Co-ops vs. Condos: pregled
Condos i co-ops dijele sličnosti, ali također imaju jedinstvene karakteristike koje nude niz mogućnosti za stanovnike. Na mnogo načina, tržište nekretnina u New Yorku za razliku je od bilo kojeg drugog u Sjedinjenim Državama. Jedna od najvećih razlika je da su stanovi na prodaju u NYC-u ili condos ili co-up. U većini mjesta condos su pravilo, ali ne u Velikoj jabuci. Iako kooperanti nadmašuju stanove u NYC-u - otprilike 75%, prema većini procjena - u ovom je trenutku više aktivnih stanova na aktivnom tržištu.
Započnimo kratkim ispitivanjem razlike između zadrugara i condo-a. Kada kupite kondominijum, vaš stan, kao i postotak zajedničkih prostorija, pripadaju vama. Kada kupujete zadrugu, ustvari ne kupujete svoj stan; umjesto toga, kupujete dionice u korporaciji koja je vaša zgrada. Veličina vašeg udjela ovisi o veličini vašeg stana; kupnja dionica omogućuje vam da zauzmete jedinicu u zadružnoj zgradi. Prilikom zatvaranja stana, dat će vam djelo; na zatvaranju za zadrugu dobit ćete vlasnički zakup.
U većini slučajeva i kondomi i dočasnici imaju vratara i nadzornika osoblja. neki će dodati vratar koji će učiniti sve što ostala dva ne čine. Sadržaji mogu biti niski (možda samo spremište u podrumu) ili sveobuhvatni, kao što su uređena terasa, biljar, soba za klavir, skrita soba, igraonica za djecu i teretana.
Ključni odvodi
- Kada kupite kondominijum, vaš stan, kao i postotak zajedničkih prostorija, pripadaju vama. Kada kupite polica, zapravo ne kupujete svoj stan; umjesto toga, kupujete dionice u korporaciji koja je vaša zgrada. Cene stana su veće od kooperanata, ali kooperanti zahtijevaju veći predujam, veće mjesečne naknade i dugotrajan postupak odobrenja. Condos dopuštaju iznajmljivanje stana dok zadruge ne nude, a kupcima nude stabilniju, manje prolaznu zajednicu.
Stanovi
Novija četvrt koja se nekad smatrala zaostalom, ali koja se sada smatra hip-om, tamo ćete naći stan. Prema Garyu Malinu, predsjedniku njujorške agencije za promet nekretninama Citi Habitats, "Ako je život u staklenoj kući na nebu više vaš stil, vjerojatno ćete gledati puno stanova. Zgrade stana nisu postale uobičajene. u New Yorku do 1970-ih, pa su često modernije od kooperanata. "Budući da je na Manhattanu dostupno zemljište za nove zgrade za stanovanje ograničeno", kaže on, "najnoviji kondominiumi vjerojatno će se naći u naseljenim stanovima dolaze i obrubljuju susjedstva na dalekom istoku i zapadnoj strani. U Queensu i Brooklynu vidjeli smo da se mnogi stanovi novogradnje grade u nekadašnjim industrijskim područjima uz rivu u Long Island Cityju i Williamsburgu, kao i u centru Brooklyna. ”
Predujam i cijena
Trošak često može potaknuti postupak donošenja odluke za kupnju nekretnina, a kondomi nude atraktivne predujmove, pri čemu se obično traži samo 10% kupoprodajne cijene. Međutim, stanovi imaju veće cijene od zadrugara.
Zatvaranje troškova
Troškovi zatvaranja stana su viši nego za zadrugu. Za detalje, zamolili smo njujorškog odvjetnika za nekretnine Adama Stonea da ih usporedi. Evo što je smislio: Za stan od milijun dolara s hipotekom od 800 000 USD, troškovi zatvaranja bili bi: osiguranje naslova za kupca, 4.500 dolara; osiguranje naslova zajmodavca, 1.000 USD; pretraživanja naslova, 700 dolara, naknade za snimanje, 700 dolara, porez na vlastelinstvo u državi New York, 10 000 dolara, porez na hipoteku na NYS, 15, 370 dolara. Sveukupno: 32.270 USD (bez naknada zajmodavca, koje se razlikuju ovisno o zajmodavcu).
A za sve koji se pitaju što je porez na vile, Stone objašnjava: „Država New York ima porez na promet od 0, 4% od prodajne cijene, koji se naplaćuje prodavatelju bilo koje stambene imovine. Također ima porez na transfer kupca od 1%, koji se također naziva "porez na vile", jer se primjenjuje samo na stambene objekte po cijeni od milijun ili više dolara."
Mjesečne naknade
Vlasnici stan imaju mjesečni račun nazvan "zajednički troškovi", koji se koriste za održavanje zgrade - zajednički prostori, uređenje okoliša, plaćanje osoblja i često neke od komunalnih usluga.
Vlasnici stana svaki mjesec pišu dvije čekove (jedan za održavanje zgrade i jedan za porez na imovinu), ali često je ukupni zbroj vlasnika stana manji od računa za održavanje vlasnika stanara.
Ploča
Condo ploče obično su manje zahtjevne od co-op ploča. Kooperanti imaju dulji postupak odobravanja, uključujući intervju. Upravni odbor odlučuje može li potencijalni kupac kupiti zadrugu.
Prema Warner M. Lewisu tima Harkov Lewis u Halstead Property, "Uz stan, zgrada može zatražiti paket na kupca", kaže Lewis, "ali razgovora nema, a zgrada ima pravo samo prvog odbijanja (tj. bilo morate ga odobriti ili ga stan mora kupiti sam) što znači da, ako imate potpisan ugovor, osim ako se kupcu ne dogodi nešto (ili financiranje), posao je dobar kao i učinjen."
pravila
Condos ima manje pravila, uključujući ograničenja u korištenju stranih sredstava za kupnju. Condos omogućavaju međunarodnim investitorima kupovinu i iznajmljivanje njihovih prostora; obično s nekim upozorenjima, ali nijedna koja nije teška. Condos također dopušta da se stan može iznajmiti ili dati u zakup drugoj stranci. Međutim, neke udruge za condo mogu nametnuti više pravila od drugih. Stoga je važno da potencijalni kupci istražuju kako bi utvrdili što je, a što nije.
Prednost kupca
Prema Garyu Malinu, predsjedniku Citi Habitats, "Ako biste radije marširali prema ritmu svog bubnjara - a cijenite fleksibilnost - onda bi vam condo mogao biti mudri izbor. Međutim, shvatite da ta sloboda dolazi i po cijenu. Condos su gotovo uvijek skuplji od ekvivalentnih kooperanata. Pored toga, ako redovno viđate nova lica u liftu, potražite ih drugdje. Iznajmljivači mogu biti uobičajeni u stambenim zgradama. Vlasnici često koriste liberalne politike stana."
Co-ops
Općenito govoreći, stariji, etablirani stambeni prostori imaju prednost zadruga. Kao što Gary Malin objašnjava: "Ako volite povijesna imanja, vjerojatno ćete završiti u zadruzi, jer su gotovo sve predratne zgrade organizirane na ovaj način. Također, zbog toga što su zgrade zadruga obično starije od stanova za stanove, one se često nalaze na više središnjih mjesta. Na primjer, gotovo sve stambene zgrade koje se protežu na Park Avenue na Gornjoj istočnoj strani (idealno mjesto bilo kojom mjerom) su kooperacije."
Depozit i cijena
Kao i kod condo-a, odluka se može svoditi na to koliko možete potrošiti i uštedjeti za predujam. Iako je moguće odložiti samo 10% kupoprodajne cijene stana, kooperant može zahtijevati znatno veći predujam u blizini od 20% do 50% kupoprodajne cijene. Dobra vijest je da je otkupna cijena zadruge obično manja od stanova. Iako cijene mogu varirati ovisno o kvartu koji je uključen.
Zatvaranje troškova
Prema riječima njujorškog odvjetnika za nekretnine Adama Stonea, zadruga ima niže troškove zatvaranja. U primjeru koji je gore citiran za stan koji je imao više od 32.000 USD, zadruga upravo ima porez na vlasništvo od 10.000 USD. Značajna razlika je zbog činjenice da je stan pravo vlasništva, dok su kooperativne dionice osobno vlasništvo. "To može biti samo semantika nekih, ali ne pri izračunavanju troškova zatvaranja."
Mjesečne naknade
Vlasnici zadruga pišu jedan ček mjesečno pod nazivom "troškovi održavanja". Slično kao i stanovi, mjesečna naknada ide za osnovno održavanje imovine i osoblja potrebnog za pravilno funkcioniranje zgrade. Naknade za zadrugarstvo obično su veće od naknada za stan, jer naknada često uključuje barem dio hipoteke za zgradu. Iako mjesečne naknade mogu varirati ovisno o veličini zgrade.
Međutim, važno je napomenuti da se održavanje i uobičajeni troškovi ne postavljaju u kamen. Svaki veći trošak - novi krov, novi lobi, više članova osoblja - može pokrenuti procjenu: nešto o čemu odlučuju članovi odbora i nešto što se rijetko može preokrenuti.
Ploča
Kao što je ranije rečeno, većina suradničkih odbora ima strog i često dugotrajan postupak prijave koji od kupca može naručiti financijske podatke, podnijeti potvrdu o zaposlenju i eventualno osobnu provjeru.
Warner M. Lewis Harkov Lewis tima u Halstead Property, rezimira: "U zadruzi ne samo da morate imati novac za kupnju stana (ili financiranje da biste to učinili), već vas mora odobriti i odbor nakon podnošenja prijave, što je obično vrlo detaljno i dugotrajno. Tada, bez ikakvog razloga, kupac može biti odbijen nakon njihovog razgovora ili čak i prije, samo zbog nečega u njihovom paketu. Imao sam i vidio ponude gdje postoji nula rima ili razloga za odbijanja."
pravila
Ploče na zadruzi imaju više pravila nego kondomi i mogu odrediti kada možete vježbati trombon, možete li na vrata staviti ukrase za odmor i može li se vaš kućni ljubimac useliti s vama. Većina pravila namijenjena je promicanju sklada, smirenosti i uljudnosti življenja u suradnji.
Ali, pravila koja obeshrabruju neke domaće kupce, a skoro sve međunarodne kupce, ograničavaju se na način davanja u zakup - rijetko je kada zadruge mogu dioničarima dopustiti da unajmljuju svoje stanove u bilo kojem produženom periodu, ako uopšte postoje. Još jedno pravilo udruživanja koje onemogućava kupnju međunarodnih partnera jest to što malo vjerovatno mogu prihvatiti nikoga čija su sredstva izvan SAD-a.
Prema Lewisu, "suradnici podrazumijevaju uspostavu stabilne grupe stanovnika koja već dugo traje. Condos se ne čini tako zabrinut zbog toga."
Prednost kupca
Prema Garyu Malinu, "Co-ops su pametan izbor za one koji cijene stabilnost i žele saditi korijenje u zgradi. Jednostavno se zapitajte:" Jesam li za to na duge staze? " Kooperati su puno manje prolazni od condos-a, pa su to sjajno mjesto za život ako želite upoznati svoje susjede. Samo budite spremni na analizu, poker i prodor, ali shvatite da je ovaj postupak ono što kooperativno stabilno i izuzetno sigurno ulaganje."
