Što je neto operativni prihod - NOI?
Neto operativni prihod (NOI) je izračun koji se koristi za analizu isplativosti ulaganja u nekretnine koje stvaraju dohodak. NOI iznosi sve prihode od imovine, umanjene za sve razumno potrebne operativne troškove. NOI je podatak prije oporezivanja, koji se pojavljuje u izvještaju o prihodima i novčanom toku imovine, koji ne uključuje plaćanje glavnice i kamata na kredite, kapitalne izdatke, amortizaciju i amortizaciju. Kad se ova metrika koristi u drugim industrijama, ona se naziva "EBIT", što znači "zarada prije kamata i poreza".
Ključni odvodi
- Neto prihod iz poslovanja mjeri profitabilnost imovine koja stvara dohodak prije dodavanja bilo kakvih troškova financiranja ili poreza. Operativnim troškovima koji se koriste u NOI metriki može se upravljati ako vlasnik nekretnine odgodi ili ubrza određene stavke prihoda ili rashoda. Metoda NOI ne uključuje kapitalni rashodi.
Formula za NOI je:
Neto prihod iz poslovanja = RR -Ovdje: RR = prihod od nekretninaOE = operativni troškovi
Neto poslovni prihod
Što vam govori NOI?
Neto operativni prihod je metoda vrednovanja koju profesionalci za nekretnine koriste za utvrđivanje precizne vrijednosti imovine koja stvara dohodak. Da bi se izračunao NOI, operativni troškovi imovine moraju se oduzeti od prihoda koji imovina proizvede.
Osim prihoda od najma, nekretnina također može ostvariti prihod od pogodnosti poput parkinga, automata i veša za rublje. Operativni troškovi uključuju troškove vođenja i održavanja zgrade, uključujući premije osiguranja, pravne naknade, komunalije, porez na imovinu, troškove popravka i naknadu za dom. Kapitalni izdaci, poput troškova za novi klimatizacijski sustav za cjelokupnu zgradu, nisu uključeni u izračun.
NOI pomaže investitorima u nekretninama da odrede stopu kapitalizacije, što im zauzvrat pomaže da izračunaju vrijednost nekretnine, omogućujući im da usporede različite nekretnine koje bi mogli razmotriti kupnju ili prodaju.
Za financirane nekretnine NOI se koristi i u omjeru pokrića duga (DCR), koji vjerovnicima i investitorima govori jesu li prihodi imovine pokriveni operativni troškovi i plaćanje duga. NOI se također koristi za izračunavanje multiplikatora neto dohotka, novčanog povrata ulaganja i ukupnog povrata ulaganja.
Primjer kako se koristi neto operativni prihod
Pretpostavimo da posjedujete nekretninu koja godišnje sa sobom povlači 120.000 USD i ostvaruje operativne troškove od 80.000 USD. U ovom slučaju, dobit će NOI od 40 000 USD (120 000 do 80 000 USD). Ako je ukupan iznos negativan, ako su operativni troškovi veći od prihoda, rezultat se naziva neto operativni gubitak (NOL).
Vjerovnici i komercijalni zajmodavci uvelike se oslanjaju na NOI kako bi odredili potencijal stvaranja prihoda od imovine koja se stavlja u hipoteku, čak i više nego što faktorima ulažu u kreditnu povijest investitora. Jednostavno rečeno: ova metrika pomaže zajmodavcima da temeljno procijene početnu vrijednost nekretnine predviđajući njegove novčane tokove. Ako se neka imovina smatra isplativom, zajmodavci također koriste ovu cifru kako bi odredili veličinu zajma koji su spremni dati. S druge strane, ako nekretnina pokazuje neto operativni gubitak, zajmodavci vjerojatno odbacuju zajmoprimčev zahtjev za hipoteku.
Vlasnici imovine mogu manipulirati operativnim troškovima odgađajući određene troškove dok ubrzavaju druge. NOI se također može povećati povećanjem najma i drugih naknada, istovremeno istodobno smanjujući razumno potrebne operativne troškove. Kao primjer potonjeg, razmislite o scenariju u kojem se vlasnik stana odriče stanarine godišnje 12.000 dolara stanarine, u zamjenu za tog iznajmljivača koji djeluje kao upravitelj imovine. Ako bi vlasnik stana obično plaćao upravitelju zgrade plaću od 30 000 USD, on bi od toga mogao oduzeti "razumno potrebne" troškove od 30 000 dolara od prihoda, a ne od stvarnih troškova od 12 000 dolara. (Za povezano čitanje, pogledajte "NOI protiv EBIT: Usporedba razlika")
