Sadržaj
- Što je kratka prodaja?
- Kako djeluje kratka prodaja
- Kako se razlikuje ovrha
- Koraci do kratke rasprodaje
- Ugovor o kratkoj prodaji
- Za i protiv
- Zamke koje treba izbjegavati u kratkoj prodaji
- Najbolji agent za kratku rasprodaju
- Trganje nad cijenama
- Nastavite pretraživati
- Dobar posao ili loše?
Što je kratka prodaja?
Kratka prodaja je kuća koja je dostupna po otkupnoj cijeni manjoj od iznosa koji joj duguje trenutni vlasnik.
Transakcija koristi banci dopuštajući joj da izbjegne ponovno postavljanje kuće u ovrhu, što je skupo i dugotrajno. Prodavač izbjegava kreditni hit koji dolazi uz ovrhu i bankrot koji ga ponekad prati.
Kako djeluje kratka prodaja
Kratka prodaja je financijska opcija koja je ponekad dostupna vlasnicima domova koji su u nevolji. Oni su zaostali u hipoteci i imaju dom pod vodom. Odnosno, kuća vrijedi manje od neizmirenog salda na hipoteci.
Zabranjen neočekivani pad novca, vlasnik je prisiljen na razvod s domom. Postoje stvarno samo dvije mogućnosti: kratka prodaja ili ovrha.
Stručnjaci se ne slažu oko toga je li dobra prodaja dobra. Pristalice kažu da se takve kuće cijene ispod tržišne vrijednosti. Protivnici kažu da banke nemaju interesa raditi protupožarnu prodaju.
Kratku prodaju obično inicira vlasnik kuće kad vrijednost kuće padne za 20% ili više. Prije nego što postupak može započeti, zajmodavac koji drži hipoteku mora se odjaviti na odluku. Uz to, zajmodavcu, obično banci, treba dokumentacija koja objašnjava zašto kratka prodaja ima smisla. Napokon, pozajmna institucija mogla bi izgubiti novac u tom procesu.
Ako je odobren za kratku prodaju, kupac prvo pregovara s vlasnikom kuće, a zatim od banke traži odobrenje za kupnju. Važno je napomenuti da se kratka prodaja ne smije dogoditi bez odobrenja zajmodavca.
Kratke prodaje obično su dugotrajne i velike papirološke transakcije, koje potraju do pune godine. Međutim, oni nisu toliko štetni za kreditni rejting kuće kao što je ovrha. Kratka prodaja izgleda bolje budućim zajmodavcima i vjerovnicima. Pokazuje da je ta osoba poduzela akciju prije nego što se banka preselila u dom za vraćanje kuće. Vlasnik kuće koji je prošao kroz kratku prodaju možda čak ima pravo odmah kupiti drugi dom.
Ključni odvodi
- Za podvodne vlasnike kuća kratka prodaja može biti način da izbjegnu povrat imovine, iseljenje i crne oznake na njihovim kreditnim rejtingima. Za potencijalnog kupca, završetak kratke prodaje zahtijeva fleksibilnost i puno strpljenja. Kupac mora biti siguran da posao vrijedi truda.
Kako se razlikuje ovrha
U slučaju ovrhe, zajmodavac oduzima dom nakon što zajmoprimac ne izvrši određeni broj plaćanja. Za razliku od većine kratkih prodaja, foreclosures se može dogoditi nakon što je vlasnik kuće napustio dom. Ako stanari još nisu otišli, zajmodavac ih iseljuje u postupku ovrhe.
Obično se ne može uzeti gotov postupak kao kratkotrajna prodaja, jer zajmodavac brine o brzoj likvidaciji imovine. Izolirane kuće mogu se prodati na aukciji na "prodajnom računu", gdje kupci licitiraju kuće u javnom postupku.
Vlasnici kuća koji podvrgavaju ovrhama doživljavaju trenutni pad i brzi pad svojih kreditnih rejtinga. U većini okolnosti moraju pričekati najmanje pet godina da bi kupili još jedan dom ili tri godine s FHA kreditom. Ovrha se pojavljuje na kreditnom izvještaju za sedam godina.
Kada biste trebali napraviti kratku prodaju?
Koraci do kratke rasprodaje
Postupak kratke prodaje varira od države do države, ali koraci obično uključuju:
- Paket za kratku prodaju - Prodavatelj podnosi zajmodavcu financijski paket. Sadrži financijske izvještaje, pismo koje opisuje poteškoće prodavatelja i kopije financijskih zapisa. Ponuda za kratku prodaju - Ako prodavatelj prihvati ponudu zainteresiranog kupca, agent za uvrštavanje koncesionara šalje zajmodavcu ugovor o uvrštavanju u ponudu, izvršenu ponudu za kupnju, otpremninsko pismo kupca i kopiju najbržeg čeka novca. Obrada banke - Banka pregledava ponudu i ili odobrava ili odbija ponudu za prodaju. To može trajati od nekoliko tjedana do mjeseci.
Ugovor o kratkoj prodaji
Na neki način kupnja nekretnine na kratkoj prodaji je poput svake kupnje kuće. Međutim, u ovom slučaju ugovor će odrediti da uvjeti podliježu odobrenju hipotekarnog zajmodavca.
U ugovoru bi također trebalo biti navedeno da se nekretnina kupuje „onakvom kakva jest“. Iako kupac može sadržavati jezik koji omogućuje otkazivanje posla ako inspekcija otkriva velike probleme, malo je vjerojatno da će se pregovarati o nižoj cijeni. Banka također neće vjerojatno izvršiti nikakve popravke, a prodavač, vezan za novac, još je manje vjerojatan da će mu pomoći.
Za razliku od ovrhe, pozajmljiva institucija ne posjeduje nekretninu u kratkoj prodaji. Međutim, budući da mora odobriti prodaju i primiti prihod, kupac će se baviti uglavnom bankom, a ne vlasnikom kuće.
Za i protiv
Transakcije s kratkom prodajom mogu biti mnogo napornije i testiranje strpljenja od redovnih transakcija nekretninama. Ako ponudite ponudu za nekretninu na kratkoj prodaji, budite spremni pričekati. Banke su ozloglašene po uzimanju više mjeseci da odgovore na kratke ponude za prodaju.
Provjerite je li kratka prodaja već odobrena zajmodavcu. Ako prodavač s bankom još nije dogovorio kratku prodaju, kupac čeka dugo čekanje, vrlo vjerojatno za ništa.
Neki stručnjaci preporučuju da zajmodavcu date rok kako bi smanjio vrijeme čekanja. Iako je teško reći hoće li ta strategija zaista potaknuti banku na djelovanje.
Zamke koje treba izbjegavati u kratkoj prodaji
Kupac se mora uvjeriti da je kratka prodaja već odobrena zajmodavcu. Ako prodavač još uvijek nije propustio ili dogovorio kratku prodaju s bankom, kupac čeka dugo čekanje, vrlo vjerojatno za ništa. Banka možda neće biti zainteresirana za kratku prodaju ako misli da može dobiti više novca odlaskom u ovrhu.
Potencijalne kupce također je pametno unaprijed provjeriti kako hipotekarni zajmodavac nema problema s imovinom koja se prodaje na kratko.
Najbolji agent za kratku rasprodaju
Zbog složenosti transakcije, kupac bi trebao raditi s agentom ili posrednikom koji ima iskustva s kratkom prodajom i spreman je raditi na jednom. Određeni agenti za prodaju nekretnina specijalizirani su za kratku prodaju i mogu imati certifikat za kratku prodaju i ovrhu (SFR), što je naziv koji nudi Nacionalno udruženje nekretnina. Nositelji ove potvrde prošli su specijaliziranu obuku.
Trganje nad cijenama
Kupac nekretnine za prodaju nakratko treba biti spreman podići ponuđenu cijenu. U konačnici, prodavač nema pravo ovlaštenja za odobravanje prodajne cijene, samo banka to može učiniti i može protusloviti.
S druge strane, banka bi mogla odbiti ponudu izravno, posebno ako je riječ o znatno nižoj ponudi. U najgorem scenariju, oni možda uopće neće odgovoriti.
Nastavite pretraživati
S obzirom na to koliko će vremena banci trebati da odgovori na vašu ponudu, kupac bi trebao nastaviti pregledavati druge kuće dok čeka odgovor. Agent može napisati ugovor o kupoprodaji na kratki način na način da kupac zadržava fleksibilnost da povuče ponudu.
Čak i ako kupac izvrši escrowing, banka može i dalje prikupljati ponude. Većina ljudi bi to smatrala neetičnim, jer je potencijalni kupac vjerojatno u ovom trenutku otpustio nekoliko tisuća dolara na inspekcijama, pretragama naslova i slično. Ali banka se suočava s gubitničkom transakcijom i želi minimizirati svoje gubitke.
Tako kasno odustati od posla toliko je gubitak vremena i novca za kupca, da ne spominjemo nevjerojatno frustrirajuće.
Iz svih ovih razloga, kotiranje na kratkim rasprodajama mora se uzeti sa zdravom dozom skepse.
Dobar posao ili loše?
Stručnjaci se ne slažu oko toga je li kratka prodaja dobra ponuda za kupce. Zagovornici kažu da se nekretnine s kratkom prodajom cijene ispod tržišne vrijednosti, što stvara priliku kupcima da dobro zarade ili da prvi putnici kuće uđu u dom koji si inače ne mogu priuštiti. Protivnici kažu da banke nemaju interesa za obavljanje prodaje požara, pa će napraviti odgovarajuću analizu tržišta prije nego što utvrde ili prihvate cijenu nekretnine.
Nadalje, kotaciona prodaja na kratkoj prodaji može biti iznos za koji agent prodavatelja misli da banka može prihvatiti, a ne iznos koji je banka zapravo pristala prihvatiti. Banka može smatrati da je cijena preniska ili bi prodavatelj mogao navesti nekretninu ispod tržišta s namjerom generiranja rata za licitiranje.
U nekim državama prodavatelj će protiv njega imati presudu o nedostatku, koja ga obvezuje da će banci vratiti razliku između iznosa hipoteke i prodajne cijene kuće, tako da je prodavaču u najboljem interesu da dobije što više novca., Jedna prednost i banci i kupcu je ta što je za razliku od imovine u vlasništvu banke manja vjerovatnoća da će imovina koja se nalazi na kratkim rasprodajama biti smećena ili pretresena. Iako imovina može biti odgođena za održavanje zbog vlasnikove financijske situacije, prodavatelj vjerojatno neće uništiti mjesto kad i dalje živi u njemu. Suprotno tome, vlasnici kuća koji izgube imovinu radi ovrhe često svoju frustraciju zbog kuće vraćaju kao način povratka u banku.
