Povijesno gledano, nekretnine su imale nisku korelaciju u odnosu na ulaganja u dionice i obveznice, što ga čini poželjnim alatom za diverzifikaciju portfelja. Nažalost, kupovina i prodaja fizičke imovine nije ni približno tako jednostavna kao trgovina vrijednosnim papirima.
Unesite derivate nekretnina, aka derivati imovine. Ti instrumenti omogućuju investitorima izloženost prema klasi imovine bez potrebe za vlasništvom zgrada. Umjesto toga, oni zamjenjuju nekretninu izvođenjem indeksa povrata nekretnina. Na taj način, ulagači se mogu igrati bilo s pravom nekretnina ili s dugom, bez da ikada kupuju stvarnu imovinu ili koriste nekretnine kao zalog. To omogućuje investitoru da smanji svoju kapitalnu obavezu i unaprijed skrati portfelj nekretnina, pružajući alternativne strategije upravljanja rizikom.
NPI indeks
Nacionalno vijeće Fiduciaries Property Fiduciaries Property Index (NPI) je prihvaćeni indeks kreiran za ocjenjivanje investicijskih učinaka tržišta komercijalnih nekretnina. Izvorno razvijen 1982. godine, neprimjereni indeks sastoji se od više od 7.670 nekretnina, ukupne vrijednosti oko 581 milijarde dolara (od Q2 2018.) iz svih krajeva SAD-a
Ulaganja u komercijalne nekretnine razvrstavaju se u sljedeće vrste ulaganja:
- Privatni dugJavni kapitalJavni dug
Kako djeluju derivati nekretnina
Razvijeni za sektor privatnog kapitala, derivati ponuđeni na NCREIF indeksu temelje se na zamjenama koje dolaze u različitim oblicima, omogućujući ulagačima da izmjenjuju izloženost ili s aprecijacijom ili ukupnim povratom indeksa, ili izmjenom izloženosti iz jednog korištenja zemljišta u još.
Jedna od metoda je „ići dugo“ (repliciranje izloženosti kupovine) ili „skratiti“ (repliciranje izloženosti prodajnih svojstava). Druga metoda je zamjena ukupnog povrata indeksom NCREIF, raščlanjen po imovinskom sektoru, na taj način omogućujući ulagačima zamjenu povrata iz uredskih nekretnina, primjerice, za maloprodajne nekretnine.
Povratak zamjene omogućuje dva ulagača s obje strane razmjene da izvrše strategije koje se ne mogu ostvariti stvarnom imovinom na tržištu privatnih nekretnina. Zamjene omogućuju investitorima da taktički promijene ili rebalansiraju svoje portfelje za određeno vremensko razdoblje bez potrebe za prenošenjem prava na imovinu koja se trenutno nalazi na bilanci. Ugovorima do tri godine obično upravlja investicijska banka, koja djeluje kao klirinška kuća za sredstva.
U slučaju da investitor dugo traje ukupni povrat NCREIF indeksa, prihvatio bi ukupni povrat NPI (plaća se tromjesečno) na unaprijed određeni nominalni iznos i pristao platiti Londonsku međubankarsku ponuđenu stopu (LIBOR) plus namaz na isti nominalni iznos. Druga strana swapa primila bi iste novčane tokove obrnuto, uplatila tromjesečni povrat indeksa i primila LIBOR plus spred.
Pod pretpostavkom da postoje investitori za obje strane trgovine, dva investitora koji žele trgovati s jednom izloženošću imovine drugom mogu trgovati povratom NPI-ja za tu određenu vrstu nekretnine za drugu. Na primjer, upravitelj portfelja koji smatra da je njegov ili njezin fond prekomjerno dodijeljen uredskim nekretninama i nedovoljno dodijeljen industrijskim, mogao bi zamijeniti dio izloženosti ureda za industrijski, a da zapravo ne kupi ili proda nekretnine.
Indeks javnog kapitala
Umjesto NPI-a, derivati za izloženost sektoru javne udjele na tržištu komercijalnih nekretnina koriste ukupni povrat Nacionalnog udruženja zaklade za ulaganje u nekretnine (NAREIT) kako bi izračunali prihvaćene novčane tijekove (za dugog ulagača) ili plaćeno (od strane kratkog ulagača).
Ovaj indeks osigurava povrat poslovanja s tržištem javnih vrijednosnih papira s kolateraliziranim komercijalnim nekretninama. Primjerice, primatelj swap plaća LIBOR plus dodatak za prelazak u jednogodišnji indeks swap s nominalnim iznosom od 50 milijuna dolara, a on ili ona dobit će tromjesečne isplate iz indeksa NAREIT na 50 milijuna dolara. Još jednom, investitor može dobiti potpuno raznoliku izloženost javnoj nekretnini bez kupnje ijednog sredstva.
Derivati dugovanja nekretnina
Zbog širine i dubine tranša različitih profila rizika iz osnovnog baze hipoteka komercijalnih nekretnina koje se nalaze na tržištu komercijalnih hipotekarnih vrijednosnih papira (CMBS), derivati nekretnina dostupni su i na pozicijama duga nad nekretninama. Zamjene duga za javne nekretnine temelje se na indeksima CMBS tržišta. Ovi indeksi postoje otprilike od kraja 1990-ih.
Zahvaljujući širini i dubini podataka iz velikog broja transakcija (u odnosu na vlasničke nekretnine), CMBS indeksi su mnogo bolji pokazatelj uspješnosti na njihovim tržištima od onih za njihove tržišne dionice. Najistaknutija razlika između swapova kapitalnih i razmjena duga je u tome što primatelji plaćanja temeljeni na LIBOR-u dobivaju LIBOR umanjen za maržu, za razliku od swapova kapitalnih rezervi koji se obično temelje na LIBOR-u plus spred. To je zbog toga što se temeljni vrijednosni papiri obično financiraju kratkoročnim revolving reporočnim dugom, koji je obično na LIBOR-u umanjen za razlike i tako se stopa prenosi na zamjenske strane.
Derivati privatnog duga s privatnim nekretninama, poput kreditnih neplatišnih zamjena (CDS-ovi), obično se koriste za zaštitu od kreditnog rizika. Derivati kao što su swapovi zajma pružaju stranci swapa i kamatnu stopu i kreditni rizik, dok imovina (zajam komercijalne nekretnine) ostaje u bilanci druge ugovorne strane. Dakle, hipotekarni zajmodavac može dijelove svog portfelja duga zaštititi raznim uvjetima ulaganja bez potrebe da sam kredit prodaje. Na taj način, ulagači se mogu iseliti iz određenih sektora tržišta nekretnina kada smatraju da povrat nije proporcionalan s rizikom, a zatim kasnije povratiti izloženost kada se tržište za taj određeni sektor poboljša.
Donja linija
Budući da su imovina komercijalnih nekretnina kapitalno intenzivna i relativno nelikvidna, investitorima u nekretnine teško je zaštititi od izloženosti ili provoditi alfa strategije. Visoki transakcijski troškovi i manje efikasno tržište od dionica i obveznica dodatno su otežali uravnoteženje portfelja kao odgovor na promjene na tržištu.
Kako podaci o nekretninama postaju transparentniji, a podaci o transakcijama postaju lakši i jeftiniji za dobivanje, indeksi nekretnina postaju sve relevantniji, što dovodi do stvaranja sve učinkovitijeg tržišta derivata. Derivati nekretnina omogućuju investitorima da izlažu izloženosti određenim rizicima i mogućnostima bez potrebe za kupnjom i prodajom imovine. Ovi derivati omogućuju ulaganje u različit sektor tržišta nekretnina ili trgovanje izloženošću nekretninama s promjenjivom kamatnom stopom plus ili minus premijom.
Mogućnost razmjene izloženosti omogućava investitoru nekretnina da postanu taktičniji kada ulažu. Sada se mogu useliti u sva četiri kvadranta tržišta nekretnina i na njih, što omogućava bolje upravljanje rizikom i potencijal za povećanje kratkoročnog ili dugoročnog povrata svojih ulaganja.
