Hoće li Rogers jednom preporučio da ljudi zbog svoje oskudice kupuju zemlju. Imajući to u vidu, ulagači moraju razumjeti praktičnost posjedovanja zemljišta i vođenja poslovnog poduhvata na kopnu. Oni također moraju biti svjesni specifičnih vrsta mogućnosti ulaganja u zemlji dostupnih putem investicijskih proizvoda poput fondova kojima se trguje na burzi (ETF-ovi) i burzovnih burzovnih zapisa (ETN-ovi).
Vrste zemljišnih ulaganja
Nezavisno bogati ljudi mogu kupiti zemljište za osobnu upotrebu, rekreaciju - i da, za ulaganje. Nažalost, većina ljudi ne spada u ovu kategoriju. Postavlja se pitanje: Mogu li mogućnosti vlasništva nad zemljištem i poslovni pothvati generirati prihvatljiv povrat ulaganja za male investitore, a istovremeno im pribaviti radosti i atribute povezane s vlasništvom nad zemljištem? Da biste odgovorili na to pitanje, morate biti u mogućnosti procijeniti 10 općih kategorija potencijalnih ulaganja u zemljište:
- Stambeno razvojno zemljišteMineralno poljoprivredno zemljišteVelična poljoprivredna zemljištaVinogradiPrehranaRekreacijsko zemljište
Ulaganja u stambene i poslovne prostore
Razvoj stambenog i komercijalnog zemljišta nudi izvestan ulaz u ulaganja, jer se gotovo neograničen broj mogućnosti za razvoj zemljišta može strukturirati tako da udovolji ulagačkom kapitalu i vremenskim ograničenjima. Za većinu malih ulagača ETF-ovi za ulaganja u nekretnine idealan su izbor jer ne zahtijevaju izravno upravljanje, široko su raznoliki prema vrsti imovine, geografski su raznoliki, mogu se kupiti ili prodati u stvarnom vremenu, i vrlo su jeftine. Neki se specijaliziraju za vrstu nekretnina, ali drugi, kao što je Vanguard REIT ETF (VNQ), pružaju raznoliku izloženost industrijskoj, uredskoj, maloprodajnoj, zdravstvenoj zaštiti, javnim skladištima i razvoju stambenih objekata.
Nažalost, ove vrste ulaganja negiraju mogućnost vlasnika zemljišta da uživa u korištenju zemljišta. Stoga, razvoj stambenih i poslovnih zemljišta nije izvediva opcija za ljude koji žele istinski doživljaj vlasništva nad zemljom.
Red za usjeva i zemljište za stoku
Zemljište kupljeno za uzgoj uzgajivača uzgoja ili za obavljanje stočarskih poslova pruža mogućnost uživanja u zemlji u domaćem smislu, kao i sa stajališta stvaranja prihoda. Međutim, postoje brojni problemi za male investitore koji kupuju zemlju kako bi radili ove vrste poduzeća. Prvo, mjerilo potrebno za obavljanje uzgoja uzgoja ili uzgoja stoke mora biti vrlo veliko da bi bilo financijski održivo. To zauzvrat zahtijeva značajne kapitalne izdatke koji su daleko iznad onoga što si većina ljudi može priuštiti. Nadalje, tekući fiksni troškovi povezani s vođenjem ove vrste poljoprivrednih operacija izuzetno su visoki.
To zauzvrat znači da su financijske poluge i poslovni rizik takvih operacija također vrlo visoki. Kao rezultat, značajan iznos stresa se stavlja na vlasnika zemljišta, kako bi ove vrste poslovnih poduhvata bile financijski uspješne. U mnogim slučajevima razina stresa daleko prelazi koristi za kojima ljudi čeznu za vlasnicima zemljišta. Imajući to u vidu, poštena je procjena da bi većina malih ulagača trebala izbjegavati obavljati ove vrste velikih poljoprivrednih operacija, jer će rizik i teškoće takve aktivnosti vjerojatno premašiti bilo kakve koristi.
Iako posjedovanje tradicionalne proizvodnje uzgoja uzgoja ili uzgoja stoke vjerojatno nije izvedivo za većinu malih ulagača, mnoge poljoprivredne investicije pružaju prihvatljivu investicijsku izloženost tradicionalnim poljoprivrednim poduzećima. Na primjer, Fond američkog poljoprivrednog indeksa za poljoprivredu (USAG) je burzovni fond koji osigurava izlaganje soji, kukuruzu, pšenici, pamuku, šećeru, kavi, sojinom ulju, živoj stoci, stočnoj hranidbi, kakau, vitkim svinjama, Kansas City pšenica, kanolino ulje i sojin obrok. Stoga će ulaganjem u ovaj proizvod mali investitori imati široku investicijsku izloženost tradicionalnom poljoprivrednom poslovanju. To zauzvrat investitor može iskoristiti za pomaganje u održavanju napretka na tradicionalnim poljoprivrednim praksama, kao i za postizanje atraktivnog povrata ulaganja u vremenu.
Mali investitori mogu također koristiti razne burzovne novčanice (ETN) za ulaganje u posebne vrste tradicionalnih poljoprivrednih operacija. Na primjer, Barclays iPath Pure Beta Agriculture ETN (DIRT) pruža investicijsku izloženost mekim proizvodima poput kukuruza, pšenice, soje, šećera, pamuka i kave, a Barclays iPath Pure Beta stoka ETN (LSTK) pruža izloženost goveđi i svinje.
U pogledu korištenja ETF-ova i ETN-ova kao mogućnosti ulaganja u zemljište i poljoprivredu, ulagači moraju razumjeti da mnoge od tih vrsta proizvoda koriste izvedene instrumente kao što su terminski ugovori za stvaranje izloženosti tržištu. Kao rezultat, ulagači moraju provesti temeljitu dubinsku analizu ovih vrsta ulaganja kako bi u potpunosti razumjeli njihove potencijalne rizike i koristi. Ipak, korištenje ETF-ova i ETN-a vjerojatno će predstavljati najbolju priliku za sudjelovanje u tradicionalnim poljoprivrednim operacijama velikih razmjera.
Male mogućnosti ulaganja u poljoprivredu
Da bi mali investitori zaista uživali u tradicionalnijem smislu posjedovanja zemlje, možda su najbolje opcije drvna gospodarstva, rudnici mineralnih zemljišta, povrtnjaci, voćnjaci, vinogradi i zemljišta za rekreaciju. Ove vrste poljoprivrednih nastojanja mnogo su privlačnije malim investitorima: Opseg otkupa zemljišta može se prilagoditi kapitalnim ograničenjima ulagača; operacije mogu potencijalno stvoriti neprekidni tok prihoda, a ulagači mogu uživati u zemlji dok se koristi.
S tim u vezi, i niz ETF-ova i ETN-ovi također su izravno vezani za ove tipove poljoprivrednih poduhvata. Stoga će mali investitori možda željeti razmotriti ulaganje u njih, ako odluče da za pokretanje poljoprivredne akcije u malim količinama treba previše njihovog vremena i resursa.
MSCI Global Timber ETF (CUT) dizajniran je za praćenje performansi drvnih tvrtki širom svijeta, a uključuje posjede u tvrtkama koje posjeduju ili daju u zakup šumsko zemljište i beru drvo za komercijalnu upotrebu i prodaju proizvoda na drva. Pored toga, ETF fond za istraživanje i proizvodnju nafte i plina SPDR S&P jedna je od mnogih mogućnosti ulaganja koja pruža izloženost razvoju mineralnog zemljišta.
Pitanja koja treba razmotriti
Nakon što je donesena odluka o kupnji sirovog zemljišta kao investicije ili za razvoj, ulagači moraju razumjeti mnoga pitanja o zakonitostima povezanim s uporabom određenih parcela imovine. Na primjer, ograničenja u korištenju zemljišta mogu umanjiti način na koji ga zemljište može koristiti vlasnik, zemljišne služnosti mogu omogućiti pristup dijelu imovine nepovezanoj stranci, a prijenos mineralnih prava može dati nepovezanu stranku ovlaštenje za vađenje i prodaju minerala radi financijske dobiti.
Osim toga, priobalna i primorska prava mogu odrediti pristup vlasnika zemljišta susjednim vodenim putovima, a položište zemlje može odrediti ako leži u poplavnoj ravnici, što bi u velikoj mjeri utjecalo na način korištenja zemljišta. Srećom, potencijalni kupci zemljišta mogu dobiti odgovore na ova pitanja pregledom zakonske specifikacije za parcelu zemljišta koja se nalazi u dokumentu poznatom kao zemljišni list. Ova je vrsta dokumenta obično dostupna javnosti putem interneta ili se može nabaviti na staromodan način posjetom zemljišnoknjižnom odjelu odgovarajuće županijske službe.
Pored pravnih pitanja, mali investitori trebali bi razmotriti pristup zemljištu osnovnim komunalnim uslugama kao što su električna energija ili telekomunikacije. Ulagači bi također trebali pregledati godišnju obvezu poreza na imovinu, procijeniti potencijal za kršenje kršenja zakona i analizirati udaljenost zemljišta od vlasnika zemljišta, kao i od najbliže zajednice. Sva su ta pitanja važna, jer nedostatak komunalnih usluga može uvelike ometati sposobnost korištenja zemljišta, udaljenost zemljišta može utjecati na mogućnosti vlasnika zemljišta da uživa u imovini, a porez na imovinu može utjecati na financije vlasnika zemljišta. Imajući to u vidu, potencijalni vlasnici zemljišta trebali bi provesti sveobuhvatnu procjenu dubinske analize prije nego što se odluče za kupnju zemljišta.
Opći pregled procjene vrijednosti zemljišta
Ulagači koji razmišljaju o kupovini sirovine moraju shvatiti da sudjeluju u čisto špekulativnom ulaganju. To je zbog toga što nerazvijeno zemljište ne donosi nikakav prihod, i stoga će svaki povrat ulaganja morati proizaći iz potencijalnog kapitalnog dobitka koji se može dobiti nakon prodaje zemljišta. Imajući to u vidu, trošak duga za zajam na poljoprivrednim nekretninama može se upotrijebiti za provođenje preliminarne analize ulaganja.
Od veljače 2018. godišnja postotna stopa za 30-godišnji potpuno amortizirani zajam za nekretnine na poljoprivrednom dobru iznosila je 6%. Na temelju te stope, zemljište kupljeno kreditom za zemlju trebalo bi svake godine povećati za 6% kako bi se ulaganje u zemlju izjednačilo. U većini područja SAD-a to se vjerojatno neće dogoditi, osobito tijekom dužeg vremenskog razdoblja. Stoga, sa čistog investicijskog stajališta, sirovo zemljište ima vrlo neprivlačan povrat ulaganja, posebno kad se uzme u obzir koliko vremena investitori obično moraju posjedovati kako bi ostvarili povrat ulaganja. Uz to, kamate za zajmove na poljoprivrednom zemljištu ubuduće će se povećavati, što znači da će se povećati i ravnomjerna stopa za buduće kupnje zemljišta.
Ako trošak duga za zajam na poljoprivrednim nekretninama ne odvraća male investitore od želje da otkupe zemlju kao špekulativno ulaganje, a oni uistinu vjeruju da mogu uspostaviti malu poljoprivrednu operaciju koja će udovoljiti njihovim kapitalnim zahtjevima, potrebama prihoda i vremenskim ograničenjima mnogi su izvještaji o procjeni lako dostupni. Ova izvješća mogu se dobiti od poljoprivrednih odjela javnih državnih sveučilišta kako bi se pomoglo u procjeni izvodljivosti za uspostavljanje poslovanja s malim poljoprivrednim gospodarstvima. Stoga bi mali investitori koji žele osnovati farmu drveta, povrtlarstvo, vinograd ili voćnjak trebali pronaći mogućnost sveobuhvatne i pravovremene analize koja objašnjava kako uspostaviti ove vrste poslovanja, količinu posla koji će vjerojatno zahtijevati, kapitalni izdaci potrebno, trajanje vremena koje je potrebno za povrat povrata ulaganja i vjerojatni povrat ulaganja koji će poslovanje malih farmi s vremenom postići.
Konačno, i što je najvažnije, investitori moraju shvatiti da je ulaganje u zemljište za rad malog poljoprivrednog poduzeća vjerojatno najteža i najrizičnija vrsta poslovnog pothvata koji se može poduzeti. To je zbog toga što, pored rizika koji se nalazi u svim poslovnim poduhvatima, poljoprivredne radnje preuzimaju i niz rizika s kojima se nepoljoprivredne tvrtke ne moraju baviti. Primjeri su prijetnja različitih bolesti usjeva, potencijal zaraze štetočinama, stalno promjenjivo vremensko okruženje i nestabilne tržišne cijene. Iz tih razloga, zajedno s činjenicom da upravljanje malim poljoprivrednim poduzećima oduzima značajnu količinu fizičke snage, izdržljivosti i vrlo jaku radnu etiku, velika većina investitora vjerojatno neće moći podnijeti sve zahtjeve poljoprivrede na održiva osnova.
Dno crta ulaganja u zemlju
Kupnja sirove zemlje vrlo je rizična investicija jer neće donijeti nikakav prihod i možda neće donijeti kapitalni dobitak prilikom prodaje imovine. Nadalje, korištenje zajma za nekretnine na poljoprivrednom dobru za kupnju zemljišta vrlo je rizično. Imajući to na umu, preporučuje se da većina malih ulagača koji čeznu za posjedovanjem zemljišta ili obavljanjem malih poljoprivrednih poduzeća treba koristiti širok izbor ETF-ova i ETN-a koji sada malim investitorima stavljaju na raspolaganje mogućnosti koje su nekad bile dostupne samo za zaštitu fondovi. Korištenjem ovih vrsta investicijskih proizvoda ulagači bi trebali biti u mogućnosti ispuniti svoju želju za rekreacijskim aktivnostima povezanim sa zemljom, istodobno stvarajući razuman povrat ulaganja s vremenom.
