Što je zajednička procjena hipoteke (SAM)?
Podijeljena hipoteka na hipoteku (SAM) je kada dužnik ili kupac kuće s kreditorom dijeli postotak aprecijacije u vrijednosti kuće. U zamjenu za ovu dodatnu naknadu, zajmodavac pristaje naplatiti kamatnu stopu koja je ispod prevladavajuće tržišne kamatne stope.
Razumijevanje hipoteke za zajedničku ocjenu
Hipoteka na zajedničko priznanje (SAM) razlikuje se od uobičajene hipoteke tijekom preprodaje imovine. Uz standardnu hipoteku, dužnik plaća zajmodavcu glavnicu koju duguje na zajmu plus kamate tijekom određenog broja godina. Kada zajmoprimac prodaje kuću, prihod od prodaje koristi se za otplatu hipoteke ako još uvijek postoji preostali dug banci.
Kao primjer, recimo da je vlasnik kuće financirao 300.000 dolara, a na kraju hipoteke dužnik je otplatio zajam. Pretpostavimo da je vrijednost kuće porasla sa 300 000 na 360 000 dolara ili 20%. Zajmoprimac zadržava 20-postotni dobitak, kao i prihod od prodaje.
Sa SAM-om, zajmoprimac se slaže da će jedan dio cjenjene vrijednosti kuće dati zajmodavcu kad dužnik prodaje kuću, kao i otplati hipoteku. Cijenjeni iznos koji se plaća banci zove se nepredviđena kamata, jer dajete zajmodavcu interes za cijenjenu vrijednost imovine. Uvjetne kamate dogovorene su unaprijed i dospijevaju zbog zajmodavca prilikom prodaje nekretnine. Banka će obično ponuditi nižu kamatnu stopu na SAM.
Koristeći naš raniji primjer, recimo da je dužnik sklopio hipoteku s podijeljenom procjenom s bankom, koja ima uvjetnu klauzulu od 25%. Ako se sjećate, vrijednost kuće povećavala se sa 300 000 na 360 000 dolara za dobivanje vrijednosti od 60 000 dolara. Prema SAM smjernicama, vlasnik kuće bi banci platio 25% ili 15.000 USD od vrijednosti prijema od 60.000 USD.
Ključni odvodi
- Hipoteka na zajedničku aprecijaciju (SAM) je kada zajmoprimac ili kupac kuće s kreditorom dijeli postotak aprecijacije u vrijednosti kuće. U zamjenu za ovu dodatnu naknadu, zajmodavac pristaje naplatiti kamatnu stopu koja je ispod prevladavajuće tržišna kamatna stopa. Hipoteka na zajedničku aprecijaciju može imati klauzulu o postupnom ukidanju nakon određenog broja godina.
Varijacije hipoteka zajedničke procjene
Hipoteke za zajedničko priznavanje mogu imati ugrađene različite kontingente. SAM može sadržavati klauzulu o postupnom ukidanju kojom bi mogao u potpunosti ukinuti ili umanjiti postotak plaćenom zajmodavcu tijekom vremena. Klauzula potiče vlasnika da ne prodaje nekretninu i ne vrati hipoteku. Uz neke klauzule, potencijalni interes mogao bi se potpuno obustaviti, a vlasnik kuće ništa ne duguje u trenutku prodaje.
Druga varijanta klauzule o postupnom ukidanju može odrediti da dužnik plaća postotak aprecijacije cijene kuća samo ako je dom prodat unutar prvih nekoliko godina. Tipičan termin postupnog ukidanja predviđa da se zajmodavcu isplati 25% vrijednosti vrijednosti ako dužnik proda u roku od pet godina.
Idealna situacija za zajmoprimca bila bi zadržati kuću pet godina, a ako dođe do povećanja vrijednosti, prodati je nakon pete godine jer će dužnik zadržati cjelokupnu aprecijaciju cijene. Međutim, za dužnika mogu postojati rizici. Ako zajmoprimac ne proda kuću i zadrži imovinu do završetka hipoteke, možda će banci morati platiti svoj dio cijene u kojoj se cijeni - ako ne postoji klauzula o ukidanju.
S druge strane, SAM-ovi pomažu zajmodavcima da nadoknade izgubljene kamate ako dužnik proda nekretninu prije nego što otplati hipoteku. Banke zarađuju na kamatama naplaćenim hipotekarnim kreditom, a ako kupac proda kuću, banka gubi sve buduće isplate kamata. Zajednička procjena hipoteke pomaže nadoknaditi dio gubitka kamate na kredit ako se nekretnina proda.
Podijeljene hipoteke u praksi
Hipoteke za zajedničko priznavanje ponekad se koriste kod investitora u nekretnine i stambenih kuća. Papuče su oni investitori koji kupuju i obnavljaju nekretninu u nadi da će donijeti zaradu. SAM-ovi za peraje najčešće rade na rastućem tržištu nekretnina. Međutim, ova vrsta kućnog zajma često ima vremensko ograničenje na otplatu duga. Za nekretnine koje nisu prodane do krajnjeg roka obično se refinancira preostali saldo po prevladavajućoj tržišnoj stopi.
Druga uporaba hipoteke za zajedničko priznavanje koristi se kada hipotekarni kredit premašuje vrijednost kuće ili je pod vodom. Do podvodne hipoteke može doći ako je tržište stanova odbilo nakon kupnje kuće. Banka može ponuditi modifikaciju zajma kako bi smanjila hipotekarni dug kako bi odgovarala nižoj tržišnoj vrijednosti kuće. Zauzvrat, banka bi mogla zatražiti da se zajam preinači u hipoteku s zajedničkim procjenama.
Međutim, mogu se pojaviti različiti porezni problemi s SAM-om, pri čemu zajmodavci možda ne bi imali isti porezni tretman za cjenjeni dobitak kao zajmoprimci. Kao rezultat, važno je kontaktirati poreznog savjetnika ili računovođu kako bi vam pomoglo otkriti vrijedi li koristiti zajedničku hipoteku.
