Prvi

Sadržaj

• Prednost za prvu kupnju kuće
• Razmislite o tim prije kupnje
• Postupak kupnje
• Savjeti za nove vlasnike domova
• Donja linija

Kupnja kuće može biti izazov za prvorotke. Uostalom, toliko je koraka, zadataka i zahtjeva i možda ćete biti zabrinuti zbog skupe pogreške. Ali prvi kupci kuća zapravo uživaju neke posebne prednosti stvorene da potaknu nove korisnike na tržištu nekretnina. Da biste demistificirali postupak kako biste maksimalno iskoristili svoju kupnju, evo vam je pregled onoga što morate uzeti u obzir prije kupnje i što možete očekivati ​​od samog postupka kupnje, plus savjeti za olakšavanje života nakon što kupite svoj prvi dom,

Ključni odvodi

• Kupci koji prvi put kupuju kuće, kako ih je definiralo Ministarstvo stanovanja i urbanog razvoja SAD-a, mogu vam pomoći državne programe, porezne olakšice i zajmove koji podržavaju savezni savez. Prije nego što počnete tražiti, razmislite o vrsti prebivališta koja će služiti vašim potrebama, što biste možete priuštiti, koliko financiranja možete osigurati i tko će vam pomoći u pretraživanju. Kupnja kuće uključuje pronalazak nekretnine, osiguranje financiranja, izradu ponude, pregled kuće i zatvaranje kupnje. Nakon što ste se preselili unutra, važno je održavati dom i štedjeti.

Prednost prvog kupca kuće

Kupnja kuće još uvijek se smatra ključnim aspektom američkog sna. Kao prvi kupac imate pristup državnim programima, poreznim olakšicama i zajmovima uz podršku države ako nemate uobičajeni minimalni predujam - u idealnom slučaju 20% kupoprodajne cijene za konvencionalni zajam - ili ako ste član određene grupe (vidi Važni opis, dolje). I možda se kvalificirate kao prvoplatni kupac čak i ako niste novak.

Kupac koji prvi put živi, ​​prema američkom Ministarstvu za stambeni i urbanistički razvoj (HUD), je netko tko ispunjava bilo koji od sljedećih uvjeta:

• Pojedinac koji već tri godine nije posjedovao glavni prebivalište. Ako ste vlasnik kuće, ali vaš supružnik nema, onda možete zajedno kupiti mjesto kupca kuće. Samohrani roditelj koji je u vlasništvu kuće samo s bivšim supružnikom dok je u braku. Raseljeni domaći čovjek koji je samo u vlasništvu supružnik.Pojedinac koji je imao samo prebivalište s glavnim prebivalištem, a nije trajno povezan sa stalnim zakladom u skladu s važećim propisima. Pojedinac koji je posjedovao samo imovinu koja nije bila u skladu s državnim, lokalnim ili modelnim građevinskim pravilima - i koja ne može se dovesti u sklad za manje od troškova izgradnje trajne građevine.

Najbolji savjeti za kupnju vašeg prvog doma

6 pitanja koja treba razmotriti prije kupnje

Vaš prvi korak je utvrditi koji su vaši dugoročni ciljevi i kako se vlasništvo kuće uklapa u te ciljeve. Možda jednostavno želite pretvoriti sve one "izgubljene" najamnine u hipoteke koje vam daju nešto opipljivo: kapital. Ili možda vlasništvo nad kućama vidite kao znak neovisnosti i uživate u ideji da budete svoj stanodavac. Kupnja kuće također može biti dobra investicija. Sužavanje krupnih ciljeva vlasništva nad kućom usmjerit će vas u pravom smjeru. Evo šest pitanja koja treba razmotriti.

1. Kakvo je vaše financijsko zdravlje?

Prije nego što kliknete stranice internetskih popisa ili se zaljubite u kuću iz snova, obavite ozbiljnu reviziju svojih financija. Morate biti spremni i za kupnju i za tekuće troškove kuće. Ishod ove revizije reći će vam da li ste spremni poduzeti ovaj veliki korak ili trebate učiniti više da se pripremite. Prati ove korake:

Pogledajte svoje ušteđevine. Nemojte ni razmišljati o kupovini kuće prije nego što imate hitni štedni račun s tri do šest mjeseci životnih troškova. Kada kupite kuću, bit će znatni prethodni troškovi, uključujući predujam i troškove zatvaranja. Treba vam novac koji je stavljen ne samo za te troškove, već i za hitne fondove. Zajmodavci će to zahtijevati.

Jedan od najvećih izazova je čuvanje vaše uštede u dostupnom, relativno sigurnom vozilu koje još uvijek donosi povrat, tako da idete ukorak s inflacijom.

• Ako imate jednu do tri godine da ostvarite svoj cilj, potvrda o pologu može biti dobar izbor. Nećete je obogatiti, ali nećete ni gubiti novac (osim ako ne budete hitno kažnjeni za rano unovčavanje). Ista ideja može se primijeniti na kupnju kratkoročnih obveznica ili portfelja s fiksnim dohotkom koji će vam donijeti neki rast, ali i zaštititi vas od burne prirode dionica. Ako imate šest mjeseci do godinu dana, novac održavajte likvidnim. Račun s visokim prinosima mogao bi biti najbolja opcija. Provjerite je li FDIC osigurana (većina je banaka), tako da ako banka ode ispod vas i dalje ćete imati pristup svom novcu do 250.000 USD.

Pregledajte svoju potrošnju. Morate znati točno koliko trošite svaki mjesec - i kamo ide. Ovaj izračun će vam reći koliko možete izdvojiti za hipoteku. Obavezno evidentirajte sve - komunalne usluge, hranu, održavanje automobila i plaćanja, studentske dugove, odjeću, dječje aktivnosti, zabavu, mirovinsku štednju, redovnu štednju i bilo koje drugo.

Provjerite kredit. Općenito, da biste se kvalificirali za kredit za stanovanje, trebat će vam dobar kredit, povijest plaćanja računa na vrijeme i maksimalni omjer duga i prihoda (DTI) od 43%. Zajmodavci ovih dana uglavnom vole ograničiti troškove stanovanja (glavnice, kamate, poreze i osiguranje vlasnika kuća) na oko 30% mjesečnog bruto prihoda zajmoprimaca, iako ta brojka može uvelike varirati ovisno o lokalnom tržištu nekretnina.

2. Koji će tip kuće najbolje odgovarati vašim potrebama?

Imate nekoliko mogućnosti pri kupnji stambene imovine: tradicionalna obiteljska kuća, dupleks, gradska kuća, stan, zadruga ili višečlana zgrada s dvije do četiri jedinice. Svaka opcija ima svoje prednosti i nedostatke, ovisno o ciljevima vašeg vlasništva, tako da morate odlučiti koja će vam vrsta imovine pomoći da postignete te ciljeve. Možete uštedjeti na kupovnoj cijeni u bilo kojoj kategoriji odabirom gornjeg dijela fiksatora, ali upozorite: količina vremena, kapital i znoj potreban za pretvaranje gornjeg dijela fiksatora u vaš dom iz snova može biti puno više nego što ste pregovarali za.

3. Koje specifične karakteristike želite da ima vaš idealni dom?

Iako je dobro zadržati određenu fleksibilnost na ovom popisu, vi kupujete možda najveću kupnju svog života, a zaslužujete da ta kupovina odgovara i vašim potrebama i željama što je moguće bliže. Vaš popis treba sadržavati osnovne želje, poput veličine i susjedstva, sve do manjih detalja poput rasporeda kupaonice i kuhinje opremljene izdržljivim uređajima.

4. Koliko hipoteke ispunjavate?

Prije nego što započnete s kupnjom, važno je steći predstavu koliko će vam dati zajmodavac za kupnju vašeg prvog doma. Možda mislite da si možete priuštiti dom od 300.000 dolara, ali zajmodavci mogu smatrati da ste dobri samo za 200.000 dolara na temelju čimbenika kao što su koliki drugi dug imate, mjesečni prihod i koliko dugo ste na svom trenutnom poslu. Uz to, mnogi Realtors neće provoditi vrijeme s klijentima koji nisu pojasnili koliko mogu sebi priuštiti.

Prije stavljanja ponude za dom obavezno dobiti odobrenje zajma: prodavači u mnogim slučajevima neće čak ni zabavljati ponudu koja nije praćena pretplatom hipoteke. To radite podnošenjem zahtjeva za hipotekom i popunjavanjem potrebne papirologije. Korisno je kupovati zajmodavca i uspoređivati ​​kamatne stope i naknade pomoću alata kao što je hipotekarni kalkulator ili Google pretraživanja.

5. Koliko si doma zapravo možete priuštiti?

Ponekad će vam banka dati kredit za više kuća nego što stvarno želite platiti. To što banka kaže da će vam posuditi 300.000 dolara ne znači da biste zapravo trebali toliko posuditi. Mnogi kupci prvih kuća čine ovu pogrešku i završavaju „siromašni od kuće“ s malo preostalog novca nakon što uplate mjesečnu hipoteku za pokrivanje drugih troškova, poput odjeće, komunalija, odmora, zabave ili čak hrane.

Odlučujući koliko ćemo zajam zapravo uzeti, morat ćete sagledati ukupni trošak kuće, a ne samo mjesečnu uplatu. Razmislite koliko su visoki porezi na imovinu u vašoj odabranoj četvrti, koliko će koštati osiguranje vlasnika kuća, koliko očekujete da ćete potrošiti na održavanje ili poboljšanje kuće i kolika će biti vaša zatvaranja.

6. Tko će vam pomoći pronaći dom i voditi vas kroz kupnju?

Agent za prodaju nekretnina pomoći će vam da pronađete domove koji zadovoljavaju vaše potrebe i da su u vašem cjenovnom rangu, a zatim će se sastati s vama da biste ih pregledali. Nakon što odaberete kuću za kupnju, ovi profesionalci mogu vam pomoći u pregovaranju o cjelokupnom postupku kupnje, uključujući davanje ponude, zajam i dovršavanje papira. Dobra stručnost agenta može vas zaštititi od zamki na koje naiđete tijekom postupka. Većina agenata prima proviziju, uplaćenu od prihoda prodavatelja.

01:34

Zasluge za kupce koji prvi put dolaze u kuću

Postupak kupnje

Sad kad ste se odlučili na potez, istražimo što možete očekivati ​​od samog postupka kupnje u kući. Ovo može biti kaotično vrijeme s ponudama i šalterima koji bijesno lete, ali ako ste pripremljeni za gnjavažu (i papirologiju), kroz postupak možete proći netaknuti. Evo osnovnog napretka koji možete očekivati:

Pronađi dom

Obavezno iskoristite sve dostupne mogućnosti pronalaska kuća na tržištu, uključujući korištenje vašeg agenta za nekretnine, pretraživanje popisa putem interneta i vođenje okolica koje vas zanimaju u potrazi za znakovima za prodaju. Prestanite i sa prijateljima, obitelji i poslovnim kontaktima. Nikad ne znate odakle može doći dobra referenca ili vodič za kuću.

Jednom kada ozbiljno kupujete dom, ne ulazite u otvorenu kuću bez agenta (ili barem spremni izbaciti ime nekoga s kime navodno radite). Možete vidjeti kako možda ne djeluje u vašem najboljem interesu da se počnete baviti agentom prodavatelja prije nego što kontaktirate nekog svog.

Ako imate proračun, potražite domove čiji puni potencijal tek treba realizirati. Čak i ako si sada ne možete priuštiti zamjenu groznih pozadina u kupaonici, možda ćete biti spremni živjeti s njim neko vrijeme u zamjenu za ulazak u mjesto koje si možete priuštiti. Ako dom zadovoljava vaše potrebe u pogledu velikih stvari koje je teško promijeniti, poput lokacije i veličine, ne dopustite da vas tjelesne nesavršenosti odvrate. Kupci koji prvi put traže kuće trebali bi potražiti kuću kojoj mogu dodati vrijednost, jer se na taj način postiže zastoj u kapitalu koji će im pomoći da se podignu na ljestvici imovine.

Razmotrite svoje mogućnosti financiranja i sigurno financiranje

Kupac za prvu kupnju kuće nudi širok izbor mogućnosti pomoći im da uđu u dom - i one dostupne bilo kojem kupcu, uključujući hipoteke sa hipotekama na kojima je Federalna agencija za stambeno zbrinjavanje, i one koje su namijenjene posebno novajlijama. Mnogi programi za početnike kod kuće nude minimalne uplate od samo 3% do 5% (u usporedbi sa standardnih 20%), a neki ne zahtijevaju nikakvu predujam. Svakako pogledajte ili razmotrite:

• Popis resursa HUD-a Iako sama vladina agencija ne dodjeljuje potpore izravno pojedincima, ona dodjeljuje sredstva namijenjena kupcima koji prvi put kupuju organizacije sa statusom oslobođenog poreza na IRS. Na web stranici HUD-a nalaze se detalji. FHA (i njegov program zajma) dio je HUD-a. Vaš IRA. Svaki prvi kupac može povući do 10.000 USD od svog tradicionalnog IRA ili Roth IRA bez plaćanja 10% kazne za rano povlačenje (ali porez ćete i dalje platiti ako upotrebljavate tradicionalni IRA). To znači da bi par mogao povući maksimalno 20.000 USD (10.000 USD sa svakog računa) koje bi iskoristilo za kupnju prvog doma. Znajte samo da ako novac ne vratite u roku od 120 dana - a imate manje od 59½ - podliježe 10% kazni. Također ćete dugovati porez na dohodak na povlačenje. Programi vaše države. Mnoge države, uključujući Illinois, Ohio i Washington, nude financijsku pomoć s predujmovima i troškovima zatvaranja, kao i s troškovima za sanaciju ili poboljšanje imovine, za prve kupce koji se kvalificiraju. Obično se prihvatljivost za ove programe temelji na prihodu i, često, veličini kupoprodajne cijene nekretnine. Indijanci. Kupci domorodačkih država mogu se prijaviti za kredit iz Odjela 184. Za ovaj kredit potrebno je 1, 5% predujma naknade za zajam i 2, 25% predujma za zajmove iznad 50 000 USD (za kredite ispod tog iznosa je 1, 24%). Zajmovi iz članka 184. mogu se koristiti samo za obiteljske kuće (jedna do četiri jedinice) i za primarne domove.

Nemojte biti vezani za odanost svojoj trenutnoj financijskoj instituciji kada tražite pretpostavku ili tražite hipoteku: Kupujte okolo, čak i ako se kvalificirate samo za jednu vrstu zajma. Naknade mogu biti iznenađujuće različite. Na primjer, FHA zajam može imati različite naknade ovisno o tome želite li se založiti putem lokalne banke, kreditne unije, hipotekarnog bankara, velike banke ili hipotekarnog posrednika. Hipotekarne kamatne stope, koje naravno imaju veliki utjecaj na ukupnu cijenu koju plaćate za svoj dom, također mogu varirati.

Nakon što se smjestite na zajmodavca i podnese zahtjev, zajmodavac će provjeriti sve pružene financijske podatke (provjera kreditnih rezultata, provjera podataka o zaposlenju, izračunavanje DTI-a itd.). Zajmodavac može unaprijed odobriti zajmoprimcu za određeni iznos. Imajte na umu da čak i ako vam je hipoteka odobrena, zajam može propasti u posljednjem trenutku ako nešto učinite kako biste promijenili kreditni rezultat, poput financiranja kupnje automobila.

Neke vlasti također preporučuju zajam za zajam. Kvalificiranje za zajam nije jamstvo da će se zajam na kraju financirati: smjernice za prepisivanje mogu se premjestiti, analiza rizika zajmodavca može se promijeniti, a tržišta investitora se mogu promijeniti. Klijenti mogu potpisati dokumente o zajmu i deponovanju, a potom će biti obaviješteni 24 do 48 sati prije zatvaranja da je zajmodavac zamrznuo sredstva u svom programu zajma. Imati drugog zajmodavca koji vas je već kvalificirao za hipoteku daje vam alternativni način da postupak postupite prema ili blizu rasporedu.

Dati ponudu

Vaš agent za prodaju nekretnina pomoći će vam da odlučite koliko novca želite ponuditi za kuću, zajedno sa svim uvjetima koje želite zatražiti. Vaš agent će tada predstaviti ponudu agentu prodavatelja; prodavatelj će ili prihvatiti vašu ponudu ili izdati kontrafer. Zatim možete prihvatiti ili nastaviti vraćati se naprijed i natrag dok ne postignete ugovor ili ne odlučite da ga nazovete da prekine.

Prije nego što pošaljete svoju ponudu, pogledajte još jedan svoj proračun. Ovaj put uzmite u obzir procjene troškova zatvaranja (koji mogu iznositi od 2% do 5% kupoprodajne cijene), troškove putovanja na posao i bilo kakve trenutne popravke i obavezne uređaje koji će vam možda trebati prije nego što se preselite. Razmislite naprijed: Lako je zasedati vas višim ili neočekivanim komunalnim i ostalim troškovima ako se krećete iz najma u veći dom. Na primjer, možete zatražiti račune za energiju za posljednjih 12 mjeseci kako biste dobili predodžbu o prosječnim mjesečnim troškovima.

Kada pregledavate proračun, nemojte zanemariti skrivene troškove, poput pregleda kuće, osiguranja kuće, poreza na imovinu i naknada za udruživanje vlasnika kuća.

Provjerite dom

Čak i ako se dom koji namjeravate kupiti čini besprijekornim, nema zamjene za to da obučeni stručnjak pregleda kućanstvo kako bi osigurao kvalitetu, sigurnost i općenito stanje vašeg potencijalnog novog doma. Ne želite se zaglaviti u novčanu jamu ili uz glavobolju zbog izvršavanja mnogih neočekivanih popravaka. Ako kućna inspekcija otkrije ozbiljne nedostatke koje prodavač nije otkrio, općenito ćete moći odustati od ponude i vratiti svoj depozit. S druge strane, možete pregovarati o tome da prodavač zatraži popravke ili snizi prodajnu cijenu.

Zatvorite - ili krenite dalje

Ako možete sklopiti ugovor s prodavateljem ili još bolje, ako inspekcija nije otkrila neke značajnije probleme, trebali biste biti spremni zatvoriti. Zatvaranje u osnovi uključuje potpisivanje tone papira u vrlo kratkom roku, moleći se da ništa ne propadne u posljednjem trenutku.

Stvari s kojima ćete se baviti i koje ćete platiti u posljednjim fazama kupnje mogu uključivati ​​procjenu kuće (hipotekarne tvrtke to zahtijevaju da zaštite svoj interes za kuću), izvršavajući pretragu naslova kako biste bili sigurni da nitko drugi osim prodavatelj ima potraživanje vlasništva nad nekretninom, pribavljanje privatnog hipotekarnog osiguranja ili povrata zajma ako je predujam manji od 20% i ispunjavanje hipoteke. Ostali troškovi zatvaranja mogu uključivati ​​naknade za izdavanje zajma, osiguranje naslova, ankete, poreze i troškove kreditnog izvještaja.

Čestitamo, novi vlasnici kuće! Što sad?

Potpisali ste papire, platili prijevoznicima i novo se mjesto počinje osjećati kao kod kuće. Igra je završena, zar ne? Ne baš. Troškovi vlasništva nad kućama prelaze okvire avansa i mjesečnog hipotekarnog plaćanja. Prelazimo sada nekoliko konačnih savjeta kako život kao novog vlasnika kuće učiniti zabavnijim i sigurnijim.

Nastavite štedjeti

S vlasništvom kuće dolazi do velikih neočekivanih troškova, poput zamjene krova ili dobivanja novog bojlera. Pokrenite fond za hitne slučajeve svog doma kako ne biste bili uhvaćeni bez zaštite kad ti troškovi neminovno nastanu.

Redovito održavajte

Uz veliku količinu novca koju ulažete u svoj dom, poželjet ćete se izvrsno pobrinuti za njega. Redovito održavanje može smanjiti troškove popravka tako što će moći riješiti probleme kad su mali i upravljivi.

Zanemarite tržište stanova

Nije važno koliko vaš dom vrijedi u bilo kojem trenutku osim trenutka kada ga prodate. Mogućnost izbora kada prodajete kuću, umjesto da budete prisiljeni na prodaju zbog preseljenja posla ili financijske nevolje, bit će najveća odrednica hoćete li vidjeti solidnu dobit od ulaganja.

Ne oslanjajte se na prodaju kuće kako biste financirali svoju mirovinu

Iako imate dom, trebali biste se potruditi da svake godine spremite maksimum na svojim mirovinskim računima. Iako se može činiti teško povjerovati onome tko je promatrao bogatstva koja su neki stvorili tijekom stambenog balona, ​​nećete nužno ubiti prilikom prodaje kuće. Ako svoj dom želite gledati kao izvor bogatstva u mirovini, nakon što otplatite hipoteku, smatrajte novac koji ste potrošili na mjesečne isplate kao izvor financiranja životnih i zdravstvenih troškova u mirovini. Također, umirovljenici često žele ostati na slobodi (unatoč svim člancima koje vidite o smanjivanju ili umirovljenju na egzotičnim mjestima).

Donja linija

Ovaj bi vam pregled trebao pomoći da postavite put ka popunjavanju nedostataka u znanju o kupovini kuće. Imajte na umu da što se više prethodno edukujete o procesu, to će on biti manje stresan i veća je vjerojatnost da ćete dobiti kuću koju želite po cijeni koju možete sebi priuštiti. Kad to učinite, imat ćete samopouzdanje koje dolazi od uspješnog pregovaranja o velikom koraku u vašem životu.