Odluka o refinanciranju vašeg doma ovisi o mnogim čimbenicima, uključujući duljinu vremena u kojem planirate živjeti, trenutne kamatne stope i koliko će vam trebati da nadoknadite troškove zatvaranja. U nekim slučajevima refinanciranje je mudra odluka. U drugima se to možda ne isplati financijski.
Budući da već posjedujete nekretninu, refinanciranje će vjerojatno biti lakše od dobivanja početnog kredita kao kupca koji prvi put radi. Uz to, ako već duže vrijeme posjedujete vašu nekretninu ili kuću, a izgradili ste značajan kapital, to će olakšati refinanciranje. Ali ako je povlačenje tog kapitala ili konsolidiranje duga razlog za povrat novca, imajte na umu da se time može povećati broj godina koje ćete dugovati na hipoteci - a ne pametni financijski pomaci.
Kućna procjena: ključ uspješnog refinanciranja
Razmislite o završnim troškovima
Tipično pravilo je da, ako možete smanjiti trenutnu kamatnu stopu za 1% ili više, možda bi imalo smisla refinancirati zbog novca koji ćete uštedjeti. Refinanciranje u nižu kamatnu stopu također vam omogućava brže stvaranje kapitala u vašem domu.
Ako su kamatne stope opale dovoljno nisko, moglo bi biti moguće refinancirati kako bi skratili rok zajma - recimo, s 30-godišnjeg na 15-godišnju fiksnu hipoteku - bez mnogo promjene mjesečne isplate.
Slično tome, padajuće kamatne stope mogu biti razlog pretvaranja iz fiksne u hipoteku s prilagodljivom stopom (ARM), jer periodične prilagodbe za ARM znače niže stope i manja mjesečna plaćanja. S povećanjem stopa hipoteke, ova strategija ima manje financijskog smisla. Doista, periodične prilagodbe ARM-a koje povećavaju kamatnu stopu na vašoj hipoteci mogu pretvoriti u zajam s fiksnom stopom mudar izbor.
Međutim, u sve ove scenarije postoje troškovi. Trošak će morati pokriti naknade poput naslova osiguranja, odvjetničkih troškova, procjena troškova, poreza i naknada za transfer. Ti troškovi refinanciranja, koji mogu biti od 3% do 6% glavnice zajma, gotovo su toliko visoki koliko i troškovi početne hipoteke i mogu potrajati godinama kako bi ih se vratilo.
Ključni odvodi
- Možda će biti pametno refinancirati ako kamatnu stopu spustite za 1% ili više. Obavezno planirajte ostati u kući dovoljno dugo da nadoknadite troškove refinanciranja. Oslobađanje od privatnog hipotekarnog osiguranja ili PMI-ja je jedno dobro razlog da se nova hipoteka.
Razmislite koliko dugo planirate ostati u svom domu
Odlučujući hoćete li refinancirati ili ne, morat ćete izračunati kolika će biti vaša mjesečna ušteda nakon dovršetka refinanciranja.
Recimo, na primjer, da imate 30-godišnji hipotekarni kredit za 200.000 dolara. Kad ste prvi put uzeli zajam, kamatna stopa je bila fiksna na 6, 5%, a mjesečna uplata je iznosila 1.257 USD. Ako kamatne stope padnu na 5, 5% fiksne, to bi moglo smanjiti mjesečno plaćanje na 1.130 USD - ušteda od 127 USD mjesečno ili 1.524 USD godišnje.
Vaš zajmodavac može izračunati vaše ukupne troškove zatvaranja za refinance ako odlučite nastaviti. Ako vaši troškovi iznose otprilike 2.300 USD, tu cifru možete podijeliti uštedama kako biste odredili točku postizanja - u ovom slučaju 1, 5 godina u kući (2.300 dolara podijeljeno s 1.524 USD = 1.5 godina). Ako planirate ostati u kući dvije godine ili duže, refinanciranje bi imalo smisla.
Ako je kapital u vašem domu manji od 20%, od vas bi se moglo zatražiti plaćanje PMI-a, što bi moglo umanjiti uštede koje biste mogli dobiti od refi-ja.
Razmislite o PMI
U razdobljima kada kućne vrijednosti opadaju, mnogi se domovi ocjenjuju znatno manje nego što su povijesni ocjeni. Ako je to slučaj kada razmišljate o refinanciranju, iznos po kojem se procjenjuje vaš dom može značiti da vam nije dovoljan kapital da biste zadovoljili 20% predujma za novu hipoteku.
Za refinanciranje morat ćete osigurati veći novčani depozit od očekivanog ili ćete možda morati imati privatno hipotekarno osiguranje (PMI), što će u konačnici povećati mjesečnu uplatu. To može značiti da čak i uz pad kamatnih stopa stvarna ušteda možda neće iznositi puno.
Suprotno tome, refinanciranje koje će ukloniti vaš PMI uštedjet će novac i možda bi bilo vrijedno to učiniti samo iz tog razloga. Ako vaša kuća ima kapital veći od 20%, nećete trebati plaćati PMI, osim ako imate hipotekarni kredit FHA ili ako se ne smatra visokim rizikom dužnikom. Ako trenutno plaćate PMI, imate najmanje 20% kapitala, a trenutni zajmodavac neće to ukloniti, trebali biste refinancirati.
