima nego što su inače vrlo slični jedni drugima. Konačno, u tipičnom susjedstvu neke kuće imaju vlastite bazene, dok u zajednici koja je u zakupu nitko od njih neće.
U popisima nekretnina nije uvijek navedeno zemljište u zakupu. Ponekad su ključne informacije izostavljene iz popisa nekretnina zbog neurednosti agenta ili zato što agent ili prodavač pokušava nešto sakriti. Istražite skrivene činjenice i nikada ne kupujte nekretninu u zakupu, bez temeljitog razumijevanja neobičnih značajki ove vrste vlasništva nad kućama.
Vrste nekretnina u zakupu
Postoji nekoliko vrsta stambenog zemljišta u zakupu, a najčešća vrsta ovisi o regiji. Na Havajima i Delawareu postoje stanovi u zakupu. Na područjima s rezervama domorodaca, poput Palm Springsa, možda ćete moći kupiti nekretninu na zakupljenom rezervacijskom zemljištu. U Los Angelesu, gdje čak i kuće u predgrađima daleko premašuju cijene koje si prosječna osoba može priuštiti, postoje stanovi zakupljenih zemljišta u prigradskim područjima, poput Simi Valley i Canyon Country. Florida i Arizona imaju i niz zajednica za umirovljenje u zakupu.
Imovina zakupljenog zemljišta postoji i na drugim područjima, ali s obzirom na to da je zakup zemljišta nekonvencionalan način kupnje nekretnine, ova opcija nije dostupna u svim državama. Prikolični parkovi, možda najčešći oblik zajednice u zakupu, mogu se naći gotovo bilo gdje.
Kada kupite kuću ili stan na zakupljenom zemljištu, izvadite hipoteku na nekretnini kao i obično. Mjesečna isplata hipoteke bit će manja jer je otkupna cijena kuće niža, ali morat ćete i platiti značajnu mjesečnu naknadu za zakup zemljišta. Budući da se nekretnine za zakup zemljišta često nalaze u čitavim zajednicama sličnih objekata, imovina koja se daje u zakup može također doći uz naknadu HOA za pokrivanje održavanja okoliša, bazena zajednica, zgrada zajednice itd.
Opća razmatranja
- Koliko vremena ostaje na najmu? Ako je duljina preostalog zakupa kraća nego što planirate ostati u kući, neophodno je saznati što se događa s vašim interesom za nekretninu na kraju roka najma. Termin zakupa također će utjecati na vašu sposobnost financiranja kuće. Može biti teško ili nemoguće dobiti hipoteku ako je preostali rok zakupa na zemljištu 20 godina, a želite 30-godišnju hipoteku. U idealnom slučaju, zakup koji premašuje vaš preostali vijek trajanja zaštitit će vaše financijske interese i vaš duševni mir. Naravno, iako možda ne živite u ovom domu do kraja života, lijepo je imati tu mogućnost. A ako prodate kuću, dugački preostali rok zakupa pozitivno će utjecati na vašu prodajnu cijenu.
Koji su uvjeti klauzule o predaji? Provjerite uvjete klauzule o predaji ako će se zakup isteći dok još uvijek imate kuću. Ako zakup istječe i ne bude obnovljen, morat ćete se odreći korištenja zemlje na kojoj je izgrađen vaš dom. Neke klauzule o predaji predviđaju da također morate predati bilo kakva poboljšanja u zemlji (tj. Vašem stanu, gradskoj kući ili kući). Izbjegavajte ružna iznenađenja dobivanjem podataka prije kupnje.
Koliko iznosi mjesečna zakupnina zemljišta, koliko se često prilagođava i za koliko? Ako postoje naknade za HOA, postavite ista pitanja o njima. Želite biti sigurni da ćete zaista uštedjeti novac kupnjom nekretnine u zakupu, i da jednog dana nećete biti prisiljeni na preseljenje eskaliranjem troškova.
Jesam li bolji za iznajmljivanje? Razmislite je li posjedovanje kuće na zakupljenom zemljištu doista superiorno u odnosu na iznajmljivanje. Dvije su slične na više načina, uključujući plaćanje mjesečnih naknada koje odredi druga strana. Posjedovanje tradicionalnog doma može vam pružiti veći stupanj slobode; ako vam je to važno, možda je vrijedno pričekati da uštedite za predujam ili povećate svoj prihod dovoljno da biste se kvalificirali za dobru hipoteku na tradicionalnom domu.
prednosti
Kupnja kuće na zakupljenom zemljištu nudi sljedeće prednosti.
- Kupu kupite za mnogo manje od tradicionalnog doma jer zemlju ne morate kupiti.
Iznajmljivanje zemljišta u zakupu često je bolje od stanovanja djece i kućnih ljubimaca, a novac koji vam leasing uštedi može uložiti. Kupci mogu živjeti na skupoj lokaciji koju si inače ne bi mogli priuštiti. Na primjer, u Huntington Beachu u Kaliforniji postoji nekoliko zajednica mobilnih kućica u blizini Tihog oceana. Da biste kupili čak i početnu kuću u Huntington Beachu, možda će vam trebati oko 400 000 USD. Kupnja kuće na ulazu u park s prikolicama, za usporedbu, može koštati samo 40 000 dolara.
Zajednice zakupljenih zemljišta često uključuju sadržaje koji se ne nalaze uvijek u tradicionalnim četvrtima, poput klupskih kuća, bazena, teniskih terena, igrališta i golf terena. Zbog aspekta udruživanja u zajednicu, svaka naknada za HOA može uključivati redovito košenje vašeg travnjaka.
Budući da ne posjedujete zemlju, vjerojatno ćete imati nizak ili nikakav porez na imovinu, što bi moglo pomoći da se dio zarade plati zakupljeno zemljište i naknade HOA. U nekim područjima lokalni zakoni ograničavaju iznos do kojeg se pristojbe za zakupljeno zemljište mogu godišnje povećavati.
Nedostaci
Slijede nedostaci ovog oblika vlasništva nad kućama.
- Najznačajniji nedostatak posjedovanja kuće na zakupljenom zemljištu odnosi se na izgradnju kapitalnog kapitala. Za mnoge ljude vlasništvo nad kućama je glavni izvor bogatstva. S nekretninom koja je u zakupu, riskirate izgubiti sav svoj kapital pri isteku zakupa, ovisno o uvjetima klauzule o predaji. Prodaja preprodaje kuće vjerojatno će biti teža od preprodaje tradicionalnog doma, posebno zato što se sa svakom narednom godinom skraćuje preostali rok zakupa. Iz tog razloga, ako želite nešto prepustiti svojim nasljednicima, dom na zakupljenom zemljištu neće im biti toliko vrijedan kao tradicionalni dom. Iznajmljivanje zemljišnih objekata često je dio HOA-e, što znači dodatne mjesečne naknade koje su pomalo nepredvidive. Iako su naknade za HOA obično postavljeni iznos svaki mjesec, mogu se povećavati godišnje. HOA također može naplatiti posebnu procjenu za velike popravke ili nadogradnje imovine zajednice, stvarajući velik, neočekivan račun. Naknade za HOA mogu biti posebno problematični za one koji ne koriste zajedničke sadržaje poput bazena ili koji bi radije radili svoj uređenje okoliša kako bi uštedjeli novac.
Iako tradicionalno vlasništvo nad kućama može biti dobra zaštita od inflacije, posjedovanje zemljišta u zakupu nije. Kada kupite kuću s hipotekom s fiksnom stopom, vaše plaćanje ostaje isto svake godine s porastom inflacije . Na kraju bi mjesečna uplata za posjedovanje vašeg doma mogla biti manja od iznajmljivanja u vašem kvartu. I dok domaće vrijednosti fluktuiraju, dugoročni poskupljenja obično odgovaraju ili prelaze stopu inflacije. U zajednici koja je u zakupu, vaša mjesečna plaćanja zakupa i HOA naknade vjerojatno će se povećati barem za stopu inflacije. U međuvremenu, vaš dom će postati manje vrijedan kako se bliži kraj termina najma.
Ako imate proizvedenu kuću na zakupljenom zemljištu, a zakup istječe (a klauzula o predaji ne zahtijeva da se odreknete imovine), teoretski ih možete odvesti kući sa sobom u drugu zakupljenu zajednicu ili na zemljište koje imate kupili. Međutim, to nije baš realno, osim ako kupujete kuću s prikolicom. Inače ćete kuću morati rastaviti i prevesti na novu parcelu zemljišta. To može biti nepraktično i vjerojatno će biti skupo.
Donja linija
Kupnja kuće na zakupljenom zemljištu može biti primamljiva kada vidite nisku prodajnu cijenu, ali kupnja uključuje mnoge složenosti koje tradicionalna kupovina kuće ne čini. Tradicionalno vlasništvo nad kućama vjerojatno stvara najveću financijsku sigurnost većini ljudi, ali kupovina kuće na zakupljenom zemljištu može biti održiva alternativa za one kojima je glavni prioritet kupovina određene zajednice po nižoj cijeni od tradicionalnog doma ili stana, a ne gradnja kapital.
