Sadržaj
- Razmatranja prije kupnje
- Postupak kupnje
- Posebni uvjeti za prvotimce
- Čestitamo. Što sad?
- Donja linija
Bez obzira jeste li to učinili prije ili ne, izazov za kupnju kuće može se činiti toliko zastrašujućim da je bilo jednostavno otići na prvo mjesto koje pada u vaš cjenovni rang ili nastaviti iznajmljivati. Da biste vam pomogli da demistificirate postupak i dobijete maksimum od kupnje, istražit ćemo što ćete morati razmotriti prije kupnje, što možete očekivati od samog postupka kupnje i nekoliko korisnih savjeta za lakši život nakon preseljenja,
Ključni odvodi
- Prije nego što započnete lov na kuće, zapitajte se kakav tip prebivališta najviše odgovara vašim potrebama i željama, koliko si kuća zapravo možete priuštiti, koliko možete dobiti financiranja i tko će vam pomoći u vašoj potrazi. Stvarni postupak kupnje kod kuće uključuje pronalaženje mjesto, osiguranje financiranja, ponuda, ponuda kućnog pregleda i zaključivanje posla. Kao novi vlasnik kuće, morate zadržati prebivalište, ali i zadržati novac - ne oslanjajte se na prodaju kuće kako biste financirali svoj odlazak u mirovinu, bez obzira na stambeno tržište.
Iskoristite ove informacije - i ostatak materijala u našem cjelovitom Vodiču za kupnju kuća - da prođete kroz složen postupak početka rada, proračunavanja kuće, pronalaska, provjere i učenja ključnih koncepata. i dobivanje hipoteke.
Razmatranja prije kupnje
Prvo što trebate utvrditi su koji su vaši dugoročni ciljevi, a zatim kako se vlasništvo kuće uklapa u te planove. Neki ljudi jednostavno žele pretvoriti sve one "izgubljene" najamnine u hipoteke koje zapravo vode u posjedovanje nečega opipljivog - pravednost, dušo! Ostali vlasništvo nad domovima vide kao neovisnost i uživaju u zamisli da su sami vlasnici kuće. Zatim, tu je pitanje razmišljanja o kupovini kuće kao ulaganja. Sužavanje krupnih ciljeva vlasništva nad kućom usmjerit će vas u pravom smjeru. Evo pet pitanja koja ćete se zapitati:
Koji tip kuće najbolje odgovara vašim potrebama?
Kada kupite stambenu nekretninu, na raspolaganju vam je nekoliko mogućnosti: tradicionalna obiteljska kuća, gradska kuća, stambena zgrada, zadruga ili višečlana zgrada s dvije do četiri jedinice. Svaka opcija ima svoje prednosti i nedostatke, ovisno o ciljevima vašeg vlasništva, tako da morate odlučiti koja će vam vrsta imovine pomoći da postignete te ciljeve. Također možete uštedjeti na otkupnoj cijeni u bilo kojoj kategoriji odabirom gornjeg dijela fiksatora, iako bi vrijeme, utrošeni kapital i novac koji se ulaže potrebno za pretvaranje gornjeg dijela fiksacije u vaš dom kuće iz snova mogao biti puno više nego što ste se založili.
Koje će specifične osobine imati vaš idealan dom?
Iako je dobro zadržati određenu fleksibilnost na ovom popisu, vi kupujete možda najveću kupnju svog života, a zaslužujete da ta kupovina odgovara i vašim potrebama i željama što je moguće bliže. Vaš popis treba sadržavati osnovne želje, poput susjedstva i veličine, sve do manjih detalja poput rasporeda kupaonice i kuhinje koja dolazi s pouzdanim aparatima.
Koliko hipoteke ispunjavate?
Prije nego što započnete s kupovinom, važno je steći predstavu koliko će vam zajmodavac zapravo biti spreman kupiti vašu prvu kuću. Možda mislite da si možete priuštiti mjesto od 300 000 dolara, ali zajmodavci mogu misliti da ste dobri samo za 200 000 dolara, ovisno o faktorima poput koliko drugog duga imate, mjesečnih primanja i koliko dugo ste na svom trenutnom poslu.
Obavezno pribavite pretplatu za zajam prije nego što stavite ponudu za kuću: U mnogim slučajevima prodavači neće čak ni zabavljati ponudu koja nije praćena pretplatom hipoteke. (Uz to, mnogi Realtors neće provoditi vrijeme s klijentima koji nisu pojasnili koliko si mogu priuštiti da troše.) To u osnovi radite podnošenjem zahtjeva za hipotekom i popunjavanjem potrebne papirologije. Korisno je kupovati zajmodavca i uspoređivati kamatne stope i naknade pomoću alata kao što je hipotekarni kalkulator ili Google.
Koliko si doma zapravo možete priuštiti?
S druge strane, ponekad će vam banka dati kredit za više kuća nego što stvarno želite platiti. To što banka kaže da će vam posuditi 300.000 dolara ne znači da biste zapravo trebali toliko posuditi. Mnogi kupci koji prvi put kupe čine ovu pogrešku i završe kućno siromašni - što znači da nakon što uplate mjesečnu hipoteku nema preostalih sredstava za druge troškove, poput odjeće, komunalnih usluga, odmora, zabave ili čak hrane.
Odlučujući koliko ćemo zajam zapravo uzeti, morat ćete sagledati ukupni trošak kuće, a ne samo mjesečnu uplatu. Razmislite koliko su visoki porezi na imovinu u vašoj odabranoj četvrti, koliko će koštati osiguranje vlasnika kuća, koliko očekujete da ćete potrošiti na održavanje ili poboljšanje kuće i kolika će biti vaša zatvaranja.
Imate li ozbiljne uštede?
Čak i ako se kvalificirate za veliku hipoteku, bit će znatni prethodni troškovi (poput predujma za dom, obično 20% ukupne kupoprodajne cijene) i troškovi zatvaranja. Dakle, trebate odložiti novac. Kada je u pitanju ulaganje s ciljem kupnje kuće - kratkoročnog cilja - jedan od najvećih izazova je ušteda u dostupnom, relativno sigurnom vozilu koje još uvijek donosi povrat. Ako imate godinu dana do tri godine da ostvarite svoj cilj, depozitna potvrda može biti održiva opcija. Neće vas obogatiti, ali nećete ni izgubiti novac. Ista ideja može se primijeniti na kupnju kratkoročnih obveznica ili portfelja s fiksnim dohotkom koji će vam donijeti neki rast, ali i zaštititi vas od burne prirode dionica.
Ako se kupovina kuće dogodi za šest mjeseci do godinu dana, tada ćete htjeti novac zadržati tekućim. Račun s visokim prinosima mogao bi biti najbolja opcija. Važno je osigurati da je FDIC osigurano, tako da ako banka ode ispod vas i dalje možete imati svoj novac do 250.000 dolara.
Tko će vam pomoći pronaći dom i voditi vas kroz kupnju?
Agent za prodaju nekretnina pomoći će vam da pronađete domove koji zadovoljavaju vaše potrebe i da su u vašem cjenovnom rangu, a zatim će se sastati s vama da biste ih pregledali. Nakon što odaberete kuću za kupnju, ovi profesionalci mogu vam pomoći u pregovaranju o cjelokupnom postupku kupnje, uključujući davanje ponude, zajam i dovršavanje papira. Dobra stručnost agenta može vas zaštititi od zamki na koje naiđete tijekom postupka. Većina agenata prima proviziju, uplaćenu od prihoda prodavatelja.
Postupak kupnje
Sad kad ste se odlučili na potez, istražimo što možete očekivati od samog postupka kupnje u kući. Ovo je kaotično vrijeme s ponudama i šalterama koji bijesno lete, ali ako ste spremni na gnjavažu (i papirologiju), kroz postupak možete proći sa svojom manje-više netaknutom razumom. Evo osnovnog napretka koji možete očekivati:
1. Pronađite dom
Obavezno iskoristite sve dostupne mogućnosti pronalaska kuća na tržištu, uključujući korištenje vašeg agenta za nekretnine, pretraživanje mrežnih popisa i vođenje okolica koje vas zanimaju u potrazi za znakovima za prodaju. Ondje s prijateljima, obitelji i poslovnim kontaktima stavite neke dostavljače. Nikad ne znate odakle može doći dobra referenca ili vodič za kuću.
Jednom kada ozbiljno kupujete dom, ne ulazite u otvorenu kuću bez agenta (ili barem spremni izbaciti ime nekoga s kime navodno radite). Možete vidjeti kako možda ne djeluje u vašem najboljem interesu da se počnete baviti agentom prodavatelja prije nego što kontaktirate nekog svog.
Ako imate proračun, potražite domove čiji puni potencijal tek treba realizirati. Čak i ako si sada ne možete priuštiti zamjenu groznih pozadina u kupaonici, možda bi bilo vrijedno neko vrijeme živjeti s ružnoćom u zamjenu za ulazak u kuću koju si možete priuštiti. Ako dom inače zadovoljava vaše potrebe u pogledu velikih stvari koje je teško promijeniti, poput lokacije i veličine, ne dopustite da vas tjelesne nesavršenosti odvrate. Kupci koji prvi put traže kuće trebali bi potražiti kuću kojoj mogu dodati vrijednost, jer se na taj način postiže zastoj u kapitalu koji će im pomoći da se podignu na ljestvici imovine.
2. Razmotrite svoje mogućnosti financiranja i sigurno financiranje
Lijepo će vam se osigurati da su vaše osobne financije u redu. Općenito, da biste se kvalificirali za kredit za stanovanje, morate imati dobar kredit, povijest plaćanja računa na vrijeme i maksimalni omjer duga i prihoda od 43%. Zajmodavci ovih dana uglavnom vole ograničiti troškove stanovanja (glavnica, kamate, poreze i osiguranje vlasnika kuća) na oko 30% mjesečnog bruto prihoda zajmoprimaca, iako se ta brojka može uvelike razlikovati, ovisno o lokalnom tržištu nekretnina.
Nakon što podmirivate zajmodavca i podnese zahtjev, zajmodavac će provjeriti sve pružene financijske podatke (provjera kreditnih rezultata, provjera podataka o zaposlenju, izračunavanje omjera duga i prihoda itd.). Zajmodavac može unaprijed odobriti zajmoprimcu za određeni iznos. Budite svjesni da čak i ako vam je odobrena hipoteka, vaš zajam može propasti u posljednjem trenutku ako nešto učinite kako biste promijenili kreditni rezultat, poput financiranja kupnje automobila.
Nemojte biti vezani za odanost svojoj trenutnoj financijskoj instituciji kada tražite prethodno odobrenje ili tražite hipoteku: Kupujte okolo, čak i ako se kvalificirate samo za jednu vrstu zajma. Naknade mogu biti iznenađujuće različite, kao i kamate na hipoteku, što naravno ima veliki utjecaj na ukupnu cijenu koju plaćate za svoj dom.
Neke vlasti također preporučuju da imate zajmodavca za podršku. Kvalificiranje za zajam nije jamstvo da će se zajam na kraju financirati: promjene smjernica preuzimanja ugovora, promjene analize rizika zajmodavaca i tržišta investitora mogu se promijeniti. Postoje slučajevi da klijenti potpišu dokumente o zajmu i deponovanju, a zatim dobivaju obavijest 24 do 48 sati prije zatvaranja da je zajmodavac zamrznuo sredstva na svom programu zajma. Imati drugog zajmodavca koji vas je već kvalificirao za hipoteku daje vam alternativni način da postupak postupite prema ili blizu rasporedu.
3. Dajte ponudu
Vaš agent za prodaju nekretnina pomoći će vam da odlučite koliko novca želite ponuditi za kuću zajedno sa bilo kojim uvjetima koje želite zatražiti, poput kupca da plati svoje troškove zatvaranja. Vaš agent će tada predstaviti ponudu agentu prodavatelja; prodavatelj će ili prihvatiti vašu ponudu ili izdati protuvrijednost. Zatim možete prihvatiti ili nastaviti vraćati se naprijed i natrag dok ne postignete ugovor ili ne odlučite da ga nazovete da prekine.
Prije nego što pošaljete svoju ponudu, pogledajte još jedan svoj proračun. Ovaj faktor vremena u procijenjenim troškovima zatvaranja (koji može iznositi bilo gdje od 2% do 5% kupoprodajne cijene), troškovi posla na posao i bilo koji neposredni popravak i obavezni uređaji koji će vam možda trebati prije nego što se možete useliti. I razmislite naprijed: Lako je zasjedati vam veći ili neočekivani troškovi komunalnih usluga, porezi na imovinu ili naknade za pridruživanje u susjedstvu, pogotovo ako se premještate iz situacije za najam ili stan u kojem se ranije niste susreli. Možete zatražiti račune za vodu i energiju za posljednjih 12 mjeseci kako biste dobili uvid u prosječne mjesečne izdatke.
4. Provjerite kućni pregled
Čak i ako se kuća koju namjeravate kupiti čini besprijekornom, obuka profesionalnog pregleda vašeg potencijalnog novog doma ne može zamijeniti kvalitetu, sigurnost i opće stanje. Ako kućna inspekcija otkrije ozbiljne nedostatke koje prodavač nije otkrio, općenito ćete moći odustati od ponude i vratiti svoj depozit. Pregovaranje s prodavateljem za popravke ili sniženje prodajne cijene druge su mogućnosti ako se nađete u ovoj situaciji.
5. Zatvorite ili krenite dalje
Ako možete sklopiti ugovor s prodavateljem ili još bolje, ako inspekcija nije otkrila neke značajnije probleme, trebali biste biti spremni zatvoriti. Zatvaranje u osnovi uključuje potpisivanje tone papira u vrlo kratkom roku, moleći se da ništa ne propadne u posljednjem trenutku.
Stvari s kojima ćete se baviti i koje ćete platiti u posljednjim fazama kupnje mogu uključivati procjenu kuće (hipotekarne tvrtke to zahtijevaju da zaštite svoj interes za kuću), izvršavajući pretragu naslova kako biste bili sigurni da nitko drugi osim prodavatelj ima potraživanje vlasništva nad nekretninom, pribavljanje privatnog hipotekarnog osiguranja ili povrata zajma ako je predujam manji od 20% i ispunjavanje hipoteke.
Posebni uvjeti za prvotimce
Budući da je vlasništvo nad kućama ključno obilježje američkog sna, kupci koji prvi put kupuju kuće imaju širok izbor mogućnosti kojima će im pomoći da dobiju prebivalište, od državnih programa do poreznih olakšica do zajma koji podržavaju savezni građani za one koji nemaju standardni minimum 20% predujam ili za ljude u posebnim kategorijama, poput domorodaca i veterana. I dok se definicija prvopričesnika čini samorazumljiva, zapravo biste je mogli kvalificirati kao jednu čak i ako niste novak.
Američko Ministarstvo za stambeni i urbanistički razvoj (HUD) prvotnog kupca kuće definira kao nekoga tko ispunjava bilo koji od sljedećih uvjeta:
- Pojedinac koji već tri godine nije posjedovao glavni prebivalište. Supružnik se također smatra kupcem koji prvi put živi ako ispunjava gornje kriterije. Ako ste vlasnik kuće, ali vaš supružnik nema to mjesto, možete zajedno kupiti mjesto kupca kuće. Samohrani roditelj koji je u vlasništvu kuće samo s bivšim supružnikom dok je u braku. Raseljeni domaći čovjek koji je samo u vlasništvu supružnik. Fizička osoba koja je imala samo prebivalište s glavnim prebivalištem, a nije trajno pripojena stalnom zakladu u skladu s primjenjivim propisima. Pojedinac koji je posjedovao imovinu koja nije bila u skladu s državnim, lokalnim ili modelnim građevinskim pravilima - i koja ne može biti usklađen za manje od troškova izgradnje trajne građevine.
Čak se i IRS upliće u akciju, omogućavajući vam da koristite IRA (ograničeno) za financiranje kupnje. Definitivno vas očekuje provjeriti posebne pogodnosti za kupce koji prvi put dolaze u kuću.
Čestitamo, novi vlasnici kuće. Što sad?
Potpisali ste papire, platili prijevoznike i novo se mjesto počinje osjećati kao kod kuće. Igra je li tako? Ne baš. Provjerimo sada nekoliko konačnih savjeta kako život kao novog vlasnika kuće učiniti zabavnijim i sigurnijim.
Nastavite štedjeti.
Uz vlasništvo kuće dolazi do velikih neočekivanih troškova, poput zamjene oluka za kišu ili dobivanja novog bojlera. Pokrenite fond za hitne slučajeve svog doma kako ne biste bili uhvaćeni bez zaštite kad ti troškovi neminovno nastanu.
Redovito održavajte.
Uz veliku količinu novca koju ulažete u svoj dom, poželjet ćete se izvrsno pobrinuti za njega. Redovito održavanje može smanjiti troškove popravka tako što će moći riješiti probleme kad su mali i upravljivi.
Zanemarite tržište stanova.
Nije važno koliko vaš dom vrijedi u bilo kojem trenutku - osim trenutka kad ga prodate. Mogućnost izbora kada prodajete kuću, umjesto da budete prisiljeni na prodaju zbog preseljenja posla ili financijske nevolje, bit će najveća odrednica hoćete li vidjeti solidnu dobit od ulaganja.
Ne oslanjajte se na prodaju kuće za financiranje vašeg umirovljenja.
Iako imate dom, ipak biste trebali nastaviti štedjeti maksimum na svojim računima za odlazak u mirovinu svake godine. Iako se može činiti teško povjerovati onome tko je promatrao bogatstva koja su neki stvorili tijekom stambenog balona, nećete nužno ubiti prilikom prodaje kuće. Ako svoj dom želite gledati kao izvor bogatstva u mirovini, uzmite u obzir da nakon što otplatite hipoteku, novac koji ste potrošili na mjesečne isplate možete koristiti za financiranje nekih životnih i zdravstvenih troškova u mirovini.,
Donja linija
Ovaj kratki pregled trebao bi vam pomoći na putu ka popunjavanju bilo kakvih praznina u znanju o kupnji kuće. Imajte na umu da što se više unaprijed educirate o procesu, to će on biti manje stresan i veća je vjerojatnost da ćete dobiti kuću koju želite po cijeni koju možete sebi priuštiti - i sa osmijehom na licu.
